חסכתם שקל לשקל, ואז ראיתם בפייסבוק או באחד מאתרי החדשות הצעה לרכישת דירה בקפריסין או ארה"ב עם הבטחה לתשואה גבוהה מדמי שכירות וזינוק מטאורי בערך הנכס? עיצרו, יתכן שמדובר בהצעה נהדרת, אבל גם יכול להיות שהיא עשויה להיות בעייתית.

"אנחנו נמצאים לפני בועה שמתחילה להתפוצץ", אומר עו"ד ד"ר עומר נירהוד, בעליו של משרד עורכי דין ומומחה בייצוג משקיעים שאיבדו את כספם בהשקעות מעבר לים. "בין השנים 2010-2021 האפיק של השקעות הנדל"ן בחו"ל היה אפיק מטורף, בין היתר בזכות ריבית אפס בארה"ב, ושכירויות שמעניקות תשואה של 6%-8% בשנה. הדבר גרם לכך ששווי הנכסים היה מאד גבוה כי הוא הוא נמדד לפי התשואה שהוא יכול להשיג. היום הריביות הרבה יותר גבוהות ושווי הנכסים נחתך".

-אז אנחנו חוזרים למשבר הסאב-פריים של 2008?

"נכסים בשווי של 11 טריליון דולר (11,000 מיליארד דולר, א"כ) אמורים להיפרע בשנה וחצי הקרובות, עד סוף 2025, וזה הולך להכות בשוק. זה לא סכום שיקריס את המערכת האמריקאית, אבל הוא בהחלט יכול לטלטל אותה".

-ועדיין אנחנו רואים המון חברות שמציעות עסקאות נהדרות למשקיעים, עם תשואות גבוהות והבטחות לרווחים חלומיים

"יש התעוררות של הצעות למשקיעים 'טיפשים'. כל פעם הלוקיישן התורן – עכשיו זה קפריסין למשל. אנחנו נמצאים בשלב בו נמצאות הרבה מאד השקעות בגיאורגיה. למי שיש אורך נשימה להחזיק דירה ל-10 שנים, יהיה בסדר, אבל שכירויות לא יהיו כי יש יותר היצע מביקוש".

-מדובר בסכנות רק עבור נדל"ן למגורים?

"יש הרבה מאד השקעות בבנייני משרדים, אבל אחרי הקורונה אנשים עברו לעבוד מהבית והשוק הזה לא התאושש מכך. היה חיתוך של עשרות אחוזים בשווי של בנייני המשרדים, ואני מקווה שהחברות האלה ידעו להתאושש מזה לאורך הזמן".

משרד "ד"ר עומר נירהוד חברת עורכי דין" הוא מהגדולים בישראל בייצוג משקיעים בעסקאות מסוג זה. "מאות משקיעים כאלה יש לי", אומר נירהוד. "תור הזהב בתחום הזה התחיל בארץ ב-2016-2017, יחד עם חוק כחלון (מיסוי דירה שלישית, א"כ). אז הוקמו הרבה מאד חברות שהציעו השקעות לשלוש-ארבע שנים. ההצעות האלה התפוצצו ב-2020-2022 ויצרו את הגל הראשון של התביעות. אפיק השקעה זה קיבל חשיפה אקספוננציאלית – על פי בנק ישראל מושקעים מעבר לים מדי שנה על ידי משקיעים פרטיים מעל ארבעה מיליארד שקלים. זהו גידול של יותר מ-10% בשנה, ואני מעריך שהשנה הגידול יהיה גבוה יותר".

-בגלל?

"בגלל שיש היצע נמוך יותר בשוק, כולל המדיניות המוניטרית של הממשלה שגורמת אף היא לבריחה של לא מעט כספים מישראל. חלק לא קטן מזה הוא 'כסף טיפש' של אנשים שלא מומחים בתחום, ומן הסתם הסיכון שלהם עוד יותר גבוה.

"אם אני מסתכל קדימה, לדעתי צפויות לנו לא מעט התפוצצויות של אירועים כאלה – קטנים וגדולים. מה שיתפוס את הכותרות הכי גדולות אלה אותן קרנות גדולות שגייסו הרבה מאד כסף ממשקיעים פרטיים וציבוריים (קרן פיל, והקרן מהשבוע). אלה גופים שלא בהכרח מפוקחים אבל מתעסקים עם הרבה כסף".

עו"ד נירהוד מתייחס למשל לתיקון לחוק ניירות ערך, סעיף 15א', שנכנס לתוקפו בסוף 2015, והגדיר תנאים מסוימים לחברה שמגישה הצעות ל-36 אנשים ויותר. כך, מ-36 "ניצעים" (כך מגדיר החוק אנשים שקיבלו הצעות, א"כ), אותה חברה מציעה חייבת לעשות תשקיף דרך הבורסה לניירות ערך. ואיך חברות עוקפות את התיקון הזה? הן "מפצלות" את ההצעות לכמה השקעות לכאורה, ובכך נמנעות מהצורך להגיש תשקיף.

"בפועל אין אכיפה, אין רגולציה", ממשיך עו"ד נירהוד. "אם אני כחברה מציעה הצעה ל-35 משקיעים, אני יכול להגיע לסכומי השקעה עצומים בלי שאני מפוקח, כי החוק לא ברור ואין התייחסות מספיקה למצב שבו אני מוציא לפועל שני מיזמים שונים שבכל אחד מהם 'רק' 35 משקיעים. לשון החוק לא מספיק ברורה. החוק התכוון לכאורה ל-36 משקיעים ב-12 חודש. זה נותן פתח למצב בו חברות יוצאות בכמה מיזמים שונים עם מספר משקיעים נמוך מהמינימום, ואז לא צריכות לתת דין וחשבון לאף אחד. יש אפילו מקרים בהם החברה לוקחת פרויקט אחד שלה, מציגה או כשני פרויקטים, ואז מוציאה היצר בנייה אחד, כך שבפועל זה באמת פרויקט אחד".

האכיפה, מסתבר, היא שולית, וגם כשיש אכיפה, היא מסתיימת בקנסות ולא בסגירת החברה, והמשמעות היא שהחברות האלה ממשיכות לפעול. "הגשתי תביעה נגד אינבו, ויצאה החלטה של הרשות שהם עברו את העבירה. החברה נקנסה, אולם במצב כזה, אם לא תוגש עוד תלונה נגדם, היא יכולה להמשיך לפעול בלי בעיה. ההיסטוריה מראה שרוב החברות ממשיכות".

עו"ד נירהוד מבקש להבהיר דבר מה על אותן "השקעות נדל"ן". לטענתו, אלה כלל לא השקעות נדל"ן, אלא בפועל הלוואות לבניית נדל"ן. "מדובר על מימון מיזמים. מה קורה? כדי לקבל מימון מהבנק, אני צריך להביא הון עצמי. את ההון העצמי אני לא מביא מהכסף שלי, אלא מאנשים שאני מתחייב לתת להם ריבית גבוהה. אבל מטבעו של הון עצמי, הוא עלול להיעלם. אז אם אני גוף מוסדי כמו הפניקס, מנורה וגופים כאלה, נותן מימון למיזמי נדל"ן שהוא מימון ברמת הון עצמי, או אם אני הולך לחברות נסחרות כמו ליט-סטון או מויניאן, אלה חברות אמריקאיות שגייסו הון בישראל לצרכי הון עצמי. אני חושב שיש בעיה עם העובדה שחברה מגייסת הון עצמי, זה כסף מסוכן. אותה חברה צריכה להתמודד עם עליית ריבית שעשויה לגרום לבנק לדרוש עיבוי של הביטחונות".

-יש נקודת אור?

"נקודת האור כאן היא אולי 'מטופשת' לכאורה, אבל היא קיימת – הבחירות לנשיאות בארה"ב. מאחר ודונלד טראמפ מקושר לאילי הון, הערכה היא שאם הוא יזכה, הוא יפעל להורדת הריבית ולמתן תמריצים לחברות האלה. אז התקווה היא שטראמפ יוציא את העגלה מהבוץ. בבחירות 2016 הייתי בטקסס, והייתה שם אנחת רווחה כשטראמפ ניצח, כי מבחינתם – השגשוג של השוק ימשיך. גם היום התקווה הזו קיימת".

-הבעיה העיקרית היא דווקא בקרב המשקיעים הקטנים, כאלה שחסכו קצת כסף ורוצים שהוא לא יישחק בבנק, אבל אז הם גם יכולים להפסיד את החיסכון העתידי שהם בנו עליו

"אם אתה אדם שמשקיע כסף שאתה יכול להרשות לעצמך לאבד, ואומר – אם הבנייה תתעכב ואם לא יתקבל כסף מהנכס – אני אדע להסתדר, אז הכל בסדר. אתה לוקח השקעה בסיכון גבוה אבל יכול לעמוד בהפסד. אם אתה אדם מן הישוב שחסך שקל לשקל, הגיע ל-300 אלף שקל בחשבון ואין לו מה לעשות איתם בסביבת הריבית היום בישראל, ואז רואה פרסומים לרווח של 36% בשנה או 'שים את הכסף לשלוש שנים ותכפיל את ההשקעה' – אתה חייב להבין שכגודל הסיכוי, כך גודל הסיכון. מדובר בעסקאות ממונפות, ובכל עסקה ממונפת אתה ממנף גם את הסיכון של הכסף שלך. וכאן אנחנו מדברים על עסקאות לגיטימיות. מה קורה בעסקאות שהן פחות לגיטימיות?", תוהה עו"ד נירהוד.

"אם אתה רוצה לרכוש דירה להשקעה בבאר שבע, אתה תיסע לשם, תיקח עו"ד שיבדוק את התוכניות של הבניין, שיוודא שיש את כל ההיתרים, שאין בית קברות עתיק בתת-קרקע. כשאתה שם את הכסף אצל גופים שאומרים לך שנקנה בית בארה"ב, גיאורגיה או בלרנקה, הרבה פעמים אתה לא רואה שמאות ולא בהכרח נעשות בדיקות קרקע. רק אתמול הגיע אליי לקוח עם מיזם שהוא השקיע בו סכום גדול. שם את הכסף רק לשנתיים ואז התברר שבחפירה נמצא שיש חילחול מים ליסודות, ונכון לעכשיו המים עוד קיימים.

"ומה אם הציגו לך שהכנס מוכן להשכרה, ואז מתגלה שצריך להשקיע בשיפוץ שלו עשרות אלפי דולרים כי זו דרישת הרשויות?", מעלה נירהוד אופציה נוספת שנתקל בה לא אחת במהלך השנים.

"זה לא משפיע על הלקוח הפרטי ביום יום כי הוא לא מודע לכך", ממשיך נירהוד. "מציעים לו הצעה אטרקטיבית לכאורה לנכס שייבנה בקפריסין, והוא ירוויח מכך פעמיים – מההשכרה ומעליית הערך. תיקח משכנתא והיא תכסה לך את ההשקעה. אבל מה יקרה אם הנכס יעמוד שלוש שנים בלי שוכרים? כנראה שהלקוח יפסיד את הנכס לבנק".

אבל הבעיה היא לא רק ישירות מול הלקוח הפרטי הקטן, אלא גם של חברות ישראליות ציבוריות, גופים מוסדיים ובנקים, שביצעו השקעות מכל הבא ליד – כמו מקבצי דיור, מרכזים מסחריים, מרלו"גים, מבני תעשייה ומשרדים, ובסביבת הריבית הגבוהה, ואחרי משבר הקורונה, מפסידות מיליונים – שהם כספים שהציבור מושקע בהן. ברשימה אפשר למנות את אלוני חץ עם הפסד של כ-200 מיליון דולר, וגם אלקטרה נדל"ן, נכסים ובניין ורבות אחרות. "יש שורה ארוכה של חברות ומוסדיים שעשו השקעות ונמצאים בהפסדי עתק", אומר נירהוד. "חברת אלוני חץ מופסדת ביותר מ-200 מיליון דולר, וגם הבנקים הישראלים שבנק ישראל מנסה לשמור על הלימות ההון שלהם, כולם מושקעים בהשקעות נדל"ן בארה"ב".