עירוב שימושים, השאוב מהמושג באנגלית Mixed-Use Development, היא גישה שתפתחה ברחבי העולם ליצירת מספר שימושים באותו מתחם או יחידת קרקע, למשל מגורים, מסחר, תעשייה קלה, תעסוקה, שירותים לציבור, שטחים ירוקים ועוד. גישה זו מחליפה למעשה את גישת הפרדת השימושים שהייתה נהוגה לאחר מלחמת העולם השנייה, שגרסה כי כל שימוש צריך להיות מופרד, מה שהוביל גם לתופעת הפירוור מחוץ לערים.
בישראל עירוב שימושים חלקי היה נהוג עוד לפני הקמת המדינה ואחריה, כאשר ברחובות הראשיים קומת הקרקע כללה מסחר, וחלק מדירות הבניין שימושו משרדים ומרפאות. ואולם, גם ישראל החלה בהליכי פירוור בשנות ה-80 וה-90, עם בנייה של שכונות מגורים בשולי הערים, ובניית ערים חדשות – שהוגדרו כערי שינה. הגדרה זו נבעה מהסיבה שלמעט דירות, הסביבה האורבנית לא סיפקה צרכים נוספים כגון מסחר, תעסוקה ותרבות, ולכן סיפקה צורך אחד – שינה.
ואולם, גידול האוכלוסייה בישראל ובמקביל הגידול המשמעותי במספר כלי הרכב על הכבישים, הוביל לפקקי ענק. גישת עירוב השימושים גורסת כי שילוב של כלל השימושים באותו אזור ואף באותו מתחם, מפחיתה את השימוש במכונית, ובישראל הדבר אמור היה לתת מענה לאותם פקקים.
עירוב השימושים בישראל קשורה קשר הדוק גם לתופעת ההתחדשות העירונית, שתופסת נפח בשני העשורים האחרונים. בגלל הירידה בקרקעות הפנויות לבנייה, נוצר הצורך "בחזרה לעיר", דהיינו חידוש מרכזי הערים הישנים, חיזוק, חידוש והגדלת זכויות הבנייה בבניינים ישנים (תמ"א 38 ותמ"א 38ב'), לצד תוכניות של הריסת בניינים ישנים ובניית מבנים חדשים.
במצב כזה, כשעל אותו תא שטח במרכז העיר מתווספות דירות רבות חדשות ומספר הדיירים עולה, מספר כלי הרכב עולה במקביל. כך, כדי להפחית את הצורך בשימוש במכוניות, התפתחו תוכניות רבות המשלבות כאמור מגוון רחב של שימושים – בנוסף למגורים. בקומות התחתונות ניתן לפתח מסחר ואף שימושים ציבוריים כגון גנים ובתי ספר, בקומות עליונות יותר או במבנים צמודים אפשר ליישם מרחבים לתעסוקה, מרפאות ועוד. במספר פרויקטים אף התווסף מרכיב חדש – מלונאות. ולצד כל זאת, בחלקים התת-קרקעיים אפשר להקים מרכולים ואף חוות שרתים. כדי לקשר בין כל היחידות אלה, מוקמים בין הבניינים שבילי אופניים והליכה, לצד גינות רחבות לשימוש הדיירים ועוברי האורח.
אחד החסרונות בהפרדת השימושים היה התרוקנות אזור התעסוקה בשעות הערב, מה שאפשר פעילותם של גורמים עברייניים. במצב של עירוב שימושים, האזור שוקק חיים בכל חלקי היום, ומרחיק פשע. לצד זאת, ולמרות שהמטרה המוצהרת היא הפחתה בשימוש בכלי רכב, אותו עירוב שימושים מאפשר ניצול מיטבי יותר של מקומות חנייה בפריסה לאורך כל היום, אם זה למסחר ותעסוקה במהלך היום, ואם זה למגורים ובילוי בשעות הערב.
גם הרשויות המקומיות נהנות ממתחמים של עירוב שימושים. ההכנסה מארנונה למגורים נמוכה בצורה משמעותית מזו למסחר ותעסוקה, כך שפרויקטי מגורים כלכליים הרבה פחות לעיריות, משום שההכנסה נמוכה יותר, אך ההשקעה גבוהה – בשל הצורך לספק שירותים ציבוריים לדיירים, כגון כבישים, מדרכות, מוסדות חינוך ועוד. העירוב מאפשר על אותו תא שטח קבלת הכנסות גבוהה, שתממן את אותם שירותים ותאפשר לרשות המקומיות הכנסה גבוהה לאורך שנים.
> הצג תגובות