חוק השכירות והשאילה חוקק לראשונה ב-1971, אבל לפני כמה שנים זכה לראשונה לתיקון שזיכה אותו בשמו "חוק שכירות הוגנת". מטרת התיקון הייתה "ליצור מסגרת חוקית מתאימה להבטחת ההגינות, הסבירות והוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים", לאחר יותר מ-40 שנים מאז חוקק לראשונה, ובעקבות השינויים בשוק הדיור בישראל.
עם חקיקת החוק נקבע כי מטרתו היא להסדיר עסקאות שאינן מכר, אלא דמי שימוש לפרק זמן קצוב. סעיף משמעותי בחוק הוא "חובת תום לב" שקבע למשל כי על המשכיר למסור את הנכס במצב התואם את ההסכם עם השוכר, הוא מחויב לתקן תקלות ובעיות – מלבד אלה שהשוכר אחראי על תיקונם, ועוד. מאידך, על השוכר לאפשר למשכיר לבדוק את הנכס מעת לעת ולבצע תיקונים במידת הצורך. כמו כן השוכר אינו יכול להשכיר את הנכס לצד שלישי, אלא אם בעל הנכס אישר זאת. וכאמור, בסיום החוזה בין הצדדים, על השוכר להחזיר את הנכס כשהוא פנוי וכפי שהיה במועד קבלתו.
ומדוע כאמור תוקן החוק ב-2017? בדברי ההסבר לתיקון לחוק, צוין כי בחלוף ארבעה עשורים מאז חוקק, חלו שינויים בתחום השכירות ויש להתאים את החוק לעידן החדש. הבעיות המרכזיות אליהן מתייחס החוק הן פערי הכוחות אשר התרחבו בין השוכרים למשכירים, לצד כשלי שוק שונים אשר נובעים מאותם פערי כוחות. מאידך, מספר סעיפים משמעותיים לא נכללו בסופו של דבר בתיקונים לחוק, הם פיקוח על מחירי השכירות – סוגייה שנויה במחלוקת, כמו גן הגבלת העלאת שכר דירה לפרק זמן של שלוש שנים, והטבות מס למשכירים דירה לתקופה ארוכה.
התיקון לחוק חידד למשל את חובותיו וזכויותיו של כל צד בחוזה, הגבלת גובה הערבויות, מימוש הערבויות במידת הצורך, תשלומים שונים נוספים, חבות על תיקונים בדירה ועוד.
התיקון לחוק חל על דירות שמיועדות למגורים, ולא על משרדים, דירות בבתי מלון, דירות בדמי שכירות גבוהים שמעל 20 אלף שקלים לחודש, דירות שמושכרות בין קרובי משפחה בדרגה ראשונה ושנייה, מעונות סטודנטים ודירות להשכרה קצרת טווח כמו AIRBNB, ועוד.
על פי התיקון, כל הסכם שכירות צריך לכלול כתובת של הדירה ומספר גוש/חלקה, שמות הצדדים בהתקשרות עם פרטי זיהויים (מספר תעודת זהות וכתובתם), הריהוט והאביזרים בדירה במידה ויש, ליקויים משמעותיים בנכס, ועוד. משך ההתקשרות, אופציה להארכה, גובה התשלום, תשלומים נוספים ועוד.
התיקון לחוק גם קבע מנגנון סעד עצמי במידה ובעל הנכס לא פועל לתיקון ליקויים החלים עליו, וכך ניתן לקזז את סכום התיקון מדמי השכירות.
סעיף נוסף בתיקון גם מתייחס לסוגיה שעלתה וצפה בשנים האחרונות, בנוגע לתשלום עבור דמי תיווך, שלרוב עומדים על עמלה בגובה דמי שכירות לחודש אחד, פלוס מע"מ. התיקון קובע כי השוכר לא יישא בדמי התיווך במידה והמתווך פעל מטעמו של בעל הנכס. כמו כן על המשכיר לשלם בעצמו עברו ביטוח מבנה.
בתקופת הקורונה זכה לעדנה סעיף "פטור מחובת תשלום דמי שכירות". מדובר דווקא על סעיף שלא זכה לעדכון מאז חוקק החוק בתחילת שנות ה-70, והוא הפך לאקטואליה עם פרוץ המשבר ב-2020. סעיף זה התייחס לאפשרות שנמנעת משוכרים לעשות שימוש בנכס אותו שכרו. סעיף זה היה רלוונטי למשל בנוגע לשוכרי חנויות שלא יכלו לפתוח אותן במהלך הסגר הראשון. הסעיף קבע כי על השכור לזכות לפטור מתשלום דמי שכירות, במידה ובעת החתימה על הנכס לא ידע על הנסיבות שעשויות לגרום לו לכך. כדי לא לפגוע בקניינו של בעל הנכס, במצב כזה המשכיר יכול לבטל את חוזה השכירות. מאידך, לא ניתן לבטל את החוזה במידה והשוכר הודיע למשכיר כי הוא מוותר על הפטור תשלום דמי השכירות.
> הצג תגובות