זה שנים רבות מדברים, ללא תוחלת, על הפיכת דיור להשכרה ארוכת טווח לחלק נכבד משוק הדיור. גם הנתונים שפורסמו לאחרונה על ידי למ"ס ולפיהם אחוז שוכרי הדירות בכלל עלה ליותר מ-28%, ובתל אביב אף הרקיע ל-49%, מצביעים על דרישה גדלה והולכת לדיור בשכירות, זאת תוך דגש על "מדינת תל אביב".
בד בבד לעלייה בביקוש לדיור בשכירות, הולך ועולה גם הביקוש לדירות קטנות וקומפקטיות בנות שתיים ושלושה חדרים. יש לכך שתי סיבות עיקריות: האחת, העלייה הגדולה במחירי הדיור בכמעט 150% מאז שנת 2007, הפכה את מחירי דירות ארבעה וחמישה חדרים ליקרים לכיסם של רוב הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. השנייה, העלייה המתמדת בתא משפחתי שאינו מאפיין את המשפחה הקלאסית – רווקים-רווקות עד לגיל מאוחר, להט"בים, משפחות חד הוריות, משפחות קטנות, גרושים-גרושות וכו'. תאים משפחתיים אלה מהווים כיום כ-25% מכלל המשפחות בישראל ובאזור הביקוש מגיעים אך לכ-40%.
למרות זאת, ממשיכים קובעי מדיניות שוק הדיור להתמקד בכ-85% בדירות גדולות יחסית שמותאמות לצרכי המשפחה הקלאסית, ואחוז הדירות הקטנות מהווה רק כ-15%. בד בבד, גם נתח הדירות להשכרה לטווח הארוך, קטן ביותר וגם מתחמי "דירה להשכיר" אינם מאפשרים בפועל שכירות מוגנת לטווח הארוך.
מסיבות אלה, אני רואה בפרויקט Beyond של תדהר, שיכלול שני מגדלים בסיטי שבצפון-מערב גבעתיים (סמוך לגבול תל אביב ולמתחם הבורסה ברמת גן), תקדים יוצא דופן, שכן אחד המגדלים שגובהו יהיה 64 קומות, יכלול 500 דירות שכולן יהיו מיועדות להשכרה לטווח הארוך.
פרויקטים מעין אלה, שמרכיב השכירות שבהם הוא גבוה, ידרשו חיזוק משנה של כל נושא ניהול ותחזוקת אותם בניינים, הן מן ההיבט של בעלי הדירות והן מן ההיבט של השוכרים שיחששו שאותם בנייני יוקרה יהפכו לסלאמס.
על פי ההסכם, כל הדירות במגדל יהיו דירות קומפקטיות של שניים ושלושה חדרים, וכולן יהיו מיועדות לשכירות ארוכת טווח. 200 מתוכן יהיו מיועדות לשכירות לצמיתות (!) ויתר ה-300 יושכרו לטווח של 25 שנה ורק לאחר תקופה משמעותית זו, יוכלו לעמוד למכירה.
ההחלטה חסרת התקדים של הוועדה המחוזית תל אביב, ובדחיפת עירית גבעתיים, אכן משקפת נאמנה את צרכי שוק הדיור, ובמיוחד באזור הביקוש בגוש דן. בשונה מהתפיסה שהייתה קיימת בשנותיה הראשונות של המדינה, לפיה דירות בשכר דירה מוגן הן מוצר המתאים לשכבות החלשות, דוגמת דירות "עמידר", כאן מדובר במגדל שיוקם ב"פריים לוקיישן" בין מתחם הבורסה ברמת גן לבין שכונת בורוכוב בגבעתיים וממש בצמוד לעיר העברית הראשונה, תל אביב.
ומכיוון שמדובר במתחם חדש לחלוטין, הכולל עוד מגדלים עם שימושים מעורבים, מגורים, משרדים ומסחר, מדוע לא לשקול לשנות במקביל את התב"ע למתחמי משרדים ותעסוקה רבים נוספים ההולכים ונבנים, ובמיוחד ברחבי גוש דן, ולהסב חלק נכבד מזכויות הבנייה לטובת שכירות ארוכת טווח, זאת תוך דגש על דירות קטנות וקומפקטיות?
החלטה שכזו לא רק תענה על הביקושים הכבושים לדירות קטנות וקומפקטיות אלה, אלא גם תרחיב את יריעת ההיצע שלו, תאזן בין דירות למכירה לדיור להשכרה, ובמיוחד באזור הביקוש והכי חשוב, תהפוך את מדינת ישראל למדינה ככל העמים בכל הקשור לשינויים בתא המשפחתי והצרכים העתידיים שלו.
אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י
> הצג תגובות