כמנהל שעובד צמוד עם תעשיית נדל"ן בארץ ובארה"ב, אני עוקב מקרוב אחר שלל הלוואות הקבלן שנראות בשוק לאחרונה, ושעלו בשיעור חד של 70% מתחילת השנה. הלוואות אלה, למרות שנראות מפתות עבור משקי הבית, הן ברמת סיכון גבוהה. רק בשבוע שעבר הודיע בנק ישראל לבנקים המעניקים הלוואות מסוג זה, כי עליהן "לנהל את הסיכונים" ואף להודיע לקהל הלווים על משמעות נטילת ההלוואה.
הלוואות קבלן הפכו פופולריות מאוד בעקבות מבצעי מימון בסגנון 20/80 ו-10/90 שבמסגרתם משלמים חלק קטן מהסכום בעת רכישת הדירה, ואת היתרה עם האכלוס, כעבור שלוש-ארבע שנים בדרך כלל. לאורך "חיי" ההלוואה, משולמת רק הריבית, בניגוד למשכנתאות בהן ההחזר הוא חודשי.
אז מה הסכנה העיקרית כאן? ראשית, הלקוחות עדיין יזדקקו למשכנתא, גם אם ייקחו אותה מאוחר יותר, וייתכן שבתנאים טובים פחות. על אף השם המטעה, לא מדובר בהלוואה שהקבלן מעניק מכספו לדיירים, זו הלוואת משכנתא בנקאית שנרשמת על שם הרוכשים, לכל דבר ועניין. הרוכשים גם חותמים עליה בפני הבנק, היא רשומה על שמם אך הקבלן הוא זה שמשלם בה את הריבית. בנוסף, ברוב המקרים הרוכשים, יזדקקו למשכנתא נוספת לזו שכבר שקיבלו ואת יתרתה הם יהיו חייבים לקחת מאותו הבנק שנתן את ההטבה, דבר שלמעשה, מונע מהם מלעשות סקר שוק בין הבנקים. כך, ניתן לבנק שאנחנו מנוהלים אצלו, הכוח לקבוע את הריבית על סכום הכסף הנוסף, כמעט ללא יכולת מיקוח מצד הלקוח. הבנקים מרוויחים מכך, הקבלן מרוויח מכך, ומי שנפגעים הם אלו שבתחתית השרשרת הכלכלית, כמו תמיד, משקי הבית.
הערת "אגב" כזו לבנקים מבנק ישראל, אינה מייצרת עבורם אף לא "מכה קלה בכנף". הלוואות מסוג זה מעלות משמעותית את הסיכון – הן של היזם והן של משקי הבית. לאור המצב הרגיש של שוק הנדל"ן בישראל בשנה וחצי האחרונות, היה מצפה מבנק ישראל להראות מדיניות יותר אקטיבית שעולה בקנה אחד עם היותו רגולטור ולא ממליץ.
אנחנו רואים כיצד מחירי הנדל"ן, למרות עצירה רגעית בימי הקורונה ובתחילת המלחמה, חוזרים לעלות והסיבה לכך היא בגלל שאין פתרון מערכתי באופק ולכן המחירים צפויים להמשיך לעלות. עולה החשש שנטילת המשכנתאות המואצת והמינוף הרב שלוקחים על עצמם הן הקבלנים והן משקי הבית, יחד עם סביבת הריבית הגבוהה, תוך אי-הבנה של מכלול ההיבטים הפיננסיים בנושא, עלולים להוביל לחדלות פירעון של הקבלנים, עצירת הבנייה ותשלומי משכנתא לעשרות שנים ללא יכולת לפרוע את ההלוואות. אין קיצורי דרך והמתמטיקה בסופו של דבר היא פשוטה – כאשר המדינה לא מפשירה מספיק קרקעות לבנייה ובמקביל לא מצליחה לקצר את זמן הבירוקרטיה שגורמת לכך שבניין מגורים נבנה בפרק זמן שנע בין שבע ל-10 שנים, זמן כפול ואף משולש ביחס לחו"ל – מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות.
לא צריך ללכת רחוק כדי להבין מה משמעות הדבר. זה קרה במשבר הסאב-פריים בארה"ב בשנת 2008. כזכור, הבנקים האמריקאיים חילקו משכנתאות לציבורים נרחבים, גם כאשר היה ספק רב ביכולתם להחזיר אותו. בשיא הבועה, הגיעו המשכנתאות שנטל הציבור להיקף של 1.3 טריליון דולר. ואכן, לא מפתיע שאותם ציבורים שמראש לא הייתה ברורה יכולתם לשלם את החוב – לא עמדו בהחזרים והקריסו יחד איתם את שוק הנדל"ן, שוק ההון והשפיעו קשות על הכלכלה האמריקאית. דוגמה נוספת למצב כזה ראינו בבריטניה, שם עמד השוק בפני קריסה עקב עלייה חדה בנטילת משכנתאות מול ירידה בערך הנכסים.
משבר דומה דופק על דלתנו והוא יהיה חמור יותר ממה שחווינו עד כה, מפני שהאקלים הכלכלי כיום בישראל מאתגר במיוחד. בארה"ב, לאחר משבר הסאב-פריים, הפיקו רשויות רבות לקחים ואימצו צעדים ממשיים לייצוב השוק. לאחר משבר הסאב-פריים, הרשויות האמריקאיות וגם רשויות במדינות אחרות, נקטו במספר צעדים כדי לייצב את הכלכלה ולמנוע משברים דומים בעתיד. חוקים חוקקו כדי להגביר את הפיקוח על המערכת הפיננסית, הוקמו גופים שתפקידם היה לפקח על הבנקים מחד אך גם להגן על הצרכנים והכי חשוב – הוחמרו התנאים לקבלת משכנתאות כדי למנוע מתן הלוואות ללווים שלא יוכלו לעמוד בהחזרים.
מדינת ישראל עוברת מאז 7 באוקטובר מלחמה שלא חוותה מימיה. שוק הנדל"ן (לצד תעשיית ההייטק) הוא מנוע כלכלי עוצמתי שמחייב את מקבלי ההחלטות להתייחס אליו במלוא הרצינות. לכן, על בנק ישראל להימנע מאזהרות ריקות מתוכן, אלא לקבל החלטות מעשיות בשטח. לדוגמה, הגבלת סכומי הלוואות הקבלן, וברמת המאקרו אף לאותת על התחלת מגמה של הורדת ריביות לאור התמתנות האינפלציה. בנוסף, יש לאמץ מדיניות פיקוח קפדנית יותר על הבנקים ולוודא כי הלוואות "הבלון" ניתנות באופן אחראי ולאנשים שיוכלו לעמוד בחובותיה ולא יובילו בסופו של דבר לפיצוץ הבועה. בנוסף, המדיניות צריכה לכלול את הגברת השקיפות כלפי הלקוחות, כך שיבינו לאשורם את הסיכונים הכרוכים בנטילת הלוואות קבלן, ולא יופיעו ככוכבית קטנה בתחתית המודעה.
רק דרך צעדים ממשיים ומשמעותיים כפי שראינו בארה"ב לאחר משבר הסאב-פריים, ניתן יהיה להבטיח יציבות כלכלית הן לקבלנים והן לבתי האב בישראל ולחזק את שוק הנדלן שהינו רכיב קריטי ליציבות ולצמיחה של כלכלת ישראל.
אבי אפללו הוא מנכ"ל ושותף מייסד בחברת הפרופטק Simplex 3D
> הצג תגובות