אין זה יוצא דופן שהליכי התכנון בישראל יכולים לקחת עשרות שנים. קרקעות שקנו יהודים עוד לפני הקמת המדינה וגם אחריה, יזכו לראות בניינים כמה דורות לאחר מכן. ואולם, לצד עוגמת הנפש לבעלי קרקעות פרטיים רבים שלא תמיד זוכים לראות את ההשקעה שלהם יוצאת לפועל עוד בחייהם, יצאה המדינה בצעד שפוגע בהם באופן נוסף – תשלום מסים למדינה.

עו"ד עמי בן-יעקב, המייצג כמה מאות בעלי זכויות פרטיים במתחם הגוש הגדול בתל אביב, פנה לשר הבינוי והשיכון הרב יצחק גולדקנופף, בטענה כי נגרם ללקוחותיו עוול. "פנייתנו עוסקת בנושא אשר פוגע בעשרות אלפי ישראלים מדי שנה, ונובע מתנהלות מדינת ישראל דווקא בתקופה של עלייה חדה ביוקר המחייה ובכלל ההוצאות של כל בית אב", כתב בהתייחסו לתיקון בכנסת בנוגע למס שבח במקרקעין.

האדמות נרכשו לפני 100 שנה – ועדיין מחכים

אדמות הגוש הגדול נרכשו כבר בשנות ה-20 של המאה הקודמת, על ידי מספר רב של אנשים פרטיים? עשור לאחר מכן הופקעו חלק מהקרקעות לטובת שדה תעופה חדש וצעיר – "שדה דב".

לאורך השנים, בשל ריבוי הבעלויות על הקרקע, נוצרו תסבוכות משפטיות שמנעו את הבנייה על הקרקע. לאורך השנים ניסתה המדינה להסדיר את הבלגן במקום, בין היתר על ידי רכישת הקרקע מאותם בעלי קרקעות, הסדרת התכנון עליהן, והעברת הזכויות לידי הבעלין המקוריים או יורשיהם. רק לפני כ-15 שנה החלה הבנייה במתחם, וכיום בנויות בו כ-2,000 יחידות דיור מתוך כ-16 אלף מתוכננות.

מס שבח מקרקעין מוטל על מכירות נדל"ן שהתבצעו, על הפער שבין ערכו של הנכס באת רכישתו לערכו באת מכירתו, בניכוי עליית מדד המחירים למשל. מתוך הסכום שמתקבל, מנוכים 25% מס שבח מקרקעין.

ואולם, בהתאם לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 שנכנס לתוקפו בבתחילת החודש, נקבע בסעיף 48א(ב2) לחוק כי עד ל"יום המעבר", כלומר 31 בדצמבר 2013 השבח הריאלי יהיה פטור ממס באופן שהרווח היחסי הריאלי שעל פיו יחושב המס לתשלום, יהיה רק בגין החלק היחסי מתוך הרווח הריאלי שנוצר משנת 2014 ועד למועד המכירה, דבר המוגדר "חישוב ליניארי מוטב". למעשה מדובר על הטבה בתנאים מסוימים.

לפי חוק ההסדרים לשנים 2023-2024 שאושר לאחרונה, בוטל החישוב הליניארי המוטב לחלק גדול מבעלי הקרקעות במדינה, במסגרת קביעת ההגבלות כאשר הנכס שנרכש לפני יום המעבר, היה "קרקע" ולא דירה בנויה או בניית דירה על הקרקע שהסתיימה לאחר 31 בדצמבר 2030.

ואולם, תהליכי התכנון בישראל עשויים להימשך כאמור שנים רבות, עשרות שנים ואף כמה דורות, ולדברי עו"ד בן-יעקב, "נוצרה פגיעה קשה ומתמשכת בציבור המוכרים והרוכשים – בסכומים של מאות אלפי שקלים, ובחלק מהמקרים אף מיליוני שקלים, וגם אז – לא מדובר בסכום סופי, כיוון שאין באופק היתר בנייה. כך, אדם אשר רכש קרקע תוך ציפייה והסתמכות הן על הדין והן על התנהלות תקינה ועניינית של גורמי התכנון והפיתוח, מוצא עצמו בעל כורחו עומד מול שוקת שבורה כאשר מדינת ישראל 'מושכת' אותו במשך שנים ולא מאפשרת לו דה-פקטו לממש את זכותו הקניינית המעוגנת אף בחוק יסוד לבנות עליה דירה מגורים וזאת עקב הבירוקרטיה הרבה והתמשכות הליכי תכנון והבניה בארץ – ובכך הופכת המדינה למעשה לתורמת המשמעותית ביותר למצוקת הדיור".

המילכוד של הגוש הגדול

עו"ד בן-יעקב מציין כאמור לדוגמה את לקוחותיו במתחם הגוש הגדול. "מחד, מדובר במתחם היסטורי אשר חלק מבעלי הזכויות מחזיקים בו, בשרשור ירושה, עוד טרם הקמת מדינת ישראל", הוא כתב. "מאידך, שטח זה 'תקוע' במסדרונות גופי התכנון והבנייה במדינת ישראל מזה שנים רבות, כאשר רק בשנת 2020 (ולאחר אישור התב"ע של שדה דב – תא/4444 בחודש מרץ 2019), ניתן האות להתחלת עבודות התשתית במתחם. עם זאת, ולמרות אישור תא/4444 אשר הינה תוכנית שאינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה ואין באופק מועד לאישור התוכניות בניין עירוניות (תב"ע) מפורטות עבור שניים מתוך שלושה מתחמי התכנון (מסת השטחים). אוסיף כי התב"ע המפורטות למתחם 2 הוגשה על ידי המדינה (שהיא בעלת הזכויות הגדולה ביותר במתחם שדה דב) לוועדת התכנון והבנייה המקומית (ולא למחוזית או דרך הוותמ"ל) באופן שההליך במקרה האידיאלי עד לאישור התב"ע המפורטת למתחם 2 צפוי להימשך (נכון למצב הנוכחי) לפחות שנתיים-שלוש. אל לשכוח, מרגע אישור התב"ע המפורטת ישנו (אפילו מבלי לקחת את המורכבות הרבה והספציפית של 'הגוש הגדול' שכולל בתוכו מאות ואף אלפי בעלי זכויות פרטיים) הליך הגשת בקשה להיתר בנייה לבניין הרלוונטי לעיריית תל אביב וכך עוד שנים עד קבלתו".

כל האמור הוא מבלי לקחת את זמן בניית הבניין והדירה (הליך של כשלוש שנים בממוצע)  – היינו, אין שום סיכוי ריאלי שבעלי הזכויות הפרטיים שמאוד רוצים לצאת לבנייה כיום (וחלקם כאמור ממתין בעיניים כלות שנים רבות) – יוכלו לעשות כן וזאת אך ורק בגלל נסיבות שאין להם כל שליטה עליהם. פועל יוצא של מצב זה – הוא כי המדינה מחזיקה בבעלי הזכויות בפרויקט (בעלי הקרקעות) כבני ערובה מצד אחד ולא מאפשרת להם לממש את זכותם בדרך של בניית דירותיהם מחד, ומצד שני פוגעת בהם בצורה קשה בכך שהיא נוטלת מהם את היכולת ליהנות מהחישוב הליניארי המוטב ו/או כל פטור אחר בגין מכר זכויותיהם".

כך למעשה הטענה כי כי בעוד שפטור מס שבח מקרקעין מחושב רק מ-2014, בעלי זכויות רבים יודעים למעשה שאין מצב שבו הם יוכלו לממש את השקעתם בדרך של בנייה בפרק הזמן שמוקצב בחוק, כאשר האצבע המאשימה היא כאמור מדינת ישראל על גופיה השונים – משרד הבינוי והשיכון, וגופי התכנון השונים. "לא ייתכן שמדינת ישראל תמנע בפועל מהרוכשים לממש את זכויותיהם (בין בדרך של בניה או אף 'להיפטר' בדרך של מכר הקרקע שלא מאפשרים לבנות עליה), לסייע לפתרון משבר הדיור ולבוא על 'שכרם' בדרך של חישוב הליניארי המוטב ו/או פטור מתאים אחר, ומצד שני – תעכב אותם שנים רבות ותגרום לחיובים של מאות אלפים ועד מיליונים של שקלים לאותם בעלי זכויות", כתב בן-יעקב, שדורש מהשר גולדקנופף להאריך את הפטור היחסי לפי חישוב ליניארי מוטב אל מעבר לשנת 2030, או לכל הפחות, להגדיר קבוצות מסוימות שנפגעות באופן ישיר ושלא באשמתן,  מהתמשכות הליכי התכנון ומתן ההיתרים בישראל.