אחת הבעיות העומדות לפתחם את יזמי הנדל"ן בחודשים האחרונים, מאז החלה מלחמת "חרבות ברזל", היא מועד מסירת הדירות. בחודשיים הראשונים אתרי בנייה רבים היו מושבתים בשל המצב הביטחוני והפסקת עבודתם של פועלי הבניין הפלסטינים, וגם כעת הענף פועל בהילוך שני, משווע לכוח אדם שאמור להגיע ממדינות העולם. בעוד המחסור עומד על כ-100 אלף עובדי בניין, הרי שעד כה הגיעו במסגרת הסכמים בילטרליים והסכמים פרטיים, לא הרבה יותר מ-1,000 עובדים, רובם מהודו.

עו"ד דודו ג'והן, שותף וראש מחלקת נדל"ן במשרדו בן צור ושות', מייצג מזה שנים יזמים, קבוצות רכישה וקבלנים. שאלנו אותו כיצד נראית חצי השנה האחרונה בשוק המקרקעין הספציפי להתחדשות עירונית. "המלחמה אמנם גרמה לקיפאון מוחלט כתוצאה מכל הסיבות האובייקטיביות, החל מאנשי מילואים שבשגרה יושבים במגוון תפקידים שבלעדיהן אי אפשר לקדם פרויקטים דרך הקשיים המימוניים שהם תוצאה של היעדרות זו, ועד המחסור העצום בכוח עבודה", הוא אומר. "רק בחודש האחרון, עם שחרור כוחות המילואים, מתחילה תזוזה קלה בפרויקטים שעדיין לא קיבלו היתרים ולא עלו לקרקע".

לדבריו, "בתחום הביצוע, הקיפאון בשיאו ולמרות שהקבלנים הרימו את כל הדגלים האדומים, והמדינה מצהירה על הכשרת והבאת עובדים זרים, התוצאות בשטח לא ניכרות בינתיים. חמור מכך, אין לנו אפשרות לתת מענה לדיירים גם כאשר עיכובי הביצוע מייצרים הפרות הסכמים, שהוא מצב נתון שאין כוח אדם וגם כוח האדם שמנסים להביא מהודו, אינו מיומן ונדרש יהיה להכשיר אותו. חברות הביצוע המעטות שיש להן כוח אדם מסין מצליחות להמשיך לבנות אך הן מיעוט. בנוסף, סימני העיכוב בהבאת סחורות שמגיעות מהמזרח ואינן יכולות לעבור בים האדום הם כבר תופעה בקנה מידה משמעותי".

אבל הוא כן מזהה שינוי מגמה בענף, כפי שרבים אחרים מצהירים עליו גם כן: "את ההתאוששות אני בהחלט רואה בתנועה במשרד – שזהו הפרמטר שאותו אני בוחן, עם כל הכבוד לנתוני הלמ"ס – תנועה שמשקפת את ההתאוששות במכירות. הסכמי רכישה וסגירת עסקאות התרבו החל מינואר ונראה שהביקוש גובר ומייצר שוב עליות במחירי הנדל"ן".

-מה ההסבר לשינוי זה?

"היו שתי סיבות מרכזיות לעצירה המוחלטת בעסקאות. הראשונה פסיכולוגית – היזמים והרוכשים היו צריכים להסתגל לכך שסביבת הריבית השתנתה והיא לא זניחה כפי שהייתה שנים רבות. ברגע שהמחסום הפסיכולוגי הזה נפרץ, הפרויקטים והעסקאות חזרו לשוק. הסיבה השנייה הייתה כלכלית בעיקר בקרב מי שהיה מכוון להשקעות בנדל"ן שהפכו ללא כדאיות. אבל נוכח מצוקת הדיור והיקפי הרוכשים שחייבים למצוא קורת גג, או לשפר דיור, חוזר השוק לייצר ביקושים וכאמור ההיצע עדיים מוגבל מאד בגלל המלחמה".

ג'והן מעורב בהקמת פורום הנהגת התחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי, שהושק בשבוע שעבר. הפורום מורכב מפסיפס של אנשי מקצוע מכל הקשת בעולמות הבנייה והנדל"ן, ובהם עורכי הדין העוסקים במקרקעין שהפכו בעשור האחרון למומחים ברזי החקיקה ובעיקר בתמרון בין היזמים, מוסדות התיכנון הרשויות והיזמים. ג'והן הוא מהבולטים בתחום, כמי שניהל שנים את מחלקת הנדל"ן במשרדו של יעקב ויינרוט המנוח. בהמשך הצטרף כשותף במשרדו של בועז בן צור – וכאמור כראש מחלקת נדל"ן במשרד.

-המשרד שלכם הפך למוביל בתחום ההתחדשות העירונית. יש גזרה משפטית מסוימת בהתחדשות שאתם חזקים בו במיוחד?

"בהתחדשות עירונית אנחנו מומחים בכל האספקטים. ההתחדשות העירונית היא תחום שהצד המשפטי נדרש בו בכל שלב ומכל זווית. החל משלבי התיכנון, ייזום, הסכמים מול דיירים, חתימות עם קבלנים וליווי משפטי של הביצוע. הגזרות בתחום כולן קשורות זו בזו ומשרדי עורכי דין בתחום ההתחדשות חייבים להכיר את כל ההיבטים כולל את כל מה שקורה בעדכוני החקיקה והרגולציה.

"היום המשרד שכבר סיים ללוות פרויקטים שבהם נמסרו כבר הדירות, מכיר את כל השלבים שבתהליכי ההתחדשות העירונית, וזהו יתרון משמעותי בבואנו ללוות פרויקט חדש".

-יש סוגייה שנראה שתופסת נפח בתחום הפינוי-ביוני – שמספר יזמים החלו להחתים דיירים באותו מתחם וככה המתחם נקלע למבוי סתום. מה עושים עם זה?

"אני נתקל ביותר ויותר תופעות של שני יזמים שמתמודדים על אותו המתחם, וכל אחד מהם במרוץ להחתמת דיירים. זוהי בדיוק סוגיה שמוכיחה עד כמה נחוץ פורום ההנהגה להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי, שאני חלק פעיל ממנו. פורום כזה צריך להקים מוסד בוררות שידע לקיים בוררות מהירה, לטובת מצבים מסוג זה ומצבים אחרים – אולי אפילו בשיתוף פעולה עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הרגולציה חייבת להיות חלק מהפתרונות שייזום הפורום, והפורום שכולל עשרות גורמים מנוסים מהסקטור הפרטי, יציע את המנגנונים הכי פרקטיים שהוא מכיר מהמציאות בשטח.

"אין ספק שהממד החברתי בהתחדשות עירונית מצדיק ואף מחייב את התערבות הרגולציה. ההתחדשות העירונית היא המודל שמשפר את איכות החיים, בעיקר של אוכלוסיות בחתך סוציו אקונומי נמוך שחי בבתים מטים ליפול, יחד עם התרומה העצומה של הפרויקטים הללו לצמיחת העיר. הערים יכולות לצמוח רק בזכות כניסתן של אוכלוסיות חזקות וצעירות, וערים שלא תיצמחנה, תישארנה כמובן מאחור. בנוסף, ההתחדשות העירונית מטפלת בסוגיות הביטחוניות של ממ"דים שהיום כבר ברור שהן כאן כדי להישאר.

"אם לפני עשור, הערכנו ש-30% מעתודות הקרקע בישראל נמצאות בתחום ההתחדשות העירונית, היום התוכניות המאושרות ואלו שבהתהוות מוכיחות שאכן זהו הנתון".

-מהו הפרויקט שמשרדך מעורב בו ומייצג בימים אלו את האג'נדות שמנית ?

"אנחנו מלווים היום פרויקט שמשנה לחלוטין את העיר נתניה. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי בשכונת נאות שקד במערב נתניה של חברת אאורה. שכונה שתושביה חיים בבתים ישנים, ויזכו לשכונה חדשה. זו דוגמה מצוינת לשת"פ בין היזם, הרשות המקומית והתושבים, כאשר האינטרסים מאוחדים. העובדה שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה פועלת כוועדה עצמאית, חסכה זמן יקר כאשר אישרה להפקדה את התוכנית שהגישה חברת אאורה לביצוע. מדובר בתוכנית המשתרעת על שטח של כ-30 דונם שכוללת כ-400 דירות קיימות. התוכנית מקדמת בנייה של מעל 1,500 דירות חדשות ב-11 בניינים בני 10-40 קומות, כ-11 אלף מ"ר שטחים עיקריים למסחר ותעסוקה, מבני ציבור הכוללים קריית חינוך עם בית ספר, גני ילדים ומעונות ופיתוח סביבתי ברמה גבוהה.

"לשכונה הזו יש נתוני פתיחה טובים, כמו קרבה למרכז העיר ולים, אך ללא התחדשות עירונית לא היה לה סיכוי עבור מהפך והיא הייתה נשארת חלק נכשל בעיר. העירייה עושה הכל כדי לקדם את התהליכים שבסמכותה וזו ההוכחה, שכאשר מתחברים יזם ורשות מקומית שמעוניינים בקיצור לוחות זמנים ומימוש מהיר, הפרויקט קורם עור וגידים בטווח סביר ורצוי".