בעוד מכרזי הדיור הרגילים של רמ"י זוכים בעת האחרונה לעדנה יחסית, אחרי תקופה ארוכה של קיפאון, הרי שהמכרזים לדיור להשכרה ארוכת טווח של רמ"י וחברת "דירה להשכיר" הממשלתית, מתקשים להתרומם. זה לא אומר שאין מכרזים שמסתיימים בשיווקים מוצלחים, אבל עדיין קיימים מכרזים אליהם ניגשים מעט מאד מתמודדים, במחירים נמוכים מאד, ולעיתים אף מסתיימים ללא הצעות.

הסיבה העיקרית ל"רגליים הקרות" של היזמים בכל הנוגע למכרזי הדיור להשכרה, נעוץ בריבית הגבוהה במשק, שמגדילה משמעותית את החזרי ההלוואות שהחברות נוטלות, ופוגעות ברווח היזמי הפוטנציאלי.

אתמול נסגרו שני מכרזים מעניינים של רמ"י ו"דירה להשכיר" לדיור להשכרה בר השגה – בבני עי"ש וחצור הגלילית. בחצור הגלילית היה זה הניסיון ה-13 במספר לשווק את הקרקע לבניית 144 יחידות דיור בשכונת נווה חן, 72 יחידות מוצאות להשכרה ארוכת טווח, מהן 36 דירות לזכאים והיתר במחירי שוק, ושאר ה-72 הדירות מיועדות למכירה בשוק החופשי. במתחם זה היו גם כ-2,000 מ"ר, אותם יוכל הזוכה למכור כנכס אחד ולא מכירה של יחידות.

על פי ספר המכרז, המחיר למ"ר שכירות ודמי אחזקה לזכאי משרד הבינוי והשיכון עבור דירות שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר,  יעמוד על 34 שקלים (30 שקל שכירות, ארבעה שקלים דמי אחזקה, א"כ), שהם 2,550 שקלים לחודש. בדירות בנות ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר, התשלום יעמוד על 3,100 שקלים, ובדירות בנו חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר, התשלום החודשי יעמוד על 3,500 שקלים לחודש.

הניסיון של השבוע נחל כישלון לאחר שלא הוגשה אף הצעה. מאידך, יש לזכור כי הישוב נמצא בצפון, וסובל מהמתיחות הביטחונית. בחודשים האחרונים מכרזים אחרים של רמ"י, בהם מחיר מטרה בקריית שמונה וטבריה, לא זכו להיענות בשל המצב.

היענות חלקית בבני עי"ש

המכרז השני והגדול מבין השניים היה בבני עי"ש, במסגרתו שווקו שני מתחמים עבור 434 יחידות דיור. הניסיון הראשון לשווק את המתחמים הללו נעשה כבר בתחילת 2022. הניסיון ה-13 נחל הצלחה חלקית.

מבין כלל הדירות במכרז, 276 דירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח של 15 שנה, מחציתן בשכר דירה מפוקח, והיתר לשוכרים בשוק החופשי. הזוכים יכולים למכור את 168 הדירות הנותרות באופן מיידי, ללא ייעודן למטרת השכרה.

חברת מבנים ונתיבים בע"מ הגישה הצעה לשני המכרזים – הראשון הוא ל-246 יחידות דיור, והשני ל-188 יחידות. בשל הרצון לעודד כמה שיותר חברות להתמודד ולזכות במכרזים, נאסר על חברות לזכות בשני מתחמים באותו מכרז, כך שבסופו של דבר זכתה מבנים ונתיבים במתחם הקטן יותר – עם 188 יחידות דיור. החברה הציעה כמעט 22.8 מיליון שקל, עליהם תוסיף כ-45.7 מיליון שקל הוצאות  פיתוח. במכרז זה התמודדה חברה נוספת, הייתה נמוכה משמעותית – 10.6 מיליון שקלים בלבד. אגב, הצעתה של מבנים ונתיבים הייתה גבוהה ממחיר השומה שנקבע – 17.8 מיליון שקלים.

על  פי נתוני המכרז, שכר הדירה המקסימלי אותו יהיה היזם רשאי לגבות בגין הדירות בשכר דירה מופחת, עומד על 48 שקלים לשכירות ו-4.3 שקלים לדמי אחזקה עבור דירות בנות שני חדרים (לפי מפתח של כ-25  מ"ר לחדר), כך שדירת 50 מ"ר תעלה ללקוח הקצה הזכאי על פי משרד הבינוי והשיכון, תעלה 2,615 שקלים לחודש. בדירות שלושה חדרים (לפי מפתח של כ-25 מ"ר לחדר), המחיר למ"ר יעמוד על מקסימום 47 שקלים, כך שדמי השכירות והאחזקה לדירת 75 מ"ר עשויה להגיע לל-3,850 שקלים. ואילו דירת ארבעה חדרים בשטח של 100 מ"ר, תעלה ללקוח 37 שקלים למ"ר לחודש, ויחד עם דמי האחזקה המחיר יעמוד על מקסימום של 4,130 שקלים.

בניגוד למכרזים רבים לדיור להשכרה ארוכת טווח, במכרזים הפעם התאפשר לחברות הזוכות למכור חלק מהדירות בשוק החופשי. כך תוכל מבנים ונתיבים למכור 82 דירות בשוק החופשי. זו גם אחת הסיבות המרכזיות להתמודדות של החברה במכרז בבני עי"ש, כפי שאומר מנכ"ל החברה יובל עטיה בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. "במגרש הספציפי הזה אפשר למכור 82 דירות, והיתר בשכירות ארוכה, ככה שאני רגוע לגמרי", אומר עטיה. "אם הייתי צריך ללכת רק על 100 דירות להשכרה ובלי מכירה, לא הייתי מתמודד. כאן התקורות שלי אחרות, ההתנהלות שלי אחרת כשיש גם דירות למכירה".

-זה נותן אפשרות להגיע לרווח יזמי

"הנושא של תזרים מזומנים במכירה והשכרה – זה נותן אפשרות להרוויח. יש כאן הבטי מס כשיש נתח שאתה יכול למכור. מדובר במכרז נדיר".

-רוב המכרזים הם ללא אפשרות למכירה, נכון?

"זה מכרז נדיר כאשר יש את אפשרות למכור דירות, אז קפצנו על זה. יש לי ביצוע בתוך הבית, הכל אנחנו עושים בבית. זה נותן לי תזרים מזומנים שאני יכול להתמודד איתו".

הסיבה השנייה היא ההכרות של החברה עם האזור הזה, ובכלל – ההתמקדות שלה באזורים שבין אשקלון לבת ים. "אנחנו מכירים את השוק. אנחנו חיים באזור הזה, כבר זכיתי בעבר ב-236 דירות להשכרה בגן יבנה, שכבר פעילות וכולן מושכרות. במכרזים כאלה יש יתרון לגודל, למספר הדירות לשכירות. יש לי מנגנון שיודע לתחזק את זה. ככל שיש יותר דירות, עלות האחזקה לדירה יורד".

אבל יש אפילו סיבה שלישית – גובה הבניינים. "מדובר על מכרז לבנייה נמוכה של ארבע וחמש קומות", הוא מסביר, "כך שיש לי הרבה דירות פנטהאוז וגן ביחס לדירות רגילות, אל מול בניינים גבוהים. מדובר בתמהיל נהדר".

מבנים ונתיבים החלה את דרכה כחברה לבנייה למגורים. "היום כבר יש לנו 30 אלף מ"ר מרלו"גים, בית רופאים ומרכז מסחרי מתחת למגדל מגורים בבת ים, 236 דירות להשכרה, אנחנו עושים הכל".

-ובמה אתם רוצים להתמקד?

"אנחנו מחפשים פרויקטים של נדל"ן מניב. יש גם פרויקטים של מחיר למשתכן, אבל שם יש לנו פחות יתרון יחסי".