בשונה מעסקת מגורים בדמי מפתח המוגדרת כשכירות מוגנת, חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא האופציה הפופולרית במערכת היחסים שבין המשכיר לשוכר. מדובר על התקשרות בזמן קצוב בין בעל הדירה לבין השוכר, כאשר במסגרת החוזה מוגדרים כלל התנאים – כגון שכר הדירה שעל השוכר לשלם, מועד התשלום, המחויבויות של המשכיר ושל השוכר לגבי תחזוקת הדירה, התשלומים הנלווים כגון ארנונה, חשמל, מים ואף מדיה ואינטרנט, ועוד. 

ומדוע מדובר בחוזה הפופולרי ביותר כיום בנוגע לשכירות של דירות? משום שאופציית דמי המפתח – כלומר רכישה של כמחצית מהדירה, לצד תשלום נמוך במיוחד מדי חודש בחודשו עד למועד פטירתו של הדייר (וייתכן אף אפשרות להוריש את זכות המגורים לקרוביו מדרגה ראשונה) ואי-אפשרות לפנות את הדייר מהדירה, הולכת ונעלמת מן העולם. 

כך שבפועל הנקודה הרגישה ביותר שחוזה שכירות בלתי מוגנת מנסה לפתור, היא פינויו של דייר שאינו עומד בתנאי השכירות, כגון תשלום שכר דירה. האפשרות לפנות דייר המתגורר בדמי מפתח, נמוכה משמעותית, ותלויה בהחלטתו של בית משפט שמוסמך להחליט על הפינוי, ואף לדאוג למקום מגורים חלופי עבורו. 

כאמור, בחוזה שכירות בלתי מוגנת, מוגדרים כל הסעיפים הנוגעים למערכת היחסים בין בעל הדירה לדייר. על פי תיקון לחוק שכירות הוגנת, במסגרת חוק השכירות והשאילה הוותיק, כל הסכם שכירות צריך לכלול כתובת של הדירה ומספר גוש/חלקה, שמות הצדדים בהתקשרות עם פרטי זיהויים (מספר תעודת זהות וכתובתם), ריהוט ואביזרים בדירה במידה ויש, ליקויים משמעותיים בנכס, ועוד. 

סעיף חשוב נוסף הוא כמובן תקופת השכירות, מיום תחילת החוזה ועד סיומו, עם אפשרות לאופציה להארכת החוזה, שפרק הזמן שלה מוגדר אף הוא. הן בתקופת השכירות והן באופציה, מצוין גובה שכר הדירה. 

יש לציין את התנאים לסיום החוזה לפני המועד המקורי, למשל בשל רצונו של בעל הנכס למכור את הדירה, או של השוכר לעזוב אותה. בסעיפים אלו יצוין למשל הסיבות להפרה מהותית של ההסכם, מועד ההתרעה של אחד הצדדים להודיע על העזיבה לשני, מנגנון פיצוי במידה ויש, ועוד. 

כמו כן, בחוזה מצוינים הביטחונות שעל השוכר להעמיד, כגון ערבים, ערבות בנקאית, מזומן וכיוצא בזה. לצד זאת גם מוגדרים החשבונות של המשכיר והשוכר צריכים לעמוד בהם, כפי שצוין בחוזה עצמו. 

בחוזה גם מצוין מנגנון פיצוי במידה ואחד הצדדים בחוזה מפרים אותו. בין היתר הקנס שישלם השוכר במידה ואיחר בתשלום דמי השכירות, או לא פינה את הדירה במועד סיום החוזה, כמו גם איחור של בעל הדירה במתן תיקונים עבור נזקים שנגרמו לדירה בשל בלאי. עוד יוגדר בחוזה הסיבות והמועדים בהן יוכל בעל הנכס לבקר בדירתו המושכרת, אופן השימוש בנכס (למגורים או לשימושים אחרים) ואף האם אפשר לבצע שכירות משנה או להשכיר את הדירה ב-AIRBNB. 

הן על המשכיר והן על השוכר לבדוק כמה פרטים מהותיים בבואם להתקשר חוזית זה עם זה: בעלי דירות רבים מבקשים למשל מהשוכר הפוטנציאלי המלצות מבעלי דירות קודמות, ואף תלושי שכר – כדי לדעת שאותו שוכר יוכל לעמוד בתנאי החוזה. על שני הצדדים לוודא את זהותו של הצד השני, ועל השוכר לוודא שהדירה אותה הוא עומד לשכור, אכן נמצאת בבעלותו של המשכיר. 

חוזה סטנדרטי עבור שכירות בלתי מוגנת, ניתן להורדה ברשת האינטרנט, ולבצע בו שינויים בהתאם להסכמה בין הצדדים. מאידך ניתן לערוך חוזה כזה באמצעות עורך דין.