ועדת המשנה לרישוי ותכנון בעיריית ראשון לציון, תדון היום בבקשה של יזם לשינוי יעוד קרקע במתחם האלף בעיר, מתעסוקה למגורים. הבקשה שתידון בוועדת המשנה לתוכניות מפורטות לשינוי יעוד מתעסוקה למגורים, לא זוכה לרוח גבית על ידי הוועדה המקומית של עיריית ראשון לציון.

היזם, חברת הצלחת יחזקאל בע"מ, מחזיק במגרש 133 החולש על שלושה מגרשים: מגרש 1331 ל-230 יחידות דיור עבור מעונות סטודנטים, מגרש 1332 ל-200 יחידות להשכרה, ומגרש 1333 ששטחו 2.5 דונם, עבור תעסוקה. בכל המגרשים מיועדים שטחי מסחר בקומת הקרקע. בקשת היזם היא לשנות את התוכנית ממבנה מסחרי ותעסוקה בשטח בנוי כולל של כ-8,000 מ"ר, לשני בנייני מגורים בני 15 קומות מעל קומת מסחר, שיכללו 113 יחידות דיור.

מתחם האלף בחלקה המערבי של ראשון לציון, מול מתחם YES פלנט והסופרלנד, הוא מפרויקטי עירוב השימושים המרשימים ביותר שמוקמים בישראל. הוא יכלול כ-5,400 יחידות דיור, רבות מהן עבור מעונות סטודנטים ודיור מוגן עבור כ-22 אלף תושבים, 1.75 מיליון מ"ר לתעסוקה, 160 אלף מ"ר למסחר ומלונאות, כ-110 דונם של פארקים​, וכ-275 דונם כשטחים פתוחים לספורט ונופש.

טענת היזם – וחשש העירייה

כבר ב-13 במרץ השנה, טען יוני אפרתי מחברת הצלחת יחזקאל (חברה בפירוק מרצון, א"כ) בישיבת ועדת המשנה למועצה הארצית לשינוי יעוד מתעסוקה למגורים, כי "קיים עודף היצע של שטחי תעסוקה במרחב, ובנוסף מרבית שטחי התעסוקה במתחם האלף, מרוכזים לאורך נתיבי איילון, ולא בתחום התוכנית המוצעת. בשל עודף שטחי התעסוקה, בשנים הקרובות אין התכנות כלכלית למימוש שטחי תעסוקה במתחם. על מנת לממש בצורה מיטבית את הקרקע, מוצע לשנות הייעוד מתעסוקה למגורים".

"נכון", הוא המשיך, "שרק לאחרונה אושרה התב"ע במגרש, אך התחלנו לקדם את התוכנית לפני חמש שנים, כאשר ההערכות להתענות מימוש שטחי תעסוקה היו אחרות".

מהנדס עיריית ראשון לציון קיריל קוזיול התנגד באותה ישיבה לתוכנית המוצעת בטענה כי היא "מבטלת את עירוב השימושים הקיים", וכי "תוכני מתחם האלף אושרה לאחר עבודה כלכלית מקיפה שקבעה את האיזון בין השימושים השונים. על בסיס העבודה, נערכה פרוגרמה של היחס בין שטחי המגורים לשטחי הציבור ושטחי התעסוקה. ברגע שהתוכנית החדשה תקודם, כל בעל קרקע במתחם ביעוד תעסוקה, עלול להגיש תוכנית חדשה לשינוי יעוד למגורים, שיביא להפרת האיזון הכללי של כל מתחם האלף".

כך גם טענה הוועדה המקומית של ראשון לציון במסמכים שהעבירה לדיון היום. "התוכנית המוצעת משנה את עירוב השימושים שאושר רק לאחרונה בתוכנית 416-0824839, היא מבטלת את מגרש התעסוקה ומשאירה בו רק שימושי מגורים ומסחר… תוכנית מתחם האלף אושרה לאחר עבודה מקיפה שקבעה את האיזון בין השימושים השונים".

בוועדה המקומית מציינים עוד כי על פי התוכנית המקורית של מתחם האלף ותוכנית האיחוד והחלוקה, המגרש יועד למסחר, תעסוקה ודיור מיוחד ל-400 יחידות דיור. בדצמבר 2023 אושרה תוכנית  נקודתית לחלוקה לשלושה מגרשים – תעסוקה, מעונות  סטודנטים עם 230 יחידות, ו-200 דירות להשכרה – כלומר 430 יחידות דיור. כיום  בשינוי המבוקש מתעסוקה למגורים, אומרים בוועדה, נוספו עוד 113 יחידות דיור – כך שבסך הכל יהיו במתחם של הצלחת יחזקאל 543 יחידות דיור.

במסגרת ההמלצה לדחיית הבקשה, טוענים בוועדה המקומית כי "במגרש הנדון אושרה רק לאחרונה על ידי הוועדה המחוזית, תוכנית הקובעת חלוקה ברורה לשלושה מגרשים עם שימושים מוגדרים… התוכנית המוצעת לשינוי מתעסוקה למגורים, מהווה הפרה בוטה של האיזון בין התעסוקה למגורים במתחם האלף". לסיכום, מציינים שם כי "אין הצדקה לשינוי, למעט ההצדקה הכלכלית של היזם", וכי "אין מחסור במגורים במתחם המדובר בפרט, ובעיר ראשון לציון בכלל".