פרצלציה הינה מהתהליכים החשובים ביותר המשפיעים על שווי נכס. פרצלציה הינו מהלך בו מבוצע איחוד וחלוקה מחדש של חלקת קרקע אחת גדולה המיועדת לבניה, למספר חלקות, כך שניתן יהיה לרשום כל חלקה כיחידה נפרדת אצל רשם המקרקעין. חלקות רבות ברחבי ישראל עליהן ניתן פיזית לבנות מספר נכסי נדל"ן לא חולקו ודבר זה מקשה גם במישור התכנוני וגם בשיווקן ומכירתן. פרצלציה מאפשרת ניצול מיטבי יותר של הקרקע, השבחתה והסדרת זכויות משפטיות על הנכס בין מספר בעלים שונים. לרוב פרצלציה מבוצעת כאשר קיימת תוכנית מתאר או פרויקט שבו יש צורך בהקמת יחידות נדל"ן ששטחם הכולל קטן מגודל הקרקע המיועדת לחלוקה מחדש. הליך הפרצלציה מתנהל בשני שלבים: תחילה מדידה ועריכת תוכנית כאן למעשה מגדירים את השטח או המגרש שאותו מעוניינים לחלק ולהפריד מתוך החלקה ולהופכו למעשה למגרש עצמאי. את התוכניות מגישים בליווי בקשה מתאימה על פי הנחיות רשות מקרקעי ישראל, לוועדה המקומית לתכנון ובניה. הבקשה נבחנת בכפוף לדרישות הקיימות בתב"ע (תוכנית בניין עיר) המאושרת. את הזכויות בחלקה המפוצלת חייבים להקצות לצד ג'. לא ניתן לרשום את החלקה על שם בעל הקרקע המקורי. הקצאת זכויות בחלקה חייבת בתשלום מס רכישה והיטל השבחה ויש לדווח עליה לרשויות מיסוי מקרקעין. הליך הפרצלציה מורכב אורך זמן רב ונוטלים בו חלק מספר בעלי מקצוע. לאחר רישום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין, החלקות המקוריות הופכות לחלקות היסטוריות ואת מקומן תופסות ברישום החלקות החדשות בהתאם למה שמופיע בתוכנית שאושרה. כל אחת מהחלקות החדשות מקבלת מספר חדש באותו גוש. עם סיום תהליך הפרצלציה החלקות החדשות משקפות את המגרשים המופיעים בתוכנית בניין העיר. פרצלציה יכולים ליזום שותפים על חלקת קרקע אחת, כדי לקבל בסופו של תהליך חלקה שתהא שייכת לכל אחד מהם בנפרד – הליך זה נקרא פרצלציה רצונית. מנגד קיימת פרצלציה לא רצונית אותה יכולה ליזום הוועדה המחוזית כדי לארגן את החלקות מחדש במסגרת תכנית עיר, או ישוב, לצורך הפקעה, או במקרים של חוסר הסכמה בין כלל בעלי החלקה – במקרה זה הוועדה המחוזית כופה עליהם את ההליך. בפרצלציה לא רצונית האגרות והמיסים השונים משולמים על פי רוב על ידי הוועדה המחוזית/מקומית לתכנון ובניה. עלויות הפרצלציה נגזרות מאגרות רישום, דמי היוון בגובה של 29.25% ממחיר הקרקע המשולמים לרמ"י, דמי השבחה כשמחצית דמי ההשבחה משולמים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מס רכישה ועלויות בעלי המקצוע המלווים את התהליך.