סימן שאלה לגבי התייצבותו של שוק המשרדים בעידן הפוסט-קורונה, שוק הנדל"ן הקמעונאי מתחיל להראות סימני התאוששות, וברוב העולם המערבי קיים מחסור בדיור בר-השגה – כך עולה מנתוני מחקר מקיף שערך מכון המחקר ULI. תוצאות המחקר הוצגו הבוקר על ידי סגן נשיא למחקר וייעוץ במכון, סיימון צ'ין, בכנס הנדל"ן הגלובלי שערכה פירמת עורכי הדין הבינלאומית DLA Piper בתל אביב.
בשוק המשרדים יש עדיין אי-ודאות רבה באשר למידה שבה מעסיקים ועובדים ישתמשו בחללי משרדים, וזאת למרות שכבר חלפו שלוש שנים מאז פרוץ מגפת הקורונה, ואחרי שברוב המדינות חזרו לפעילות כמעט מלאה. "למרות ששוק המשרדים קרוב לוודאי יוותר משענת עיקרית לרוב המשקיעים המוסדיים, אין קונצנזוס באשר לשאלה מתי תתייצב רמת הביקוש לחללי משרדים בעולם של עבודה היברידית. עם זאת, יש תחושה חזקה שסקטור זה יחווה 'הפרעה' דומה לזו שחווה שוק הקמעונאות במעבר לקניות באינטרנט", נכתב במחקר. במחקר צוין כי אחד המשקיעים הגלובליים אמר בנוגע להשפעה של דרך העבודה והצריכה של אנשים על שוק הנדל"ן, כי "משרדים זה הקמעונאות החדשה".
הסקטור השני אליו מתייחס המחקר הוא הלוגיסטיקה. "כבר זמן רב שסקטור הלוגיסטיקה הוא אחד המרוויחים העיקריים בשוק הנדל"ן מחדשנות טכנולוגית (בשל המעבר לרכישות מקוונות), אבל צמיחת הסקטור מבוססת אף היא על דינמיקות ביקוש והיצע בסיסיות וזו אחת הסיבות מדוע רמות התפוסה קרובות או מצויות כבר בשיאן בצפון אמריקה, אירופה ואסיה-פסיפיק", מצוין במחקר. "רוב הנשאלים מאמינים כי סקטור הלוגיסטיקה נותר סיפור של צמיחה מבנית, והיא מבוססת לא רק על מגמות המסחר האלקטרוני". אחד ממנהלי ההשקעות צוטט במחקר כשאמר כי הביקוש למרכזי לוגיסטיקה אורבניים מודרניים יגדל יותר מהכיוון של עסקים קטנים-בינוניים, לעומת עסקים גדולים עד ענקיים.
הסקטור השלישי הוא הקמעונאות. כאן נטען במחקר כי "למרות ההאטה הכלכלית, הסקטור מראה סימנים מעודדים של חזרה לחיים. מנהלי השקעות הדגישו כי הם חווים ביצועים תפעוליים חזקים בפורטפוליו נכסי הקמעונאות שלהם בארה"ב ובאירופה, ולא רק בתתי-סקטור של חנויות נוחות ומכולות. מרכזי קניות מסוימים מציגים ביצועים טובים. לא כל מרכז קניות יצליח. יהיו מנצחים ומפסידים, אבל יש תקווה ששנים רבות של מהפך מבני בתת-סקטור זה כבר מתומחרות, ומרכזי הקניות הגדולים יהיו בשלים להשקעות מוסדיות כאשר שוק ההשקעות בנדל"ן יתאושש".
הסקטור הרביעי והאחרון אליו מתייחס המחקר הוא הנדל"ן למגורים. "מחסור בדיור בר-השגה הוא עדיין בעיה קשה ברוב השווקים המערביים, ועדיין לא נראה שיש מנוחה באופק".
שוק הנדל"ן משתנה, נאמר במחקר, וחמשת הקטליזטורים שיניעו אותו ב-20 השנים הבאות הם השקעות אחראיות (ESG, שמירה על הסביבה, צדק חברתי וממשל תאגידי), שינויי אקלים, שינויים בדרישות הלקוחות, חדשנות טכנולוגית והצורך להקטין את פליטות הפחמן. לפי המחקר, האחריות התאגידית תשפיע מהותית על השינויים המבניים בשוק הנדל"ן בשני העשורים הבאים. מעל 90% מהנשאלים במחקר השיבו כי ניהול עסק בעל אחריות סביבתית וחברתית הוא חשוב להצלחת הטרנספורמציה. "המיקוד ב-20 השנים הבאות יהיה על האופן שבו תעשיית הנדל"ן פועלת ותורמת כדי שהצורך בנכסיה יובן על ידי אנשים מחוץ לתעשייה. חשיבות התרומה שנייצר לפריון ולבריאות של החברה ככללותה – זהו האתגר וזוהי תהיה התוצאה", נאמר על ידי אחד המשתתפים במחקר. "אנחנו חיים בכוכב לכת מאוד שביר, ושוק הנדל"ן הוא אחד מהפוגעים ביציבות, אבל הוא יכול להפוך לאחד המשמרים אם רק נעשה את הצעדים הנדרשים לשם כך".
השנה, לפי המחקר, עיקר השקעות הנדל"ן, כולל רכישת קרקעות נעשות בבניית תשתיות של אנרגיה מתחדשת, תעשיית מדעי החיים, דאטה-סנטרס, מרכזי לוגיסטיקה ופתרונות דיור לגיל השלישי, וזאת להבדיל ממרכזי קניות, מגורים, חנויות, מפעלי תעשייה ומחסנים ופארקים, נכון לשנת 2003, כלומר לפני שני עשורים.
אילו ערים אטרקטיביות להשקעה?
המחקר מצביע על הערים הנתפסות בעיני המשקיעים כאטרקטיביות להשקעה. באירופה, ציינו המשקיעים לפני סדר יורד את לונדון, פריז, ברלין, מדריד ומינכן. בארה"ב צוינו נשוויל (טנסי), דאלאס (טקסס, אטלנטה (ג'ורג'יה), אוסטין (טקסס) וטמפה (פלורידה). באסיה-פסיפיק צוינו סינגפור, טוקיו, סידני, אוסקה וסיאול.
עוד מצוין במחקר הצפי להזדקנות האוכלוסייה העולמית כגורם הצפוי להשפיע על קטגוריות ההשקעה בנדל"ן. עד שנת 2050 קבוצת הגיל של מעל 65 תהיה הגדולה ביותר ותעמוד על כ-28% מהאוכלוסייה, עומת 20% נכון ב-2022 ו-8% בשנת 1950, על פי נתוני האו"ם. נתון זה מגדיל את השקעות הנדל"ן בפתרונות דיור לגיל השלישי.
ומה האופן שבו קבוצת הגיל הצעירות יותר, שהן כוחות עבודה, משפיע על שוק הנדל"ן המסחרי? עבודה מהבית או היברידית משנה את הדרישות בשוק הנדל"ן המסחרי האורבני, ואף הופכת אותו ליעד אטרקטיבי פחות להשקעות.
כנס הנדל"ן הגלובלי של פירמת עורכי הדין DLA Piper נערך זו השנה השמינית בישראל מאז 2013. הכנס מאורגן על ידי השלוחה הישראלית של DLA Piper בארץ בהובלת עוה"ד ג'רמי לוסטמן ונעמי מרילס. במסגרת הכנס דנו הנוכחים בהשקעת הון בנדל"ן בתקופות סוערות של שינויים, השקעות בסוגי נכסי נדל"ן לא מסורתיים וחדשנות בנדל"ן בתחומי טכנולוגיות נדל"ן, ESG ובריאות.
> הצג תגובות