המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה היום את תוכנית המתאר הארצית המתווה את מדיניות התכנון והפיתוח האורבני במרחב תחנות המטרו במטרופולין גוש דן (תמ"א 70). תוכנית זו מהווה צעד משמעותי לקידום תכנון מוטה תחבורה ציבורית ולפיתוח אורבני בר-קיימא, תוך שיפור הנגישות והשירות לתושבי המטרופולין. האישור מגיע יממה לאחר שהות"ל אישרה את המקטע האחרון במערכת – M1 צפון (תת"ל 101/ ג).
פרויקט המטרו הוא "האירוע" התחבורתי והתשתיתי הגדול והמורכז בישראל מאז ומעולם. מדובר על 150 ק"מ של מנהרות תת-קרקעיות עם 109 תחנות שישרתו 24 רשויות מקומיות כולל שלוחה לנתב"ג, ויסיעו מאות מיליונים בכל העולם. למרות ההתקדמות בתכנון ותחילת ההפקעות של קרקעות, השקת הפרויקט צפויה אי-שם באמצע העשור הבא, אם לא יחולו בלת"מים שונים ומשונים.
תמ"א 70 מייצרת מרחב עירוני המנצל את יתרונות מערכת המטרו עבור מטרופולין תל אביב, שצפוי להגיע לכדי 5.5 מיליון תושבים כבר באמצע שנות ה-30. התוכנית מתווה את מדיניות התכנון האורבאני סביב תחנות המטרו, תוך קביעת הוראות להכנת תוכניות מקומיות במרחבי התחנות, במטרה להעצים את פוטנציאל השימוש בתחבורה הציבורית וצמצום התלות ברכב הפרטי. התוכנית תמקסם את הפוטנציאל העירוני והכלכלי של תחנות המטרו באמצעות ריכוז הפיתוח האורבני במרחקי הליכה מהתחנות. נכון להיום, מקודמות בתחום תמ"א 70 יותר מ-100 יוזמות תכנוניות משמעותיות שונות הן בתחום ההתחדשות העירונית והן מתחמי פיתוח ובינוי חדשים, בהיקף כולל של כ-300 אלף יחידות דיור.
במועצה הארצית אומרים כי לאחר שנבחנו מגמות שונות ברחבי העולם, הגיעו למסקנה שהמטרו מהווה מנוע צמיחה והתחדשות, ומסוגל להשפיע על התפקוד האורבני של סביבת התחנות, הרבה מעבר לפונקציה התחבורתית שהוא ממלא. מערכת המטרו מאפשרת העברה מהירה ויעלה של היקף משמעותי של אוכלוסייה בין מוקדי מגורים, תעסוקה ומסחר, חינוך ותרבות, מוקדי בריאות ועוד. תחנת המטרו מהווה למעשה מוקד עירוני ומנוע להתפתחות אורבנית וכלכלית.
מערך התכנון, הבינוי והפיתוח בסביבת תחנות המטרו, מבוסס על עקרונות תכנון מוטה תחבורה ציבורית (TOD-Transit Oriented Development), כפי שפותחו ויושמו ברחבי העולם לאורך השנים, מאז ביסוסן של מערכות המטרו, כאמצעי המשמעותי והיעיל ביותר להנעת אנשים במרחב האורבאני.
תמ"א 70 גובשה על ידי צוות רב תחומי בראשות אדריכל ד"ר יאיר אביגדור ממשרד אדריכלים "מנעד, ולוותה על ידי אגף מטרו והסעת המונים במטה מינהל התכנון. הנחות העבודה בעת גיבוש התוכנית, התבססו על סקר שבחן מעל 80 תקדימים מהעולם של תכנון מוטה תחבורה ציבורית. תהליך גיבוש התכנון התקדם תוך שיתוף פעולה עם רשויות מקומיות, ועדות התכנון המחוזיות וגופים מקצועיים.
התוכנית שמה דגש על כמה נושאים מרכזיים. בין היתר על העצמת הבנייה הנובעת מהקמת מערכת הסעת המונים, במטרה לקרב כמה שיותר אוכלוסייה להתגורר, לעבוד ולבלות במרחק הליכה מתחנות המטרו. לשם כך, התמ"א קובעת עוצמות בינוי מינימאליות הגבוהות באופן משמעותי מהצפיפויות המוכרות במטרופולין. במקביל הוחלט להטיל מס השבחה בגובה של 75%, מה שהצית את זעמם של היזמים שאמרו כי במצב כזה, פרויקטים לא יהיו כדאיים כלכלית.
ניסיונות של היזמים להפחית את ההיטל ל-50%, זכו להצלחה חלקית. הכנסת אישרה לאחרונה את הפחתת היטל ההשבחה יופחת בצורה קבועה ל-72%, כאשר הבשורה המשמעותית היא ההפחתה לרמה של 60% עבור בקשות להיתר שיוגשו עד ל-31 בדצמבר 2030. לשר האוצר תהיה, בהסכמת שר הפנים, הסמכות להאריך את התקופה בשנתיים נוספות.
דגשים נוספים בתמ"א 70 הם ייעול השימוש בקרקע ובשירותים עירוניים; הגברת קישוריות של המרחב לתחנות המטרו באמצעות יצירת רשת הליכה ורכיבה יעילה ונוחה, תוך התאמת המרחב הציבורי לתנועות רכות בין היתר ע"י הרחבת מדרכות והוספת שבילי אופניים והצללה; עירוב שימושים מוגבר ומרובד, על מנת לאפשר שימושים מגוונים (מגורים, תעסוקה, מסחר, חינוך, פנאי, תרבות ועוד) במרחק הליכה מהתחנות; יצירת תמהילי דיור מגוונים, תוך קביעת הוראות בדבר הכללת דיור מכליל ודיור בהישג יד בתוכניות מפורטות, על מנת לעודד מגוון סוגים של משקי בית בנגישות קרובה לתחנות המטרו; שינוי מדיניות החנייה באמצעות צמצום הדרגתי של תקני החניה הפרטית במרחבי המטרו; והנחיות להקצאה של שטחים ציבוריים פתוחים ומבונים, על מנת לתת מענה לאיכות חיים הכרחית במרחב אורבני מצטופף.
בתמ"א נקבע מתחם ההשפעה – כלומר אותם אזורים הסובבים את תחנות המטרו ובעלי השפעה על כלל תחומי החיים, כגון מגורים, עבודה ופנאי, וזאת כתוצאה ממיקום תחנת המטרו, מה שישפיע על בחירת הציבור באמצעי תחבורה, וכפועל יוצא מכך השפעה על תכנון רשת הרחובות, המרחב הציבורי וקביעת היקפי ותמהיל הבינוי. מתחם ההשפעה נקבע בתמ"א 70 על בסיס סקירת תקדימים מהעולם שהצביעו על אזורים במרחק של כ-600 עד 800 מתחנות המטרו, מרחקים שניתן לעבור בהליכה/רכיבה קצרה, תוך צמצום השימוש ברכב פרטי.
במתחמי ההשפעה בתמ"א 70 יחול מס מוגבר בהתאם לחוק הרכבת התחתית (2021), על פי העיקרון של לכידת ערך מההשבחה הצפויה סביב התחנות העתידיות.
יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ובניה, הרב נתן אלנתן אומר כי "עמדנו ביעדים שהצבנו לעצמנו לאשר את תוכניות המטרו עד שנת 2024. תמ"א 70 מביאה בשורה אדירה לתושבי המטרופולין בפרט ולכלל התושבים בכלל. התמ"א מייצרת ודאות תכנונית ליזמים ממשלתיים ומהמגזר הפרטי אשר יממשו הלכה למעשה את מדיניות התכנון שלה בשטח לרווחת תושבי המטרופולין בהווה ובעתיד".
מנכ״ל מינהל התכנון, רפי אלמליח הוסיף כי"אישור תמ"א 70 הוא אבן דרך משמעותית במהפכת התחבורה הציבורית של ישראל והשפעתה האדירה על המערך האורבני הסובב של התחנות. המטרו ישנה את פני מטרופולין גוש דן ויאפשר למיליוני אנשים להתנייד במהירות, ביעילות ובנוחות כך שכולם יוכלו להגיע עד כחצי שעה מכל מקום לכל מקום במטרופולין. התוכנית מייצרת הזדמנויות לפיתוח עירוני מתקדם תוך עידוד התחדשות עירונית וייעול השימוש בקרקע עי פיתוח מועצם מוטה תחבורה ציבורית ובכך מממשת את עקרונות התכנון שמוביל מינהל התכנון מזה שנים".
לדברי סמנכ"לית תשתיות במינהל התכנון, יעל סלומון, "פרויקט המטרו ותמ"א 70 הכוללת תחום השפעה של 120 אלף דונם סביב תחנות המטרו, ישנו את המציאות של תושבי מטרופולין תל אביב. רשת המטרו תאפשר להתנייד מכל מקום לכל מקום במטרופולין ותמ"א 70 תאפשר להסיר את הרכב הפרטי מהמרחב הציבורי לטובת מוקדים אורבניים מועצמים, התחדשות עירונית, בניה מעורבת תוך שמירה על איכות חיים גבוהה לתושבים והבטחת נגישות לשירותים ציבורים ושטחים ירוקים".
ההמלצה לבעלי קרקעות
עו"ד ענת בירן, בעלת משרד ענת בירן – עורכי דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה ובהתחדשות עירונית ונדל"ן, אמרה כי "אנחנו נכנסים היום לעידן תכנוני חדש במטרופולין תל אביב. התוכנית מסדירה את עקרונות הבנייה באזורים שבהם פוטנציאל לבניית אלפי ועשרות אלפי דירות, באזורי הביקוש הכי חמים בישראל. חיכינו לאישור התוכנית כשנתיים-שלוש, ובסוף הוא הגיע".
"חשוב להדגיש", היא מוסיפה, "כי האישור יורה את יריית הפתיחה לקידום של תוכניות בנייה רבות באזורי ההשפעה של המטרו, שהם המעגלים שסביב תחנות ותוואי המטרו. כידוע, באזורים אלה חל מס מוגבר של 72% בהיטל השבחה ובמס מטרו, אך מי שיזדרז ויצליח לבקש היתר בנייה עד 31 בדצמבר 2030 לתוכניות חדשות שיאושרו מכוח תמ"א 70, 'יהנה' ממס מופחת של 60%. מומלץ מאוד לבעלי קרקעות וזכויות באזורי ההשפעה, להתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים שבקיאים בתקנות וחוק התכנון והבנייה, לפני שסוגרים איזושהי עסקה, כדי שלא ימצאו את עצמם כפופים לתשלומי מסים גבוהים מאוד שלא לקחו בחשבון, או לשינויים תכנוניים שלא היו מודעים להם.
"מוסדות התכנון עשו את המוטל עליהם, הם אישרו את התוכניות לקווי המטרו, אישרו את תמ"א 70 ואת חוק המטרו, וכל מה שנשאר הוא להתחיל לבנות את הפרויקט העצום. כעת הכדור במגרש של הממשלה ומשרד התחבורה – עליהם להזדרז ולהקים את רשות המטרו, למנות מנכ"ל, להקצות תקציבים, ולהתחיל להתקדם. עד כה בשנתיים-שלוש האחרונות, כל תוכניות הבנייה שהגיעו לפתחם של מוסדות התכנון נאלצו להתיישר לעצם קיומו של המטרו, גם אם הפרויקט היה עדיין רחוק מהעין, ועכשיו נעשה צעד משמעותי קדימה ואנו מצפים לצעדים נוספים מצד הממשלה".
> הצג תגובות