אוכלוסיית ישראל עתידה למנות ב-2030 כ-11.1 מיליון תושבים, כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כדי לקלוט את מרבית האוכלוסייה נדרשות הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון לחשוב לגובה. הפתרון למצוקת הדיור הינו בין היתר בדמות המגדלים, המאפשרים אכלוס של עשרות משפחות על פני שטח מצומצם למדי. 

מגורים בקומות הגבוהות הפכו מבוקשים, סמל סטטוס למגורי יוקרה, וככל שבוחרים לגור בקומות הגבוהות יותר, משלמים יותר. כך למשל, בתל אביב פערי מחיר של דירות מגיעים לכ-60,000 שקל בממוצע לכל קומה, לעומת אזורים אחרים בגוש דן כמו פתח תקווה או ראש העין ואזור השרון שפערי המחיר בין דירות נעים בין 15,000-25,000 שקל בלבד פר קומה.

החישוב הוא פשוט: ככל שמתרחקים מערי המרכז ומהים, כך ערך הקומה ממחיר הדירה קטן משמעותית, כך שבערים הנמצאות ב"מעגל" השלישי של תל אביב, דוגמת אשדוד ואשקלון מדרום, או הקריות ועכו מצפון, הפרש המחיר בין הקומות עומד על כ 10,000 שקל בלבד. 

מחקרים שחקרו את פערי המחיר בין דירות בקומות שונות מצאו לא מעט יתרונות במגורים לגובה, כגון הנוף הנשקף מהחלונות, זרימת אוויר, השקט שמקנה הגובה, חשיפה לאור ושמש זאת לצד מעורבות חברתית וקהילתית בשל ריבוי משפחות בבניין אחד. לצד זאת ישנם גם חסרונות במגורים בבנייה גבוהה, כגון התלות במעלית, פחד מפני נפילת ילדים, משבי רוח עזים בקומות הגבוהות ועלות גבוהה בהוצאות ניקיון חלונות בקומות הגבוהות. 

אם כך, בהתחשב בכך שהדירות בישראל נמכרות לפי תמחור פר-קומה, האם באמת משתלם לגור בקומות הגבוהות ולהוסיף למחיר הדירה עשרות אלפי שקלים?  

מחקר שנחשף לאחרונה בתוכנית הבוקר של צמד המגישים פאולה וליאון רוזנברג שנערך על-ידי חברת 'ארנו קפיטל מימון אשראי' חשף כי מבחינה כלכלית הקומה הגבוהה בבניין אינה בהכרח משתלמת, ולמעשה מדובר ב"זריקת כסף". מהמחקר עולה כי ברכישת דירה ביד 2 עליית המחיר פר קומה לא באה לידי ביטוי והשוק לא מגיב לפי הערך הקומתי, כך שדירות בהפרשי קומות יימכרו במחיר דומה למ"ר. בסופו של דבר, אם הנוף משפיע, או היוקרה, בשלב מסוים הבדלי הקומות לא ממש משנים, כמו למשל אם הדירה ממוקמת בקומה 11 עם נוף לים או בקומה ה-15 או ה-20. 

הציבור החרדי מעדיף דירות בקומות נמוכות 

לצד זאת ישנם קהלים כמו הציבור הדתי-חרדי שנרתע ממגורים במגדלים. בשל כך במגזרים אלה נמצא כי דווקא הקומות הנמוכות הן המבוקשות והיקרות ביותר. "בפרויקטים המיועדים לאוכלוסייה דתית, הדירות בקומה הראשונה והקומות הנמוכות אטרקטיביות יותר לרוכשים, לאור השיקול של אי-השימוש במעלית בשבת או הצורך לרדת עשרות מדרגות ברגל", מסביר דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא. 

לדוגמה, בפרויקט של חברת אלעד ישראל בבית וגן בירושלים, הדירות בקומה הראשונה תומחרו גבוה יותר מהדירות שבקומות 2-8. למעשה כל קומה מעל תומחרה ב 25,000 שקל פחות מהנמוכה ממנה. יתרונות הדירות בקומה הראשונה באים לידי ביטוי בקרב משפחות עם ילדים קטנים, תינוקות ואוכלוסייה מבוגרת המעדיפות קומה נמוכה ליתר ביטחון וכדי ליתר את השימוש במעלית. 

באזורים הרריים בהם מקובל לבנות בניינים מדורגים נוצר לא פעם מצב שהדירה בקומה הראשונה היא מהגבוהות בבניין מאחר והכניסה נעשית באחת הקומות העליונות דווקא ולכן היא נהנית מנוף מועדף וייחודי. כך למשל, בפרויקט שמשווקת דרא בקריית נטפים, שבו רוב הקומות הן מתחת לפני הקרקע והדירה בקומה הראשונה היא בעצם הדירה הגבוהה ביותר בפרויקט ומהווה את הפנטהאוז. במקרים אחרים הקומה הראשונה פונה לעצים או צמחיה ומהווה נוף אטרקטיבי לא פחות מאשר הקומות העליונות שצופות רק לבניינים הסמוכים. 

שיקול אחרון להעדפת קומות תחתונות הוא פער המחיר בין הקומות כפי שצוין לעיל. הדירות בקומה הראשונה הן לרוב הזולות יותר משאר הדירות בפרויקט ובשל כך מועדפות על משקיעים ומשפחות עם תקציב מוגבל.   

יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת 'יוסי אברהמי' מתארת את המתרחש בפרויקט "רובינא הירוקה" של הקבוצה. "בניגוד לפרויקטים בהם נושא הנוף מהקומה הראשונה מהווה חסם בפני הרוכשים, במקרה שלנו הדירות בקומה הראשונה הן שנהנות מנוף פתוח מרהיב לכיוון מערב – בית חיל האוויר והקאנטרי של הרצליה והדירות הפונות לכיוון פנים המתחם צופות לרצועת דשא ארוכה ושטחים פתוחים. הרחוב נמוך משמעותית מקומת הקרקע של הבניין, כך שדיירי הקומה הראשונה מרגישים גבוהים. בנוסף, בניגוד למגדלים, מדובר בבניין בוטיק, כך שמעל הקומה הראשונה ישנן אך ורק 4 קומות". 

פרויקט "רובינא הירוקה" כולל 48 יח"ד בלבד ב-3 בנייני בוטיק בני 5 קומות בתמהיל דירות מגוון: 3,4,5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הפרויקט כבר קיבל היתר בנייה והעבודה בשטח מתקדמת. האכלוס צפוי בתחילת 2024. צביון הבנייה כפרי והפרויקט נהנה ממיקום אטרקטיבי סמוך לפארק הרצליה, קניון שבעת הכוכבים, אוניברסיטת רייכמן (המרכז הבינתחומי) ובית הספר להנדסאים, ומצד שני הוא במרחק נגיעה מאזור העסקים והמסחר בהרצליה פיתוח ובמרחק נסיעה קצר מגוש דן.