מימוש של תכנית לבניה מיחסת למגרש או מגרשים ספציפיים עליהם קיימת בעלות קניינית .

בקשה להיתר בניה מתייחסת לפעולות בנייה שיבוצעו על מגרש או מגרשים שיש להם שיוך בעלי זכויות רשום.

הליך איחוד וחלוקה הוא הליך משפטי תכנוני בעל משמעות קניינית.  והוא מתקיים רק כאשר יש כוונה להחיל תכנית חדשה במגרש או מגרשים קיימים.

תקנות התכנון והבנייה חלות על מגרשים לעל פי רישום גוש וחלקה. על מנת ליישם תכנית מתאר מקומית חדשה או תכנית מפורטת חדשה  נדרש בראש ובראשונה המידע אודות הבעלות על הקרקע. ישנם מקרים רבים בהם נדרשת הסדרת הבעלות בחלוקה חדשה במגרש, בעיקר כאשר מדובר בתכניות חדשות מיועדות למימוש פוטנציאל הקרקע מבחינה תכנונית, הנדסית  והשבחת ערכה של הקרקע.  פרצלציה מבוססת על הרצון לקבל מהקרקע תמורה גדולה יותר עבור בעלי הזכויות אך במקרים רבים מאפשרת גם הפרשה של חלקים מהמגרש לצורכי ציבור בנוסף להשבחה שמקבלים בעלי הזכויות בקרקע.   

הליך איחוד וחלוקה  מתבצעת לפי פרק ד' לחוק התכנון והבנייה. 

כאשר מעוניינים לבצע שינוי של רישום בעלי הזכויות על הקרקע במגרש כלשהו על פי חלוקת לחלקות שונות מהחלוקה הקיימת. וחלוקה מתקיים הליך איחוד מגרשים וחלוקתם מחדש הנקרא, פרצלציה. זהו מהלך בעל מאפיינים משפטיים אשר מסדיר מחדש את הבעלות על זכויות המקרקעין במגרש או מגרשים אשר יאוחדו  ויחולקו מחדש .

מכיוון שתהליכי איחוד וחלוקה נועדו להשבחת ערך הקרע מלווה התהליך במיסוי היטלי השבחה אשר גובה הרשות המקומית על פי משוואות ההשבחה הרלוונטית . 

איחוד וחלוקה הוא הליך המתאפשר אך ורק בשטח הכלול בתכנית, שחלות עליו הוראות בדבר איחוד.  

הגורמים שיכולים להגיש בקשה להליך איחוד וחלוקה הם בעלי הזכויות בקרקע או וועדות התכנון . ומי שמגיש את התכנית בשמם הוא בד"כ עו"ד או שמאי מקרקעין.

בבקשה לאיחוד וחלוקה נדרשות הפעולות הבאות: :הוכחת בעלות על המגרש הקיים, חתימת בעלים, חתימת עורך התוכנית, אישור של עו"ד או רואה חשבון וקבצם הכוללים: 

שרטוט של החלוקה הקיימת ע"ג תכנית מדידה.

חלוקה חדשה מוצעת מסומנת ע"ג מפה החתומה בידי מודד, בקנה מידה של 1:1,250

לאחר שההליך אושר ע"י הוועדה יש לקבל ממודד מוסמך או ממפ"י. אישור חתום בנוגע לחלוקה החדשה, המודד יכין תשריט חדש ובו החלוקה החדשה. 

במקרים בהם אין הסכמה של הבעלים יכולה וועדת התכנון להפקיד בקשה לאיחוד על בסיס אחוז המתנגדים אשר יהיה תואם לרוב הדרוש המוגדר בתכנית שבגינה מוגשת הבקשה לאיחוד וחלוקה. לדוגמא: בפרויקטים של התחדשות עירונית במסלול פינוי בינוי, הרוב הדרוש עומד על 67% . במקרה תידרש בבקשה טבלת הקצאה ואיזון שתיערך בידי שמאי מקרקעין

תוקף האישור לחלוקה החדשה הוא 5 שנים.