זו השנה הראשונה בתולדות שוק הנדל"ן בישראל, שהפריפריה מנצחת את מדינת תל אביב, במחירי הנדל"ן בכל אופן. בדיקה שערכנו מצאה כי במהלך 12 החדשים האחרונים התרחשו סימולטנית שני תהליכים שונים בתכלית.
הראשון, שכולנו יודעים אותו, הוא התמתנות כללית בעליית מחירי הדיור. אם אשתקד הם עלו בכ-18%, השנה נחתכה העלייה ל-7.6%, ובמהלך הרבעון האחרון אף נעצרה כמעט כליל. תהליך שני, מעניין בהרבה, הוא דיפרנציאציה ברורה שנוצרה בין מגמות המחירים ב"מדינת תל אביב" לבין המגמות בפריפריה בכלל, ובאזור חיפה והצפון בפרט, דוגמת טירת הכרמל, הקריות ועוד.
בתל אביב עלו המחירים ב-5.9%, פחות מכל אזור אחר. זוהי תוצאה של מגמת הרוויה בעליות מחירים, ובד בבד התרחקות חלק נכבד מקהל המשקיעים שהשפיעו בעבר רבות על מגמת המחירים בעיר העברית הראשונה.
באזור המרכז, קרי בערי הלווין המרוחקות יחסית מגוש דן, בשרון ובשפלה, הייתה עליית מחירים גדולה קצת יותר – של 6.6%, תוצאה של רוכשים שבעבר רכשו דירות בגוש דן, וכעת התפשרו על ערים מרוחקות יותר.
בדרום מדובר כבר עלייה של 6.8%, אולם בפועל מדובר על עלייה גבוהה עוד יותר עבור דירות שנמכרו בשוק החופשי. דירות רבות בנגב נמכרו במסגרת מבצעי דירה בהנחה, והורידו את הממוצע – שבניקוי אותן דירות שנמכרות במסגרת תוכניות ממשלתית – אמור היה לנסוק ל-8-9% לערך.
בירושלים הייתה עליית מחירים של 9.1%, תוצאה של מחסור גדל והולך בהיצע, וגם של פערי מחירים של עשרות אחוזים שנוצרו במהלך השנים בין הבירה לבין תל אביב.
ויש לשים לב היטב למה שקרה אי-שם בצפון: מחוזות חיפה והצפון הובילו את עליות המחירים בשנה האחרונה, עם 11% ו-11.4% בהתאמה.
אז למה זה קורה?
הסיבות לכך היו הרוויה שנוצרה בעליות המחירים במרכז הארץ, המחסור הכבד בהתחלות בנייה שאפיין את השנה האחרונה, וכן מגמה מעניינית של יותר ויותר משקיעים שבעבר השקיעו בתל אביב, והיום מחפשים אלטרנטיבות. הסיבה העיקרית למעבר אותם משקיעים לפריפריה, ובמיוחד לאזור חיפה והצפון, הייתה פער המחירים העצום שנוצר, עד כדי מאות אחוזים, וכן התשואה המאוד נמוכה על דירות להשקעה במרכז הארץ, בקושי 2%, לעומת כמעט 4% בחיפה והצפון.
קשה לנו לנבא האם מדובר במגמה שתמשך גם במהלך השנה הקרובה או שמדובר במגמה קצרת מועד. התשובה לכך טמונה בשאלה כמה התחלות בנייה יהיו בפועל בשנים הבאות. אם השנה הנוכחית תסתיים בכ-40 אלף התחלות בנייה בלבד, לעומת צפי לכ-80 אלף, אז הציפיה היא שהמגמה תימשך ובמיוחד לאור העובדה שעל כל דירה בפריפריה, ישנם שלושה-ארבעה "קופצים", תופעה שלא הייתה בעבר.
האם המגמה הזאת תתמשך גם בשנה הקרובה או בכלל? ובכן, כל עוד יימשך המחסור הקריטי בדיור והתחלות הבנייה יעמדו על כ-40 אלף יחידות דיור בשנה, צפוי המשך הביקושים לדיור במחירי ברי-השגה מחוץ לאזורי הביקוש. אני צופה שבד-בבד, גם המגמה של משקיעי נדל"ן שמקצתם עברו להשקעה מאזור המרכז לפריפריה, תמשך ובמיוחד כל עוד המיסוי הגבוה יעמוד על כנו.
דני סויסה הוא יו"ר צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות
> הצג תגובות