תנופת ההתחדשות העירונית נראית בכל פינה, בטח במרכז הארץ ובאזורי ביקוש. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כרבע מהדירות הנבנות בישראל, הן בהתחדשות עירונית. ואולם במשחק הזה כמעט ולא מעורב המגזר החרדי, שרובו מתרכז באזורים ישנים שמשוועים להתחדשות.
הסיבות מגוונות, אבל כולן מתנקזות לאורחות חייו השמרניים של המגזר: האיסור לעשות שימוש במעליות משום שהן צורכות חשמל שמיוצר גם בשבת; הצורך במרפסות שמש כדי להקים סוכות; הזרמים השונים במגזר שאינם מתערבבים במתחמי המגורים; ועוד.
בשנים האחרונות נפגשו יזמים עם רבנים בכירים, במטרה למצוא פתרון הילכתי שיוכל להוציא לדרך פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות חרדיות. נראה שהמגזר יותר ויותר בשל לשינוי – שהציבור החילוני כבר נמצא עמוק עמוק בתוכו.
השבוע למשל קיבלה קבוצת "נתיב" אישור עקרוני מהוועדה המחוזית ירושלים, לפרויקט פינוי-בינוי בשכונת רמות בירושלים. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי הראשון בשכונה שמקודם במסלול יזמי. בפרויקט ברחוב סולם יעקב ייבנו שלושה בניינים חדשים בני שמונה קומות ובהם כ-210 יחידות דיור, במקום בניין עם 52 דירות.
הבעלים של קבוצת נתיב הוא שמחה גרידינגר, יזם נדל"ן חרדי בן 77, אב לשלושה וסב לנכדים ולנינים. את נתיב הקים ב-1990 עם שני פרויקטים – אחד בקריית אתא והשני ברמת בית שמש. מאז בנה אלפי יחידות דיור, לחרדים ולמגזר הכללי, וכיום נתיב מבצעת ומתכננת על קרקעות שבבעלותה כ-12 אלף יחידות דיור. מחלקת התחדשות עירונית של החברה מקדמת כ-7,500 יחידות דיור, ועושה דריסת רגל משמעותית במגזר החרדי.
השבוע למשל סיפר בהקשר לפרויקט בירושלים, כי "שלב החתימות בפרויקטים במגזר הכללי עשוי להימשך תקופה ארוכה בשל פערים בין הדיירים והתנגדויות. במקרה הזה, בזכות ההירתמות של רב השכונה שתמך בפרויקט ונתן את ברכתו לצאת לדרך, ביום החתימות הראשון חתמו כמעט 50% אחוז מהדיירים. מהר מאוד הגענו לרוב הדרוש וכיום הפרויקט עומד על מעל 80% חתימות".
בראיון לפורטל נדל"ן ניוז של מרכז הבנייה הישראלי, נזכר עד כמה האנטי החרדי נגד ההתחדשות העירונית, שלטה במרחב, וכמה הדבר הולך ונשתנה לנגד עיננו בימים אלו. "לפני שנים, כשהצטרפתי להתחדשות העירונית ופניתי למגזר החרדית, פניתי לרבנים ושאלתי איך ההלכה רואה את העניין הזה", הוא מספר, "התשובה הייתה 'מבצרו של אדם הוא ביתו', כלומר שלפי ההלכה היהודית – אי אפשר להוציא אותי למשל מהבית, בעל כורחי".
"עשיתי ממש עבודת מחקר אסטרטגית ופילוסופית. ממש העמקתי בדבר, ופניתי בהמשך לעוד רבנים. קיבלתי מהם תשובות שנכון ש'מבצרו של אדם הוא ביתו', אבל לא יכול להיות מצב שאותו אדם יגרום לנזק לשכניו".
-ומהו אותו נזק?
"במקרה הקיצוני – זה שהבניין יכול לקרוס בגלל שהוא ישן ולא מתוחזק. בציבור החרדי הבינו שלא צריכים להגיע לדייר סרבן ולדבר איתו על חוק (חוק הדייר הסרבן, א"כ) לפי תקנות הפינוי-בינוי, אלא גם באמצעות ההלכה".
וכך, דיירים בבניין ישן, רובם ככולם מאותו זרם אורתודוקסי, יישמעו לרב שלהם – והוא היעד לעלייה לרגל של היזמים, שבראש ובראשונה יגששו אצלו כדי להבין לאיפה הרוח נושבת. אבל גם הרבנים מבינים את היתרונות בהתחדשות עירונית, וככל הנמצאים פתרונות לבעיות ההלכתיות, ההתנגדות בראש הפירמידה הקהילתית הולכת ומתרככת.
רבים במגזר החרדי מתגוררים בדירות ישנות וקטנות. "יש לי כמה ילדים בבית, אני מתגורר בשניים-שלושה חדרים, אז אני צריך בית יותר גדול", מתאר גרידינגר את המצב. "היזם עכשיו מאפשר לי את זה. להגדיל את הדירה, לשפר אותה".
בעיה רצינית בפניה נצבים היזמים היא הבנייה לגובה. בבניין נתון בו מתגוררת אוכלוסייה חילונית, ייהרס הבניין ובמקומו נבנה בניין גבוה שמאפשר ניצול מירבי של זכויות הבנייה, ובפועל – היתכנות כלכלית לפרויקט. במגזר החרדי רבים לא עושים שימוש במעליות – גם אם הן מעליות שבת – בשל השימוש שהן עושות בחשמל שמיוצר בכל ימות השבוע, כולל בשבת, מה שלדעת הרבנים גורם לחילול שבת. מגבלת השימוש במעלית, למעשה גם לא מאפשרת מאותם מחמירים לגור מעל קומה שבע או שמונה. אז איך פותרים בעיה כזו כאשר יכולת ניצול זכויות הבנייה מתבססת על בנייה לגובה?
"גם לפי הרבנים המחמירים, יש היום שיטה שהמעלית יכולה לעבוד בשבת בלי לחלל שבת", הוא מסביר. "הרי במקור אמרו שעצם השימוש במעלית, גורם לצריכה של אנרגיה וזה חילול שבת. נשארה למעשה הבעיה של 'למראית עין', הנראות, לפי ההלכה. אסביר: יש מספר פעולות מסוימות שמותר לעשות אותם בשבת פעולות מסוימות, אבל ההלכה אוסרת את זה כי מישהו שמסתכל מבחוץ, עשוי לחשוב שפעולה כזו מאפשר לבצע פעולות נוספות. אבל בטכנולוגיה מסוימת, נטרלו את כל נושא הנראות. בפרויקט שלנו בשכונת נווה יעקב, הגיעו להסכמה. חלק מהדיירים לא יעשו שימוש במעלית שבת, אבל לא אכפת להם שתהיה מעלית בבניין שישתמשו בה. כך, אותם אלה שלא משתמשים במעלית, ייקחו את הדירות התחתונות, ומי שלא אכפת לו – ייקח את העליות. בניגוד לחברה הכללית שככל שהדירה בקומה גבוה יותר, היא נחשקת יותר ועולה יותר, כאן הביקושים הם דווקא לקומות התחתונות".
כך, היזם גם יוכל לבנות לגובה כדי שהפרויקט יהיה רווחי. אבל סוגיית הגובה עוד לא חלחלה למשל לריכוזי החרדים בבני ברק: "להבדיל מירושלים, בבני ברק הקבלה הוראה של רבנים לא לבנות בניינים גבוהים. במצב כזה, קשה להוציא לפועל התחדשות עירונית. הרי החישוב הכלכלי, ההיתכנות הכללית היא האפשרות לניצול השטח. בבני ברק גם לא בונים לגובה, וגם יש המון חריגות בנייה. אבל אנחנו כבר בונים למגזר גם מגדלים של 18 קומות. לפעמים זה קצת פוגע לנו מבחינת המטרז', כי צריך לעשות דירוגים בבניין".
עוד סוגייה שאפשר להיתקל בה בריכוזים חרדיים, היא תופעת פיצולי הדירות. רכשת דירה, פיצלת לשניים, ונהנית בשכר דירה גבוה יותר מהסכום שהיית מקבל אם היא משכיר יחידה אחת גדולה יותר. אבל כאן גם הבעיה. גרידינגר: "במתחם בבן צבי בקריית חיים התעוררה בעיה. לפני שנים קנו שם דירות שלושה חדרים ב-500 אלף שקל. הם פיצלו את הדירה לשניים ומקבלים 4,000 שקל. כך הם יכולים עם הכסף שהם מקבלים, לשכור במקום טוב יותר. ואז הגענו למצב שצריך לפצות את הדיירים בשכר דירה על פרק הזמן שהם יהיו מחוץ לבית, וקיבלנו דרישות לתשלום גבוה יותר. הסברנו להם שהדירה מוכרת כדירת שלושה חדרים ואסור לנו על פי חוק לתת להם יותר מאשר לדיירים אחרים. כמה עשרות התקהלו אצלי במשרד, ודרשו יותר כסף. אפילו עוה"ד שלהם הסביר להם שאסור לתת להם יותר מהאחרים, ואם נותנים – אז צריך לתת לכל 700 הדיירים".
> הצג תגובות