150 תיקונים לחוק התכנון והבנייה ב-60 שנה – לצד התעמרות של פקידים והמפגש הקשוח בין המגזר הציבורי לפרטי, מעכבים את הליכי הרישוי בישראל. פאנל בוועידת מרכז הבנייה הישראלי ניסה לפתור לפחות חלק מהבעיות

תיקונים מסורבלים לחוק התכנון, פקידים שמחליטים בהינף יד החלטות שרירותיות, ופרויקטים שיוצאים לפועל 10 שנים באיחור – אם רק אפשר היה לפשט פה את הדברים, כך שאישורי תוכניות היו זריזים יותר, הפרויקטים היו יוצאים לפועל מהר יותר, והדירות אולי היו זולות יותר.

כל אלה עמדו במוקד פאנל "הסוף למצעד האיוולת – הליכי הרישוי הדרמטיים יחסלו את הבירוקרטיה" בוועידת מרכז הבנייה הישראלי (עיר הנדל"ן) שניהל עו"ד בני זלמנוביץ – שותף מיסד קמנקוביץ זלמנוביץ ושות', ומי שהיה עד לפני כמה חודשים יו"ר ועדות ערר בתל אביב ובירושלים.

בפתח הדברים דנו על ההיכרות של המגזר הציבורי את התנהלות המגזר הפרטי. עו"ד ארז קמיניץ, מי שהיה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, אמר: "אני קצת יותר משנה בשוק הפרטי ולא מתיימר להגיד להבין שאני יודע איך הוא עובד. אבל יש כמה תובנות כמי שהיה יותר מ-20 שנה בשוק הציבורי. יש צבעים אחרים של התמונה שלא את כולם ראיתי כשהייתי בתפקיד. אני יוכל להתייחס לכמה היבטים: מסתכלים על זה קצת מהכיוון של השוק הפרטי – בירוקרטיה ורגולציה עודפים, ויש עודף גדול מאד במערכת. צריך לנסות להבין איך בוררים את זה לתוך הרגולציה והבירוקרטיה הנוכחיים. צריך שמקבלי ההחלטות יבואו ויגידו – אנחנו חותכים את זה בנקודה הזאת".

אני פוגש יזמים שחושבים שהפקיד מתעלל בהם כי הוא שונא אותם, כי אולי עשיתי משהו רע בעבר. אבל זה לא נמצא ברמה האישית, זה ברמת ה-DNA של המערכת, וצריך לנסות לפצח את השיטה בה גורמים בשוק הציבורי יבינו יותר טוב את הצרכים של המגזר הפרטי. ויש גם תמונת ראי. אני פוגש הרבה אנשים שלא מבינים את המגזר הציבורי, ואיך לגשת למגזר הציבורי עם צרכים של השוק הפרטי".

עו"ד שרית אריאלי, יו"ר ועדת הערר ירושלים, נשאלה איפה הדברים פוגשים את ועדות הערר, וענתה: "באתי מהמגזר הפרטי. היו לי הרבה תיקים שהגעתי לפשרה. בפרקליטות לא הכירו את המושג הזה פשרה. זה טוב להגיע ולהכיר את השוק הפרטי. ואני אומרת ליזמים, קחו אותנו – ועדות הערר – כפקטור. תכירו אותנו, אפשר להרוויח מזה ולחסוך הרבה מאד הוצאות.

מנכ"ל צמח המרמן, חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר: יש תיקון 150 לחוק התכנון והבנייה. בחוקת ארה"ב יש 250 תיקונים ב-250 שנים, ואצלנו 150 תיקונים ושבע תוספות ב-60 שנה".

"ואני חייב הערה לדברים של ארז: אחרי 10 שנות ייצוג של ענף הבנייה, כל פעם אני נתקל באנשים שעשו שירות ציבורי ארוך, יוצאים למגזר הפרטי ואומרים את מה שארז אומר. הגיע הזמן שיהיה תנאי סף לכל עובד ציבור בתחום שלנו – לעשות כמה שנות סטאז' במגזר העסקי".

"השאלה אם הם יחזרו לשירות הציבורי אחרי הסטאז' בפרטי", נשאר פייגלין, שענה: "אני חושב שכן. חייבים להבין איך המערכת עובדת. החיים עצמם במגזר העסקי שונים. אנחנו עומדים מול לקוחות, בנקאים, אדריכלים, שלטון מקומי, ממשלה, מיסוי, מול 1,001 דברים שפקיד מסוים שממלא פונקציה מסוימת שאם הוא לא נתקל בכל הסביבה העסקית הזו, הוא רואה זווית צרה של דברים".

זלמנוביץ: האם אפשר לתקן חלק מהבעיות בחוק התכנון?

פייגלין: "רפורמת המרפסות נפלה – אבל זו הייתה הרפורמה הכי מטעה שנתקלתי בה בחיי. זו היה כתיבה מחדש של כל חוק התכנון והבנייה, מחוק של 300 סעיפים לחוק של 600 סעיפים. אי אפשר לקרוא את זה, זה לא קריא. טוב שהרפורמה הזו נפלה. בחוק הקיים לפחות יש שפה. היום צריך לכתוב חוק חדש, פשוט, לנקות ממנו את כל המוקשים שמישהו זרע בחוק הזה היום וכולם מתפוצצים תחת רגלנו. אנחנו אחרי 12 שנות ריבית אפס, כשהליכי התכנון לוקחים שבע שנים – אפשר לסבול את זה. היום תג המחיר של עסק של סירבול ובירוקרטיה ורגולציה שלא תורמת כלום גם לפרויקטים, זה מצעד האיוולת. זה lose lose situation לכולם".

דניאלה פז ארז: את מלווה הליכי רגולציה עבור הסקטור הפרטי והציבורי. צריך חוק חדש או שיש פתרונות אחרים ישימים יותר?

דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"ל פז כלכלה והנדסה: "לגבי חוק חדש עם תיקון 151 ותוספת תשיעית. למה לא להרים את הראש ולראות איך זה עובד במקומות אחרים. אני עוזבת את הליך התב"ע, ואפשר לייעל את זה, אבל הכאב הגדול מתחיל בתב"ע וממשיך בהיתר הבנייה. לא מספיק היתר, צריך עיצוב אדריכלי, עושים את כל התהליך שלוש פעמים. צריך לשנות לגמרי את כל התפיסה של חוסר האמון המוחלט ביזם ובאנשי המקצוע שלו ויש תחושה שהמנגנון חושב שיש לו עסק כל הזמן עם מישהו שהוא נוכל שמנסה להשיג, וצריך שזה יעבור מן העולם. נוכל לשנות את כל התהליך הזה למשהו שנמצא בשוק הפרטי".

לדבריה, "תארו לכם שכל פעם שצריך להתקין חלון, היה צריך לקרוא לאיש מקצוע מהרשות המקומית, פקיד שיאשר שהחלון במקום. זה הגיוני? קחו בחשבון שהיום יזם שקונה קרקע בניו יורק – הוא יודע שגג תוך 10 חודשים הוא עולה לקרקע. למה שפקיד בעירייה ידע יותר טוב אם הברזל מספיק בבניין? בניו יורק כל אחד יודע שבבדיקה אקראית אצלו אפשר למצוא את הבעיה, לעצור את הבנייה ואפילו לבקש להרוס את המבנה. ככה היזם כבר עובד. הכל הוא יכול לעשות לבד. שם הרשות המקומית מקיימת בסוף בדיקה מדגמית ויכול להיות שבסוף יבוא יועץ כיבוי אש של העירייה ולא יאהב את מה שהיזם עשה – אבל זה כמעט לא קורה. למה לעזאזל במדינת ישראל אי אפשר לעשות מה שעושים בניו יורק ובעוד עיר כזו קטנה – לונדון?

פייגלין העיר: "בנובמבר יהיה רישוי עצמי". פז ארז ענתה: "אבל תצטרך לערב כל כך הרבה גורמים חיצוניים. אני אומרת שלא צריך לערב אותם".

נחשון קיויתי, יו"ר ובעלים של קבוצת ב.ס.ר, סיפר אנקדוטה מההתנהלות מול כיבוי אש: בניתי בניין של 50 קומות בפארק צמרת עם 280 דירות. עברתי את כל המחלקות כולל כיבוי אש. אם אתה מעוניין לקבל את תעודת הגמר, אתה צריך אחת שתיים שלוש ארבע. אמרו לי – אנחנו חייבים לעבור דירה דירה בפרויקט ורק אחרי שנאשר, ניתן תעודת גמר. זה יכול לערוך שמונה חודשים. ז כן, צריך אישור כיבוי אש".

סמנכ"לית התכנון של אפריקה ישראל, ענבר וייס, שהייתה עד לא מזמן מהנדסת עיריית בית שמש, אמרה: "בחוק התכנון והבנייה יש הרבה צרות – וכאמירה כללית צריך להחליף אותו. אבל הייתי רוצה להאיר אור אחר. יש דברים נפלאים שלא אוכפים אותם. דוגמה: לפני 15 שנה נעשה תיקון 43 בחוק התכנון והבנייה. בפועל לא כל הרשויות המקומיות משתפות פעולה עם התיקון הזה.

"השוק הפרטי הוא כמו גבר שנשוי עם אישה כבר 60 שנה, יושב על הספה ואין לו כוח להתווכח איתה. מי שאחראי לטפל בזה זה מינהל התכנון, הוא צריך לעשות מיקרו-מנג'מנט שהחוק נאכף. אם אני מגישה ערר, אני מגיעה לוועדה המקומית  ואז יגידו לי, אהה זו את שהגשת ערר. חפשי אותנו בסיבוב". לדבריה, "בודקו תוכניות יושבות מול אנשים שלא יודעים לעשות תוכניות, וזה ברוב המקרים בפריפריה. זה לא משנה מי מגיש תוכנית. כשאדריכל או מהנדס מגישים דברים שלא ראויים, זה דבר מתיש".

זלמנוביץ: הרמת להנחתה לרותי שוורץ

רותי שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה: "עובדי ציבור ומדינה צריכים להבין יותר מה קורה בשטח. אני רוצה לומר שלא כל האתגרים יכולים לקבל היתר ברגולציה, זה עניין של ניהול. למשל, תוך 90 ימים אפשר לדלג על רמ"י. יש עוד מהנדס עיר שיש לו את האומץ לעשות את זה? אהה, יואל (יואל אבן, מהנדס עיריית ירושלים, א"כ) עושה את זה. אני בונה על רישוי עצמי – זה פתרון שיסיט עומסים מהוועדות המקומיות. חלק מהסיפור זה ניהול וצריך מהנדסי ערים שיודעים לעבוד".

זלמנוביץ: נחשון, יש לך דווקא נקודת מבט טיפה שונה. אתה אומר שאין תחליף לאנשים

קיויתי: "אני עושה את הרישוי העצמי בעצמי. אני הולך לעירייה ויושב מול הפקידה, מול מהנדס העיר. עשיתי את זה במשך הרבה מאד שנים, זה היה שונה ממה שקיים היום. הנושא של הרישוי המקוון עם 40 התאים שנפתחים ונסגרים מתי שרוצים, והרבה תקלות, זה הרעה החולה שלנו. אתה לא יכול לדבר פנים מול פנים מול האדריכל או האיש שמקבל את התוכנית ובודק, אתה לא יכול דרך מיילים, אתה לא יכול להרים טלפון. הכל באמצעים דיגיטליים. אתה יכול לדבר רק עם המדפים והתאים ואם זה לא נפתח, אז אתה לא יכול להמשיך הלאה. זה לא מה שהיה פעם. פעם היינו מגישים לאדריכל, מקבלים הערות, קובעים פגישה, מדברים בטלפון וזה עובר. היום כל הנושא של המקוון – וזה אסון".

יו"ר ב.ס.ר סיפר כי "אנחנו בונים פרויקט של 260 דירות בדרך הטייסים בתל אביב. מרגע שדיברנו עם הדייר ועד שקיבלנו היתר בנייה, לקח 11 שנה. 11 ש-נ-ה עד שקיבלתי את ההיתר. מול עיריית תל אביב התנהלתי חמש שנים. זה נורמלי? לקחתי אדריכל וואו עם שם וניסיון, ואז יושבת מהנדסת רישוי ואומרת – החזית הזאת לא נראית לי, תשנה, תגביה. מאיפה באת ריבון העולמים? עכשיו קיבלת את התואר שלך. את יכולה להעיר לאדריכל שכבר 30 שנה מתכנן עם צוות שלם, למה זה נראה ככה. והיא כותבת בתא הזה באינטרנט – צריך לתקן. בפילדלפיה קיבלתי היתר בנייה בשבעה חודשים, בלאס וגאס קיבלתי היתר בנייה לשני מגדלים של 32 קומות בחצי שנה. במזרח אירופה תוך ארבעה חודשים. הרמה של האנשים שיושבים ברשויות היא חלשה מאד, ואני לא רוצה לפגוע – זו הפרנסה שלהם".

קיויתי שאל את משתתפי הפאנל: "לגבי הרישוי עצמי – אני בדרך כלל בונה מגדלים של 30-40-50 קומות, ברישוי עצמי אוכל להוציא היתר?

פייגלין ענה: "הפיילוט הזה שמוגבל לתשע קומות, אמור להתרחב ככל שהסמכות של מכוני הבקרה תתרחב. ברור שאי אפשר להתחיל מ-50 קומות. שלושה היתרים ברישוי עצמי כבר יצאו וזה לקח שלושה חודשים להוציא אותם".

קיויתי המשיך: "אני עובד בהרבה ערים ורוצה להחמיא למהנדס עיריית ירושלים. בפעם הראשונה שהתחלתי לעבוד בירושלים, חששתי אי אני אתמודד עם העירייה הזאת. אבל הופתעתי מהאוזן הקשב ומהגישה של כן לשבת, כן לקבוע פגישות, כן לדבר בטלפון. הוצאת ההיתר שם הייתה ממש חלקה ונעימה. באמת כל הכבוד. וזה גם עניין של ניהול. אבל ערים אחרות, כולל תל אביב – אנחנו בבעיה קשה. העירייה הזאת מחולקת לאזורים – צוות דרום, מרכז, צפון, כל פעם יש המצאות. תקשיבו. כל שלושה חודשים יש תחלופה של אנשים בצוותים האלה. שלושה צוותים שהחליפו בפרויקט אחד, וכל פעם אני צריך להתחיל מחדש. ואני אומר על אנשי הצוותים שם – אתם מבינים טוב יותר ממשה צור, טוב יותר מיסקי? לא! ואז האיש מהצוות חולה, או לא יכול להגיע, והכל נתקע. זו מדינת תל אביב".

עו"ד ישי איצקוביץ, ראש מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, אמר: "אני חושב שלתמריצים כלכליים יש תפקיד מאד חשוב. חוק התכנון והבנייה הוא לא חזות הכל. אבל לצד זה, צריך להדגיש שיש כוח האדם בעיית, כי לכוח אדם איכותי צריך שכר טוב. יואל (אבן, א"כ) יודע לשמר אנשים איכותיים. צריך לדעת להביא עובדים טובים עם שכר של השירות הציבורי".

איצקוביץ התייחס לאותם בודקי תוכניות אדריכליות: "לאותו אדם שאמר מה שאמר על העבודה של משה צור – אין לו שום אחריות, זה חלק מהעניין. הוא יכול לפעול איך שהוא רוצה. אולי צריך גוף עם נציגות של ועדה מקומית, ועדה מחוזית ואנשי מקצוע, שידונו בכל הבעיות בשולחן עגול וייתנו מענה".

זלמנוביץ פנה ליאיר קראוס, כתב הגליל והגולן של ידיעות אחרונות ו-ynet, בנוגע למקרה הבוחן של ההתיישבות בגליל, עליה כותב קראוס תדיר. קראוס ענה: "יש לכך השלכות על הביטחון, על מפעל ההתיישבות. היה לי חשוב להשמיע את הכאב של האנשים בקצה המטריצה. למה המשבר הוא לא רק משבר כלכלי ונד"ליני, אלא נוגע לחיים של ההתיישבות היהודית בנגב ובגליל. זה לא מפחית את המחויבות של הממשלה להתיישבות הלא יהודית בגליל, אבל כל זה לא סותר את המדיניות האנטישמית של ההתיישבות היהודית בגליל של רמ"י. אני מדבר על קריסת המצפים בגליל, מספר התושבים בלב הגליל- כ-14% יהודים בלבד. בישובי גדר כמו מנרה או אביבים, שבהם ממילא מחיר הקרקע הוא אפס, רמ”י לופטת את שליטתה בקרקעות ולא משחררת ומאפשרת את התפתחות היישובים. קחו לדוגמא את הרפתות, הלולים וחדרי האוכל הנטושים שדרוש נס כדי שיזם יצליח לשנות את יעוד השימוש במבנים הללו לגלריות או להקמת עסק. בנוסף לאישורי ועדות התכנון של המועצה והיישוב כל יזם חייב גם לקבל אישור בירוקרטי מרמ"י ששולטת על קרקעות המדינה".

"בישובי גדר כמו מנרה, רמ"י לופטת את הקרקעות ולא מוכנה לשחרר. האירוע הזה גורם לנו לאבד את הגליל".

.