חברת "רמות בעיר" נולדה אי שם בסוף העשור הראשון של המילניום כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית ברמת השרון. כ-15 שנה לאחר מכן, כאשר חלק מהדירות בפרויקט כבר נמסרו ואחרות בביצוע ולקראת ביצוע, החברה מבצעת עוד לא מעט פרויקטים נוספים בתחום ההתחדשות, אבל גם התמודדה במכרזי רמ"י , רכשה קרקעות בתל אביב, חיפה, אשקלון ורעננה ואף עשתה מיני אקזיט נדל"ני, יש לה פעילות בחו"ל, והיא כבר עברה שתי סדרות של הנפקת אג"ח.

קבוצת רמות בעיר היא בבעלות משותפת של א. ב. יובלים השקעות ונכסים בשליטת איציק ברוך, קבוצת ישראל לוי נדל"ן בשליטת ישראל לוי ושל אליאב מימון המשמש גם כמנכ"ל הקבוצה. אליאב אינו חובב מושבע של חשיפה תקשורתית. חפשו את השם שלו בגוגל, ותמצאו פודקאסט בו השתתף לפני כמה שנים.

מימון, בן 47 מתל אביב, אב לארבעה ילדים, נולד בשדרות בסבנטיז. למרות שעזב את העיר בגיל 12 ללימודים בפנימיית בויאר בירושלים, הוא עדיין נוהג להציג את עצמו כ"שדרותי במקור". לאחר שירותו הצבאי, הוא סיים בהצטיינות לימודי משפטים וכלכלה באוניברסיטת תל אביב, עשה סטאז' במשרד יגאל ארנון, והתגלגל לשמש כראש המטה של שר הפנים דאז אופיר פינס, לפני כ-20 שנה. "עבדתי עם השר, מול הממשלה בתקופה סופר-מעניינת של ההתנתקות וזה כלל גם הרבה ישיבות עם ראש הממשלה דאז אריק שרון", הוא מספר בריאיון לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי.

לאחר מכן נכנס לתחום הנדל"ן בהשקעות קטנות יחסית בארץ יחד עם משקיע אנגלי, עד שקיבל הזמנות לנהל חברת נדל"ן – בהונגריה. "הייתי בן 31 בערך, ופתאום קיבלתי הזדמנות לנהל חברה גדולה, משהו שמוסיף רבות לקורות החיים בגיל צעיר. זה הדליק אותי. עבדתי שם ארבע שנים וזו הייתה חוויה מרתקת. היו לי עשרות עובדים, פרויקטים רבים ברחבי בודפשט, מאות יחידות דיור בבנייה וכ-150 אלף מ"ר של מחסנים לוגיסטיים. בתקופה הזאת עברה הונגריה גם משבר נדל"ני שהתעצם בעקבות המשבר העולמי. לא אשכח איך ישבתי מול האקסל עם המחירון של הדירות, וביום אחד חתכתי 30% ממחירי הדירות. למזלנו, החברה לא פשטה את הרגל, אבל כן נאלצתי לפטר כשני שליש מעובדי החברה".

-זו חוויה קשה לפטר עובדים

"כן, אבל זה גם לימד אותי משהו לחיים – שחברת יזמות נדל"ן צריכה להיות שלד ניהולי קטן – לא יותר מחמישה עובדים".

לאחר ארבע שנים בראש אותה חברה, חזר מימון לישראל ב-2013, ומכר משותף "שידך" בינו לבין איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים וישראל לוי. "היה חיבור, והם הציעו לי לנהל את 'רמות בעיר' שהוקמה כמה שנים לפני כדי לקדם פרויקט גדול ברמת השרון".

מהתחדשות לרכישת קרקעות והנפקות אג"ח

רמות בעיר הוקמה ב-2009 כדי לקדם כאמור את פרויקט הפינוי-בינוי שנושא את שם החברה, בשכונת מורשה ברמת השרון, שכונה עם חתך סוציואקונומי נמוך יחסית לאותה תקופה, ששיוועה להתחדשות. במתחם "רמות בעיר" היו 168 דירות בבנייני רכבת ישנים ומתפוררים, ובמקומם תוכננו 588 יחידות דיור. כעת עומדים במתחם שני מגדלים מאוכלסים, בניין אחד בבנייה ושיווק, והבניין הרביעי והאחרון בתכנון, כשבנייתו צפויה להתחיל בקרוב.

"באתי לנהל את הפרויקט הזה והיו לנו כוונות להתרחב, אבל לא ידענו כמה זה סיפור מורכב התחדשות עירונית באותה תקופה", נזכר מימון. "אבל הפרויקט הזה פתח לנו את התיאבון, עשינו הנפקת אג"ח ב-2017 ואת הכסף יצקנו בחברה. מאז יש לנו צבר של כ-8,000 יחידות דיור בתכנון. למשל, יש לנו פרויקט ענק בשלבים מאד מתקדמים בקריית חיים בצפון חיפה – של הריסת 540 דירות ובניית 2,200, ואנחנו עומדים שם על מעל 50% חתימות, עם קידום תב"ע ותמיכה מאד גדולה של העירייה.

"יש לנו שני פרויקטים של התחדשות עירונית באשקלון. באחד מהם נפנה 112 דירות ובשני נפנה 96 ובשניהם יחד אנחנו צפויים לבנות כ-1,500 יחידות דיור, מכפיל של מעל 7".

-מדובר על מכפילים גדולים מאד. התשתיות יכולות להחזיק מעמד?

"מראש לא היו בנויות שם המון יחידות על הקרקע, והעירייה שם קבעה שמותר כ-50 יחידות על דונם, אז לא צפויה חריגה גדולה מכך."

-המכפיל הגבוה מאפשר לכם שם לבנות בלי קרקע משלימה?

"באשקלון יש מכרז על מענקי תמיכה של המדינה. פעם דובר על קרקע משלימה, אבל הדבר הזה כמעט ולא קורה".

-רציתי לשאול איזה אזורים סימנתם כפוטנציאליים, אבל אפשר לראות שיש לכם פריסה מכובדת דווקא בפריפריה. הנה, יש לכם פרויקט עצום בקריית ביאליק

"נכון, בקרית ביאליק אנחנו צפויים לפנות 1,054 דירות ונבנה כ-6,000 (בשותפות 50%-50% עם חברת ע.ט. התחדשות עירונית, א"כ). אנחנו עובדים מאשקלון עד חיפה. אנחנו כן מאמינים בפריפריה – היכן שהמחירים נמוכים מ-20 אלף שקל למ"ר ויש פוטנציאל לעליית מחירים. תל אביב היא עיר רוויה בפרויקטים וחברות".

-רמת השרון היא לא בדיוק עיר של 20 אלף שקל למ"ר. בכמה אתם מוכרים שם עכשיו?

"ב-34 אלף שקל בערך, וזה עולה. לפני תשע שנים למשל מכרנו שם ב-18 אלף שקל, חצי מהמחיר עכשיו".

-ובזכות הפרויקט הזה הגיעו לקוחות ועבודות?

"את הדירות בשני המגדלים הראשונים מסרנו ב-2019. אנחנו אחת החברות הבודדות שביצעה פרויקט פינוי בינוי מההתחלה ועד הסוף. אני חייב לציין שלמסור דירות לבעלי קרקע זה  אחד האירועים המרגשים ביותר שחוויתי. העובדה הזו עוזרת לנו המון במכרזים של דיירים במתחמי התחדשות עירונית כי הם רואים שאנחנו יודעים לבצע את כל התהליך עד לאכלוס".

-קניתם מגרש ברעננה שהיה עליו קולנוע, מגרש באשקלון שיש עליו מלון. אגב, איך הפרויקט באשקלון מתקדם בעיר שספגה לא מעט פגיעות בחודשים הראשונים של המלחמה?

"באזור של המגרש שרכשנו באשקלון העירייה מקדמת תב"ע ואנו צפויים לקבל שם מאות יחידות דיור וגם כמה חדרי מלון. כמובן שהכול נעצר לכמה חודשים בעקבות המלחמה אך דברים מתחילים לזוז מחדש בשבועות האחרונים. העירייה הבינה שכדי לחזק את האזור הזה – רצועת החוף הדרומית, צריך לשלב מגורים לצד המלונאות. החלק של המלונאות פחות מעניין אותנו ואנחנו נתמקד במרכיב המגורים. יש לנו שם חדרים, אבל או שנמכור אותם או שנשכיר לרשת בתי מלון. פחות מעניין אותנו להפעיל מלונאות".

-אז מה כן מעניין אתכם?

"אגב הרכישה של קולנוע אורות ברעננה. מדובר על מגרש ענק של 5.6 דונם במרכז העיר של עירוב שימושים – כ-180 דירות, בשילוב קומת מסחר מיוחדת מאד וגם משרדים. כבר בשבועות הקרובים נקבל היתר בנייה. מה מעניין אותנו? המומחיות שלנו היא מגורים. זה תחום שאנחנו מבינים לעומק ויש לנו הרבה ניסיון בו. לצידו אנחנו גם פועלים בתחום של מגרשים חומים כך למשל רכשנו מגרש בחיפה עבור דיור מוגן וכן מגרש ענק בתל אביב (בשטח של 13.5 דונם) עליו עמד בית המיון המרכזי של דואר ישראל והוא בייעוד של שימושים ציבוריים. אלה עסקאות שממש מעניינות אותנו".

הסוף להטבות המימון והוואצ'רים?

-מה הצלחת לזהות בחושים שלך בשבעה החודשים האחרונים? חלק מהחברות אומרות שהמלחמה הייתה זרז לדיירים לפנות להתחדשות עירונית, אחרות אומרות שאין השפעה

"הלוואי שזה היה מזרז, אבל אני לא מרגיש את זה. בתקופה הראשונה לא הייתה עבודה, ואז חזרנו לעבוד וחזרנו לאותם קשיים שמעלים לעיתים בעלי הקרקע, לאותו תהליך סיזיפי. אפילו בחיפה, שהיית מצפה שהזירה הצפונית תהיה זרז להתחדשות, אתה לא מרגיש את זה".

-אז חזרנו למעין שגרה, משרדי המכירות מתמלאים

"כבר שנתיים אני לא זוכר משהו דומה למה שקורה בחמישה החודשים האחרונים. יש התעניינות, יש עסקאות".

-אז אפשר להבין שכאשר הלקוחות חוזרים, כבר נראה הרבה פחות הטבות מימון של 15/85 ו-10/90?

"אצלנו אין 10/90, יש 20/80 ולעיתים יש 15/85. אני מאמין שלא ירחק היום שההטבות האלה יעלמו. עכשיו אנחנו עדיין כבולים לזה, כי זה מה שמקובל בשוק כרגע, אבל ככל שלחץ הביקושים יעלה, זה ישתנה. יש גבול לכמה שאתה יכול לעשות עסקאות כאלה. נכון, בהתחלה אותן הטבות היו כורח המציאות כי עדיף למכור דירות ככה מאשר לא למכור בכלל, אבל יש התעוררות בביקושים לדירות חדשות מקבלנים. מצד שני רואים האטה ברכישת דירות יד שנייה, שם צריך לשלם את כל הכסף בזמן קצר ולקחת משכנתא כבר עכשיו (בסביבת ריבית גבוהה) ולכן אנשים פחות ששים לכך."

-והמחירים מתחילים לעלות?

"אנחנו מעדכנים מחירים כלפי מעלה, ומצמצמים מבצעים. בעבר היינו נותנים לעיתים שובר לספק המטבחים או הטבות אחרות, אז זה מתחיל להצטמצם. אבל לגבי השינוי ב-15/85 – אנחנו עוד לא ממש שם".

-הלקוחות כבר מבינים שאם לא יירכשו עכשיו – עוד שנה הם ישלמו עוד 10%, שזה תוספת של מאות אלפי שקלים

"כן, אולי לא 10% בשנה אבל בהחלט יש מגמת עלייה. יחד עם זאת צריך לזכור שיש גבול כמה אפשר לגבות מהלקוח וכן לזכור שמשפרי דיור צריכים גם למכור את הדירה שלהם, וכבר דיברנו על זה שיש ירידה במכירת דירות יד שנייה".

-אגב, שמתם לב לתופעת המשקיעים שרוכשים את הדירה בתנאים טובים עכשיו, ומוכרים אותה לפני המסירה?

"אנחנו לא מאפשרים לצאת מהעסקה לפני המסירה, זה עושה בלאגן שלם. אני גם פחות פונה למשקיעים. אנחנו בונים דירות שמיועדות לאנשים עבור המגורים שלהם, שעונות בצורה המיטבית על כל הצרכים של הלקוח, עם מפרט גבוה ועם הרבה מאד פסיליטיז בבניין. זה פחות מתאים למשקיעים שמחפשים רק מחיר-מחיר-מחיר".