יזום וביצוע פרויקטים באזור המרכז מעל אקוויפר החוף, מחייב במקרים רבים התמודדות עם השפלת מי תהום, על אחת כמה וכמה בפרויקטים של התחדשות עירונית בהם מתווספות זכויות בנייה ומצוקת השטחים מחייבת פתרונות חניה במעמקי האדמה ואף מתחת למבנים. כאשר פרויקט בנייה כולל עבודות תת קרקעיות וקיים חשש שמפלס מי התהום יעלה אל מעל למתחם העבודה, נדרשת השפלת מי תהום שמטרתה להוריד את מפלס מי התהום מתחת לקו העבודות.

למעשה, מדובר בוויסות מלאכותי של מי התהום בדרך כלל באחת מהדרכים הבאות: שאיבת מי תהום וסילוקם על בסיס מערכות הניקוז או הביוב העירוניות, וקידוחי חדירה שמטרתם לסלק את מי התהום לאזור אחר של המגרש – למשל לאקוויפר עמוק יותר או לתת אקוויפר.

הרצון לשמור על האקוויפר במאזן מים טבעי ולמנוע עומס על תשתיות המים

כל שאיבה של מי תהום כפופה לפי חוק המים, לקבלת אישור של רשות המים. המגמה כיום בקרב הרשויות המקומיות היא שיש לצמצם עד למינימום את ההשפעה על מי התהום ובפרט לצמצם ספיקות שאיבה לטובת השפלת מים תת-קרקעיים.

העיקרון המנחה הוא תפיסה סביבתית ששואפת לשמור את האקוויפר במאזן מים טבעי. כך גם הרשויות מבקשות למנוע עומס על תשתיות המים ולצמצם את הנזקים העלולים להיגרם למבנים סמוכים כתוצאה מהפרת המאזן. לאחר שהיזם קיבל את ההחלטה לגבי שיטת הביצוע של השפלת מי התהום, עליו להגיש חוות דעת הידרולוגית מקצועית לרשות המים שכוללת נתונים רבים דוגמת הערכת כמויות שאיבה, מדידה עדכנית בנוגע למפלס מי התהום, הערכת שינוי המפלס בעקבות השאיבה, המלצות באשר לדרך סילוק המים, תוצאות בדיקות אנליטיות למים ועוד.

שיטות מרכזיות לביצוע השפלת מי תהום

• בארות עמוקות – השפלת מי תהום על ידי שאיבה מבארות עמוקות על בסיס קידוחים עמוקים. משאבות טבולות מורדות ומוחדרות לבסיס הקידוח, כאשר הדיפון של הקידוח מבוצע על ידי צינורות. שיטה זו כוללת קידוח באמצעות מכונה ייעודית, במקביל למניעת התמוטטות על ידי תמיסות פולימר. הקידוחים ממוקמים משני צידי החפירה, תוך תכנון מדויק של המרחק ביניהם, להבטחת הורדה מבוקרת של מפלס מי התהום.

• בארות רדודות – טכניקה של השפלת מי תהום שבמסגרתה מפלס מי התהום מנוקז לטובת השפלה נקודתית, בהתאם לרדיוס השפעה מתוכנן סביב גוף יונק לפי עוצמת היניקה. השיטה כוללת רצף של "סיכות" (גופים יונקים) ורדיוסי השפעה חופפים.

בדומה לכל משימה הנדסית, השפלת מי תהום תלויה במינעד רחב של שיקולים תכנוניים. צרכי הפרויקט משליכים על השפלת מי התהום בנקודות שונות כמו: ביסוס הקרקע, היקף הבנייה התת-קרקעית, חפירת פירים ועוד. עומק הקידוח נגזר מהמבנה המתוכנן, וכפועל יוצא, מגדיר את דרישות הדיפון, היקף השאיבה והאיטום. לעתים קרובות, יזמים מחליטים על שיטת הביצוע בהתאם לעלויות הכלכליות, ובמקרים מסוימים עלויות גבוהות מדי עלולות לייתר את הכדאיות הכלכלית מלכתחילה.

שיטות דיפון להתמודדות עם מי תהום באתר

הנה שתי שיטות הביצוע המרכזיות לביצוע קירות דיפון. הראשונה היא טכניקת הקיר הסלארי שמשמשת ליציקתם של קירות דיפון העשויים מבטון מזוין, זאת מתוך מטרה לייצר הגנה רבה ככל הניתן מפני חדירת מים שנמצאים בסמיכות לפני השטח. הקיר הסלארי פועל כמחסום מים (דיאפרגמה) בדפנות הבור התת-קרקעי ומייצב אותן לטובת יציקות נוספות. מדובר על פתרון שנועד לא רק להתמודדות עם מי תהום, אלא גם ליישומים נוספים כמו תיחום בין האתר למנהרות או מבנים תת קרקעיים סמוכים.

שיטת הביצוע באמצעות כלונסאות, לעומת זאת, זמינה בתקציבים נמוכים יותר ומבוססת על קידוח שלאחריו מכניסים לקדח בטון וכלוב זיון. בהמשך מבוצעת התזת בטון בכל ירידה של קומה, ולעתים נעשית אף התזה מלאה לכל אורך הקידוח. בשיטות הכלונסאות, בניגוד לקיר הסלארי, יהיו רווחים מסוימים בקיר ובמידה שהיישום לא יבוצע כהלכה, עלולים להתרחש אירועים כגון גלישת קרקע, היווצרות בולענים מתחת למבנים סמוכים ואפילו התמוטטות באתר עצמו.

הנזקים שעשויים להיגרם לאתר הבנייה וסביבתו כתוצאה מהתפרצות מי תהום

מי תהום עלולים לגרום לנזקים משמעותיים לאתר הבנייה ואף למבנים סמוכים בסביבת האתר. אחת הסיטואציות השכיחות היא כאשר מי התהום פורצים והקבלן לא מצליח להשתלט עליהם, בין אם משום שהספקי המשאבות במקום לא מספיקים, ובין אם – במקרים חמורים יותר – שהפריצה היא בלתי צפויה וכלל אין פונקציה אפקטיבית של שאיבה.

פריצת מי התהום עלולה לגרום בראש ובראשונה לנזקים לעבודות עצמן עד כדי התמוטטות כלונסאות ויסודות שנשטפים עם זרם המים. כך גם קיים סיכון ממשי לפגיעה במבנים שכנים בעקבות הפרת "המאזן ההידרולוגי" בסביבת האתר, וכן גרימה לגלישת קרקע ואף הופעת בולענים מסוכנים. בנוסף, כמובן, אירועים כאלה מסכנים את עובדי האתר.

מה אומר בית המשפט בתביעות ביטוח על מי תהום?

ההתמודדות עם מי תהום באתרי הבנייה בישראל מקפלת בחובה אתגרים הנדסיים ברמת התכנון והביצוע, כמו גם סוגיות רבות מעולם ביטוחי הבנייה.

אחת התביעות המפורסמות בתחום של השפלת מי תהום בישראל הוגשה על ידי חברת מליבו בנייה נגד חברת הביטוח איילון (ת"א 39617-03-12 מליבו בניה בע"מ נ' איילון חברה לביטוח בע"מ – ניתן ב-2016), במסגרת בקשה לכיסוי ופיצויים בשל נזקים שנגרמו כתוצאה מאירוע התפרצות מי תהום באתר תשתיות לבניית מעבר תת קרקעי. עוד בשלבי התכנון של הפרויקט, היה ברור שהקרקע המיועדת "עשירה במי תהום" ומליבו ביצעה בהתאם השפלת מי תהום. העבודות התקדמו כסדרן, אך שנתיים לאחר היציאה לדרך, התרחשה במקום התפרצות עוצמתית של מי תהום. האירוע גרם לנזקים גדולים מאד לחברה הקבלנית, החל מפעולות משמעותיות שנדרשו להשפלת מי התהום ותיקון הנזקים, וכלה בהוצאות ניכרות שנגרמו לאור העיכובים בלוחות הזמנים.

המחלוקת בין מליבו לחברת הביטוח נגעה בשאלה האם ההתפרצות הייתה צפויה, כפי שטענה מליבו, או בלתי צפויה כפי שסברה איילון. הצדדים לא השכילו להגיע להסכמה מחוץ לערכאות, ולאחר דיונים ממושכים, ביהמ"ש המחוזי פסק כי חברת הביטוח תשלם למבוטחת כ-9.4 מיליון שקלים.

כידוע, פוליסת ביטוח עבודות קבלניות יכולה לספק מענה גם למקרים של התפרצות מי תהום, ובלבד שהאירוע היה "בלתי צפוי". שנאמר, הכיסוי יינתן בגין "אבדן או נזק פיזיים פתאומיים ובלתי צפויים מראש באתר העבודה לפרויקט או לחלק ממנו, וזאת מסיבה כלשהי אשר אינה מוחרגת על פי פוליסה זו".

לב המחלוקת במקרה זה נגע בשאלה האם פריצת המים הייתה מכוסה או לא, במסגרת הכיסויים של הפוליסה. חברת הביטוח טענה כי מכיוון שהיה ידוע מראש שהאזור עשיר במי תהום, החברה הקבלנית צריכה הייתה להתמודד עם כל אתגר שקשור בכך וההתפרצות הייתה "צפויה". מנגד טענה מליבו כי לא הוטל עליה למנוע כל חלחול או פריצה פתאומית של מי תהום "באשר הם", ושאי אפשר היה לצפות מראש כל תרחיש ותרחיש של חדירת מים לחפירה. עוד הודגש שמי התהום שהציפו את האתר, היו "מסוג מיוחד ועוצמתי" גם "לפי ההערכות המוקדמות".

ההליך המשפטי המורכב כלל אין ספור דיונים וחוות דעת רבות של מומחים מתחומי הגיאולוגיה, ההידרולוגיה, ההידרו-גיאולוגיה וההנדסה. בסופו של יום, בית המשפט המחוזי קיבל כאמור את עמדת החברה הקבלנית ופסק לטובתה פיצויים משמעותיים. ערעור על פסק הדין נדחה בבית המשפט העליון. 

והנה דוגמה נוספת. חברת א. דורי בנייה התקשרה כקבלן ראשי לפרויקט, ורכשה במקביל ביטוח עבודות קבלניות מחברת הביטוח הראל. הפרויקט בוצע בעומק רב של כשבעה מטרים מתחת לפני הקרקע ותוך התמודדות עם מי תהום רבים, כולל לחצים הידראוליים תמידיים. לאור לחצי המים המתמידים שהיוו שיקול בתכנון מערכת האיטום, פעלה בפרויקט ללא הפסקה מערכת השפלת מי תהום לשאיבת מים. מספר אירועים של תקלות במשאבות גרמו להפסקות בלתי צפויות, מי תהום חדרו למערכת האיטום ולאחר מכן פרצו אותה.

ההפסקה בשאיבה גרמה לנזקים רבים עליהם הוגשה תביעה כנגד חברת הביטוח הראל (א' דורי בנייה נ' הראל חברה לביטוח – ת"א 8867-09-15 – ניתן במרץ 2021) בטענה לכיסוי בשיעור של יותר מ-13 מיליון שקלים. חברת הבנייה טענה שאירוע פריצת המים והנזקים בעקבותיו, היה פתאומי ובלתי צפוי, ונגרם למרות שהיא פעלה לפי כל הנחיות הגורמים המומחים. חברת הביטוח טענה מנגד שהאירוע היה צפוי ו/או שמדובר במספר רב של חדירות מים לאורך הפרויקט, שנבעו מהתעלמות מהגורמים המקצועיים ואף מכשל ביצועי וקונסטרוקטיבי.

גם במקרה זה קיבל בית המשפט את התביעה. בפסק הדין נקבע כי חברת הבנייה הוכיחה שהיא נצמדה לכל אורך הדרך להוראות גורמי המקצוע ושאירועי ההפסקה בשאיבה, שהתרחשו בשל תקלות בלתי צפויות, הם אלה שגרמו לחדירת מי התהום. בית המשפט קבע בפסק הדין כי "מקרה הביטוח מבוסס על אותם אירועי הפסקת השאיבות ובעקבותיהם הצפות, בבחינת אירועים פתאומיים ובלתי צפויים, כמשמעות מונח זה בפוליסה".

מקרה מפורסם נוסף של פריצת מי תהום באתר בנייה אירע ב-2015 בפרויקט היוקרתי "מגדל הצעירים" שכולל 480 יחידות דיור במרכז תל אביב. מדובר על פרויקט שהקמפיין השיווקי הרשמי שלו הושק אמנם ב-2010, אך המפתחות לדיירים נמסרו כ-11 שנים לאחר מכן. קבוצת הרכישה במגדלי הצעירים הגישה בסוף 2017 תביעה כספית נזיקית בסך של כ-207 מיליון שקלים בעקבות איחור של כשש שנים במסירת הדירות.

על פי התביעה, שעודנה עומדת ותלויה, הסיבה המרכזית לעיכוב בלוחות הזמנים הייתה פריצת מי תהום, שהוגדרה על ידי יזמית הפרויקט כ"פיצוץ נדיר" של באר מים שקריסתה הציפה את אתר הבנייה וגרמה לכשל של היסודות שבוצעו עד לאותו השלב. הנתבעים טענו כי האירוע הבלתי צפוי לא היה ניתן למניעה לאור היותו "כוח עליון". ההליך עודנו מתנהל, אך לפי פרסומים בתקשורת נראה כי פריצת מי התהום נגרמה בזמן חפירת שש קומות תת קרקעיות לחניונים, כאשר כלי החפירה הגיעו למפלס מי התהום.

מה הוביל לשינוי גישת חברות הביטוח בנוגע למי תהום באתרי בנייה?

מעבר לפתרונות הביצועיים וההנדסיים, יש חשיבות למענה הביטוחי שקיים (או לא קיים), נוכח הסיכונים הצפויים בפרויקט כנגד אירוע בלתי צפוי של התפרצות מי תהום באתר. איציק סימון, גורם מוביל בתחום הביטוח בענף הבנייה, מספר כי "תביעות בגין אירועי מי תהום באתרי בנייה מוגשות בסכומים גבוהים במיוחד, המגיעים תדיר לכדי מיליוני שקלים ואף מאות מיליוני שקלים. ברוב המקרים השאלה שתעמוד במרכז המחלוקת תהיה האם פריצת המים הייתה צפויה או בלתי צפויה".

אז איך מנהלים נכון את הסיכונים בביטוח כאשר אתר הבנייה צפוי להתמודד עם מי תהום, נשאל סימון, שאומר כי "עד לאחרונה, סוגיית מי התהום באתרי הבנייה בישראל לא הייתה עניין מהותי וקריטי. רוב הפוליסות לביטוח עבודות קבלניות, כלל לא התייחסו לנושא, וגם כשסוקרי חברות הביטוח ציינו את מי התהום בעבודתם, לא הייתה בדרך כלל ירידה לרזולוציות משמעותיות. אולם בעקבות השינויים הגדולים שחלו בענף, בעיקר נוכח שינויי גישה חסרי תקדים מצד מבטחי המשנה בחו"ל – שהם חברות הביטוח המספקות לחברות הישראליות את הגב הכלכלי והפיננסי, קיומם של מי תהום באתר הבנייה הוא נושא שלא ניתן להקל בו ראש".

כל פרויקט שיש בו חדירה למי תהום, ואפילו רק סיכון מסוים לחדירה כאמור, עובר תחת הליך חיתום פרטני ודקדקני. המגמה הזו מתכתבת עם מקרים רבים של התפרצות מי תהום באתרי בנייה בארץ, שהציפו (תרתי משמע) את כותרות העיתונים ואמצעי התקשורת. זאת לצד אירועים לא נדירים כלל של שקיעות קרקע ובולענים, הנגרמים לעתים ממי תהום.

ניהול סיכונים מול מי תהום באתרי בנייה – ההיבט הביטוחי

סוגיית הביטוח נבחנת בשלושה מנגנוני ניהול סיכונים עיקריים – ביטוחי, חוזי ומניעתי. ניהול סיכונים ביטוחי להתמודדות עם מי תהום באתר בנייה יכול לבוא לידי ביטוי כבר בהתקשרות מול קבלן השפלת מי התהום ו/או קבלנים רלבנטיים אחרים – כמו קבלני חפירות או קבלני קידוחים. רצוי לוודא בהתקשרות עם קבלנים אלה את קיומו של ביטוח מקיף לנושא העבודה מול מי התהום.

ניהול הסיכונים החוזי הוא מעגל חשוב נוסף של ניהול סיכונים באתר בנייה, מול מי תהום, והדבר נוגע לגידור הסיכון ברמה החוזית. פתרון שעוסק הן בהסכמים בין הקבלן הראשי לקבלני הביצוע השונים ובראשם קבלן ההשפלה, והן לחוזים הגדולים של הפרויקט – בין היזם לקבלן הראשי. בניהול סיכונים חוזי יש לקחת בחשבון גם אירועים שיכולים להיגרם לפרויקט בשלבים שונים של התקדמותו. לדוגמה, ידוע כי מפלס מי התהום איננו קבוע ומשתנה בהתאם לפרמטרים של משקעים ועונתיות. ייתכן בהחלט מצב שבו העבודות מבוצעות כראוי בקיץ, אך עם בוא החורף – כאשר מפלס מי התהום עולה – נגרמת הצפה שתגרום לנזקים עצומים, למשל, נזקים למעליות, לחניונים, למכפילי חנייה, למתקנים רובוטיים ועוד.

אחד העקרונות החשבונות בתחום הביטוח, שנכון לביטוחי עבודות קבלניות כמו לכל פוליסה אחרת, הוא "הקדמת תרופה למכה" – ולמעשה ניהול סיכונים מניעתי. יש לקדם בעבודות הבנייה עם מי התהום, ניהול סיכונים מניעתי שמטרתו לייצר כמה שיותר שכבות הגנה מפני אירועי ביטוחי עתידי. אין מדובר בעניין של מה בכך כאשר אנחנו עוסקים במי תהום, זאת מכיוון שפעמים רבות ההתפרצויות אינן בהכרח צפויות או שאינן צפויות בהיקף הספיקה בפועל.

בכל הנוגע ליזם, כדאי לשקול הימנעות מכניסה לתכנון בפרויקט שמעלה את הסיכון להתנגשות עם מי תהום. במילים פשוטות יותר, ייתכן בהחלט שהרווח הכספי שיופק מעוד כ-10-20 חניות בקומה הרביעית של החניון התת-קרקעי, לא יהיה שווה את הסיכון שבחדירה לעומק שבו עלולים להמתין לנו מי תהום. יזמים אחראים ישקלו ביטול קומה מסוג זה ויבצעו שינויים בהתאם.

בנוסף, כאשר ישנו צורך בפתרון להתמודדות עם מי תהום באתר, חשוב להתקשר עם קבלן השפלות בעל ותק וניסיון מוכח. בהעדר כיסוי ביטוחי, רשלנות או חוסר מקצועיות של קבלן ההשפלות עלולים להותיר את הקבלן הראשי או היזם אל מול שוקת שבורה.

עומרי ניסני הוא מהנדס אזרחי וסוכן ביטוח מורשה