עיריית תל אביב האריכה בחודש את המועד להגשת התנגדויות לתוכנית רובעים 5-6 (תא/4320), והמועד האחרון להגשת ההתנגדויות יהיה 27 במרץ, בשבוע הבא. התוכנית המופקדת אליה ניתן להתנגד, שונה במתכונתה וכוללת גם הוראות חדשות שעלולות לפגוע משמעותית בזכויות הבנייה באזורים אלה.
מבדיקת התוכנית שעיריית ת"א הפקידה להתנגדויות, נמצא כי היא אינה תואמת למדיניות לפיה פעלה הוועד המקומית לאורך שנים, ואף פרסמה לגביה תנאים להוצאת היתרים. התוכנית המופקדת כוללת מספר שינויים מהותיים שעלולים לפגוע במידה ניכרת בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים, כך מעריכה עו"ד ענת בירן, הבעלים של אחד ממשרדי עורכי הדין הבכירים בתחום התכנון והבניה. לדבריה, בניגוד לחישוב זכויות הבנייה באופן "נפחי", כעת כוללת התוכנית המופקדת גם מגבלת אחוזי בנייה שנעה בין 200% לכ-400%, כך שלעתים קרובות לא ניתן כלל למצות את הנפח המירבי הקבוע בתוכנית, כאשר הנפח מוגדר לפי תכסית קרקע ומספר קומות.
גבולות תוכנית הרובעים 5-6 הם רחוב בוגרשוב מצפון, הירקון ממערב, רחוב אחד העם מדרום ודרך בגין ממזרח. התוכנית של העירייה קובעת את זכויות הבנייה להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים ברובעים אלה, והיא חלה על בנייני מגורים, מגרשים ריקים בייעוד מגורים ומסחר, ועל אזורים המיועדים לתכנון בעתיד. התוכנית קובעת כי זכויות הבנייה בחיזוק מבנים קיימים לא יעלו על 200% מהשטח הבנוי הקיים. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר שעליהם בניינים טעוני חיזוק יינתנו זכויות של עד 325% מגודל המגרש, ובמגרשים גדולים מ-500 מ"ר יותר לבנות בהיקף של עד 390% משטח המגרש. למגרשים שעליהם בניינים שאינם טעוני חיזוק בהתאם לחוק, יינתנו זכויות נמוכות יותר. בהריסה ובנייה מחדש יותרו מבנים של 5-7 קומות, כולל קומת עמודים, קרקע, וקומת הגג, ו-20% מתוספת השטחים, ולכל הפחות 75 מ"ר, יוקצו לשימושים ציבוריים בבעלות העירייה ללא תמורה. בנוסף לשטחים המרביים המותרים, יותר שטח של עד 14 מ"ר עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים, ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר. לא תותר סגירת מרפסות באזורים אלה.
בנוגע לחיוב מגרשים גדולים מ-500 מ"ר שבהם תוספת בנייה העולה על שטח מסוים, התוכנית מחייבת הפרשת 20% לטובת שטחי ציבור. עו"ד בירן אומרת כי לא ברור אם מדובר בתוספת מעל הקיים או מעל הזכויות המאושרות. לדבריה, שטחים אלו נלקחים מתוך זכויות הבנייה הנוספות ועלולים לפגוע באופן משמעותי בהיתכנות פרויקטים וכן בנכונות של בעלי הדירות לקדם פרויקט בבניין. לדבריה, חובה נוספת היא חובת חזית מסחרית במגרשים רבים בהם לא קיימת כיום חובה כזו. גם הוראה זו עלולה להקשות על קידום פרויקטים הן מבחינה כלכלית והן מבחינה של תכנון איכותי של קומת הקרקע, ולעורר התנגדויות מצד בעלי הדירות.
"לא ברור כיצד ומתי נולד שינוי המדיניות שבא לידי ביטוי בתוכנית המופקדת לאחר שנים בהן נקטה הוועדה המקומית במדיניות תכנונית ברורה ועקבית יחסית ברובעים 5-6", אומרת עו"ד בירן. "ההוראות החדשות החוזרות להשתמש במונחים של שטחים עיקריים ושטחי שירות, ואחוזי בניה מרביים, והמגבילות את אחוזי הבניה ובנוסף מטילות מטלות כבדות על היזמים ובעלי הדירות, עלולות להביא לכדי אובדן של עשרות עד מאות מ"ר בזכויות בנייה, ולפגיעה של עשרות מיליוני שקלים במונחים כספיים. התוצאה תהיה העדר היתכנות כלכלית למימוש פרויקטים להתחדשות עירונית והתנגדויות מצד בעלי דירות למימוש התכנית. מומלץ לבעלי נכסים וקרקעות באזורים אלה להתייעץ עם אנשי המקצוע ולהביע את התנגדותם לתוכנית לפי שהמועד הסופי יפוג, על מנת לשמור על האינטרסים והזכויות שלהם. יש לקחת בחשבון שלתוכנית השפעות רבות על אופי הבינוי ברובעים, תוך הפקעה אפשרית של חלק מהשטחים. זכות ההתנגדות הינה בפני הוועדה המקומית, ולאחר מכן תעמוד בפניהם הזכות להגשת ערר לוועדת הערר המחוזית".
> הצג תגובות