מרפסת? V. תוספת מ"ר? V. מעלית וחנייה? ברור. ממ"ד? אהה, זו כבר סוגייה אחרת שמקבלת כעת טוויסט בעלילה. חלק מהמחלוקות הרבות בין בעלי דירות בפרויקטי תמ"א 38, הוא לגבי לחוסר שוויון בין בעלי הדירות בתמורות שיקבלו. בדרך כלל טענות אלה מתבררות בפני המפקח על רישום מקרקעין, אך לאחרונה התעוררה שאלה כזו בפני ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב, במסגרת ערר על החלטה של הוועדה המקומית לאשר פרויקט הריסה ובנייה ברובע 4 בתל אביב, כשחלק מהדירות הן בעלות ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) ולחלק יש ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) המשרת כמה דירות באותה קומה.

השאלה שהועלתה היא האם תוכניות הרובעים בתל אביב, מחייבות דווקא בניית ממ"ד בכל פרויקט, כפי שקובעת תמ"א 38, או שמא ניתן גם לבנות ממ"ק? מדובר בערר על החלטת הוועדה המקומית תל אביב מינואר השנה לאשר היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38/2 ברחוב פנקס, מכוח תוכנית רובע 4 (תוכנית 3729 א'). בעלי הדירות התקשרו עם חברה יזמית לביצוע פרויקט הריסה ובנייה, ובבניין החדש תוכננו חלק מהדירות עם ממ"דים וחלק עם ממ"קים, וזאת בשל מספר אילוצי תכנון. הערר הוגש נגד הוועדה המקומית והחברה היזמית, בשם בעלת דירה מבוגרת בבניין, שהתנגדה לפתרון הממ"ק וטענה כי הוא אינו עונה על דרישות תמ"א 38 וכי היא אינה מוכנה לקבל דירה ללא ממ"ד.

הבניין הקיים הוא בניין פינתי הפונה לשלושה רחובות – פנקס, ברנדיס ודה האז – ושבחזיתו קיימת קומת מסחר בקרקע. על פי תוכנית רובע 4 החלה בשכונה, רחוב פנקס הוא ראשי ומותרת בו בניית בניין בן שמונה קומות, עם חובה לתכנן חזית מסחרית ושדרת עמודים מקורה (קולונדה). הבניין המבוקש כולל שני מרתפי חניה, קומה מסחרית ושמונה קומות מגורים עם ארבע יחידות דיור בכל קומה. בשל אילוצים תכנוניים, תוכנן ממ"ק עבור שתי יחידות דיור בכל קומה, ועבור שתי יח"ד הנוספות תוכנן ממ"ד.

העוררים ביקשו לבטל את החלטת הוועדה המקומית לאשר את הפרויקט, עקב התנגדותם לבניית ממ"ק לאמם, כשטענתם המשפטית והתכנונית היא שיש בכך משום חריגה מדרישות תמ"א 38 לממ"ד בכל דירה, וכי תוכנית רובע 4 אינה יכולה לסטות מהוראות התמ"א לעניין זה.

הוועדה המקומית תל אביב שהייתה בין המשיבים בערר, טענה כי הממ"ק אינו מהווה חריגה מהוראות תוכנית רובע 4 ונתון לשיקול דעתו ואישורו של פיקוד העורף. אין בתוכנית רובע 4 הוראה המחייבת בניית ממ"ד, ואם פיקוד העורף יאשר, אין מניעה בתוכנית לבנות ממ"ק.

גם החברה היזמית טענה כי יש לדחות את הערר על הסף מאחר שפתרון המיגון המוצע תואם את תוכנית רובע 4 שאינה מחייבת בניית ממ"ד בהכרח, ומתירה גמישות תכנונית, וזאת בניגוד לתמ"א 38 שבהתאם להחלטות ועדת הערר – מחייבת במקרה של הריסה ובנייה מחדש פתרון מיגון מסוג ממ"ד בהכרח. לכן, כך גרסה החברה היזמית, לא קמה זכות ערר.

עוד טענה החברה היזמית כי פתרון המיגון המוצע נובע מאילוצים תכנוניים, וביניהם דרישה לשימור עצים במגרש שהוביל לשינויים בתכנון. קירות הממ"ד פוגעים בתכנון מרתפי החניה, שצומצמו מלכתחילה בשל החובה לשמור מרחק מהעצים לשימור, וכן פוגעים בחזית המסחרית המתחייבת בתוכנית. בנוסף, לא ניתן למקם את הממ"ד בחזית הפונה לרחוב פנקס, נוכח הנחיה מרחבית האוסרת הפניית מרחבים מוגנים לחזית הפונה לרחוב.

ועדת הערר קיבלה את טענות החברה היזמית, באמצעות עורכת הדין מור אגיב קשרי מ"ענת בירן – משרד עורכי דין", וקבעה בהחלטה חשובה כי בניית ממ"ק עבור שתי דירות ושני ממ"דים לשתי דירות נוספות, אינו סותר את תוכנית רובע 4. הגם שמרחב מוגן דירתי הוא לרוב פתרון עדיף, ישנם מקרים תכנוניים שבהם אילוצים המחייבים הקמת מרחב מוגן קומתי. תוכנית הרובעים, שהיא הגוברת על הוראות תמ"א 38, מחייבת פתרון מיגון אך איננה מחייבת כי פתרון זה יהיה בהכרח ממ"ד.

העוררים טענו גם נגד זכויות הבנייה שאושרו בפרויקט, המתייחסות לבניין כאל בניין ברחוב ראשי. לטענת העוררים מדובר בזכויות יתר, היות והבניין אינו מצוי בחזית רחוב פנקס לטענתם, מפני שבין הרחוב לבניין חוצץ מגרש שמיועד לשטח ציבורי פתוח – גינה ציבורית.

הוועדה המקומית והחברה היזמית השיבו לכך, כי הזכויות לא הותנו בכך שהמגרש יגבול בתחום הדרך, וכי מדובר בבניין הראשון לרחוב, כשחלקת השצ"פ מהווה חלק מהרחבת המדרכה. ועדת הערר קיבלה את הטענות של המשיבות וקבעה כי השצ"פ מהווה הרחבת מדרכה אשר איננה מנתקת את הקשר בין חזית המבנה לבין הרחוב, ומשכך לא נפל פגם בחישוב זכויות הבנייה.

"לאחר שבחנו את התכנון המוצע לעומקו ולרוחבו, מצאנו כי אין בטענות העוררים משום חריגה מתוכנית אשר מחייבת הקלה ומקימה להם זכות ערר", קבעה ועדת הערר ודחתה את הערר על הסף וכן לגופו.

לדברי עו"ד מור אגיב-קשרי, מסרה: "אנו סבורים כי החלטת ועדת הערר נכונה ומוצדקת, שכן תוכנית רובע 4 אכן מאפשרת גמישות תכנונית, ובין כל אילוצי התכנון השונים לעתים אין מנוס מהתרת ממ"קים במקום ממ"דים, ואין בכך משום סטייה מתוכנית המקנה זכות ערר. מקומן של טענות הדיירת ביחס לאי שביעות רצונה מדירת התמורה, הוא בפני המפקחת על רישום מקרקעין ולא בפני ועדת הערר".