בעיצומו של המאבק ברפורמה המשפטית ולצד משבר הריבית, חתמו באפריל 2023 הפניקס ואאורה על עסקה לפיה חברת הביטוח תזרים עד 600 מיליון שקלים עבור ארבעה פרויקטים של חברת הנדל"ן המתמחה בהתחדשות עירונית, בעבור 30% מהרווחים של אותם פרויקטים. באוגוסט אותה שנה רכשה חברת הביטוח הראל 10% מתדהר ב-390 מיליון שקל, ולפני כשבוע רכשה עוד 5% לפי שווי חברה של 4.2 מיליארד שקלים.

בספטמבר, שבועות בודדים לפני פרוץ המלחמה, הגיעה כלל ביטוח להסכם עם אפריקה מגורים על פיו חברת הביטוח תשקיע עד 730 מיליון שקל בזרוע המגורים של אפריקה ישראל, בעבור 20% מהחברה, ושותפות של 49% לכלל בחברה חדשה שתנהל את פעילות הבנייה של אפריקה מגורים. ואילו השבוע מגדל הודיעה כי היא רוכשת 18% מאלקטרה מגורים לפי שווי של 1.6 מיליארד שקל אחרי כסף.

אז מה גורם לחברות הביטוח לדרוס רגל בשוק הנדל"ן דווקא בתקופה המאתגרת הזאת, כשריבית גבוהה, המלחמה עדיין במחוזותינו, החזית הצפונית בוערת והיצע הדירות הולך וקטן? "ישראלים קונים היום דירות כי הם מבינים שההיצע הולך ונחלש", אומר רואה החשבון עומר אלפרן, שותף בחברת המימון החוץ-בנקאי רובי קפיטל, ומי שמשמש כמנהל השקעות הראשי בחברה. "גם המשקיעים רואים את זה והם חוזים עליית מחירים".

אלפרן, בן 40, הגיע לרובי קפיטל בשלבי ההקמה של החברה לפני כשמונה שנים. לדבריו, "מה שקורה היום בשוק, וזו גם תפיסת העולם הרווחת אצל המשקיעים, היא שצד ההיצע נפגע בצורה משמעותית בשנתיים האחרונות בשל המהפכה משפטית, עליית ריבית ואז המלחמה. עוכבו תהליכים סטטוטוריים ותכנוניים, ומצד שני היו תהליכים שגם היזמים עיכבו בגלל החשש מקשיים במכירות והריבית הגבוהה. אבל מצד שני, הדמוגרפיה בישראל לא עוצרת, וגם יהודים מחו"ל שאולי לא הולכים לעלות לארץ מחר בבוקר, אבל רוכשים דירות כדי שיהיה להם איפה לגור אם וכאשר".

-כן, אבל מנתוני רשות המסים, מספר העסקאות של יהודים מחו"ל לא באמת גבוה – מדובר בעשרות עד מאות בודדות

"יש לנו אפשרות ברובי קפיטל להבין את העולם הזה של הרוכשים מחו"ל – מעידים בצורה ברורה שמה שקורה עכשיו, לא היה בעבר. 7 באוקטובר, מלחמה, אנטישמיות. לא רואים את זה אולי בנתונים, אבל רואים את זה בשטח".

-אז חברות הביטוח רואות היצע קטן, ביקוש גדל ומחירים עולים?

"כן. אנחנו רואים עסקאות מאד מעניינות של חברות ציבוריות. העסקה של מגדל היא מאד מרשימה. בוא נסתכל על עסקת הפניקס-אאורה. מדובר על עולם ההתחדשות העירונית שזה הדבר הבא בשוק הנדל"ן. כמות ההיתרים שהולכים לצאת לשוק – כשיש פחות מהלכים של השבחות קרקע – הולך לזנק. דווקא בתחום הזה של התחדשות כאשר יש הרבה יזמים טובים מאד – לאו דווקא החברות הגדולות בתחום – הן סובלות ממחנק אשראי יותר מאותן חברות ייזום מגורים קלאסיות. הרי לוקח זמן להבין איך לממן את הפרויקטים האלה".

-אנחנו גם רואים חברות בנייה גדולות שרוכשות חברות התחדשות קטנות יורת, אולי בוטיקיות

"בשנים הראשונות לפרויקט לא צריך מימון גדול ואין צורך לרכוש קרקעות. יש חברות שאספו הרבה פרויקטים עם היקפי הון קטנים יחסית, והיום הפרויקטים מתבשלים ולכן צריך חברה בנייה גדולה או גוף שישימו את הכסף".

-כלומר חברות ביטוח שיש להן נזילות גבוהה

"עם הזמן נראה יותר גופים – גם חברות ביטוח וגם קרנות השקעה שיותר מתמקצעות בשוק ההתחדשות העירונית – נכנסות יותר ויותר לתחום".