קירות המסך של המגדלים האייקונים, מציינים בימים אלו 75-80 שנה. עם השנים הם הופכים לנטל תחזוקתי ויוצרים מחלוקת תפיסתית בנוגע לחשיבותם ההיסטורית

גורדי שחקים החלו להתעטף בקירות מסך זכוכית נוצצים החל מאמצע המאה הקודמת, ושולטים בקו הרקיע של ניו יורק. ואולם, לקירות מסך יש תוחלת חיים מוגבלת ובסופו של דבר הם נדרשים לפירוק והחלפה.

קיר המסך הראשון בניו יורק, היה זה של בניין מטה האומות המאוחדות השוכן לאורך איסט ריבר, שתוכנן ב-1947 בשיתוף פעולה בין לה קורבוזיה (שארל-אדואר ז'אנרה-גרי), וואלאס ק. הריסון ואוסקר נימאייר. המגדל המקורי בן 39 הקומות, התהדר בחדשנות שכלל עיצוב מהפכני של קיר מסך מזכוכית, שהיה הראשון מסוגו על מגדל, ועמד כתקדים לגורדי שחקים אחרים של קיר מסך.

אבל אחרי שנים של בלאי, נערכו בדיקות מקיפות כדי לשחזר את המראה החזותי של החזיתות המקוריות, והן הוחלפו על ידי מהנדסי קירות המסך שעבדו גם על הבניין המקורי (Heintges & Associates) באמצעות פיתוח זכוכית שתשחזר את מרקם פני השטח של המוצר המקורי, מכיוון שרק חזית אחת למעשה הוחלפה. השחזור זכה לתשבוחות נוכח הצלחתו כתהליך לשימור אייקון אדריכלי, אלא ששחזור חזית הזכוכית לא כללה שדרוג החזית בכל מה שקשור לסוגיות אקולוגיות שהן היום בסיס המחלוקת בנוגע לשאלה איך והאם צריך וניתן להחליף את קירות המסך בבניינים שבהם קיר המסך הוא בן 50 פלוס.

קיר מסך, מעצם הגדרתו, הוא כיסוי חיצוני לא מבני, קל יחסית, הבנוי בדרך כלל ממסגרת אלומיניום ומלוחות זכוכית, מסגרת אליה מועברים עומסי רוח וכבידה בקו הרצפה או בעמודי הבניין. קירות מסך רבים של אמצע עד סוף המאה ה-20, היו לא יעילים בהיבטי היעילות המאופיינים בימינו. בין הכשלים המחייבים החלפת קירות מסך מזדקנים, הם ביצועים תרמיים לקויים, חדירת מים, זכוכית פגומה, התפוררות מסגרת המתכת או עוגנים או רמות רעש מוגברות.

שיקום קיר מסך הוא אפשרות זולה יותר שיכולה למתן חלק מהבעיות הללו במידה חלקית בלבד. במקרים בהם הכשלים בקיר המסך הם נרחבים, החלפת קיר מסך היא האופציה ההגיונית לנוכח ההתקדמות בטכנולוגיית קיר מסך בעלת ביצועים גבוהים.

ה-Lever House בפארק אבניו היה המגדל השני שהתהדר בקירות מסך, כבר ב-1952. חזיתות הזכוכית היו כל כך חדשות וניסיוניות, שאיש לא חשב ש-50 שנה מאוחר יותר הם יתחילו להוות בעיה. בשנת 2001, חברת האדריכלות וההנדסה SOM שתכננה את הבניין במקור, הובילה שיפוץ של חלק גדול מקיר המסך לאחר שחדירת מים גרמה לפלדה להחליד ולהתרחב, תהליך שהוביל לסדקים של רבים מלוחות הזכוכית. החזיתות שוקמו באופן חלקי לטובת שימור הערכים ההיסטוריים, אבל ללא כל שדרוג של הסוגיות האקולוגיות שכבר היו מקובלות בבניינים חדשים שנבנו בתחילת שנות ה-2000.

מבין שלושת מגדלי הזכוכית בראשונים בעיר ניו יורק, נחשב ה-Seagram Building לאייקוני ביותר הודות לכך שהוא תוכנן על ידי האדריכל לודוויג מיס ון דר רוהה (Mies Van Der Rohe), החשוב מבין אדריכלי הסגנון הבינלאומי באירופה, שהעביר את משרדו את משרדו לארה"ב. כצפוי, הבניין לא אכזב – הוא כלל את האלגנטיות והדיוק המהוללים של הפירוט של מיס ון דר רוהה ("אלוהים נמצא בפרטים"), האדריכלות של קירות המסך היוו לכאורה שימוש באנרגיה הזולה ביותר בעולם.

קיר מסך של חלונות כהים עם זיגוג אחד ומערכת אלקטרו-מכנית של מיזוג אויר ש"משחררת" את מעטפת הבניין מהחובה המסורתית שלו להרחיק את קור החורף או את שמש הקיץ. העמודים ורצועות הפליז, ביטאו את רעיון קיר המסך של  האדריכל, והודות לשימוש הטריוויאלי בדלקים של שנות ה-50, לא איכפת היה לאיש שקירות המסך העצומים הללו גם מקרינים את חמימות הבניין החוצה אל הקור החורפי של ניו יורק, או לחילופין אוגרים את חום השמש בקיץ, מה שהופך אותם לאחד הגורמים העיקריים לצריכת האנרגיה המוגזמת של הבניין עבור חימום וקירור. למעשה, מגדל סיגראם היה מחלוצי בנייני משרדיים שהחיים בתוכם היו תלויים במיזוג אוויר, נתון שהכפיל את הוצאות האנרגיה, וכתוצאה מכך הגדיל משמעותית את פליטות הפחמן שלו.

הדילמה הכלכלית שעומדת היום בפני משקיעים בבואם לרכוש מגדלים אייקונים בעלי ערך אדריכלי היסטורי, היא האם כדאי לבצע החלפה של קירות המסך לטובת חיסכון בהוצאות השוטפות. ככל שהטכנולוגיות בתחום קירות המסך הולכות ומשתכללות, החל מקירות דאבל וטריפל סקין, דרך זכוכיות בעלות מסנני קרינה והסעה, בערכים גבוהים במיוחד, כך גדלה הדילמה, החלפת קיר מסך במגדל אייקוני כבר הוכחה ככדאית בשיקולי עלות תועלת, אך היא נתפסת כפגיעה בערכי האדריכלות המקורי ופגיעה בדיוק ההיסטורי והכוונה האסתטית של העיצוב המקורי, ששימורו הוא בעצמו מרכיב בשווי הנכס.

בשנה האחרונה, המגמה בעיר ניו יורק מעידה על כך שבנייני משרדים בני 50 שנה ויותר, העוברים מיד ליד בעסקת נדל"ן, זוכים להחלפת קירות המסך באופן מלא. הדבר קורה בעיקר בנייני משרדים שגובהם כ-26 עד 50 קומות. כך למשל בעבודות השיפוץ ב-111 וול סטריט, בניין מסחרי בן 25 קומות ברובע העסקים, היקף עבודות השיפוץ שלו נאמד ב-100 מיליון דולר, כולל החלפת חזית המבנה של מאמצע המאה ה-20, בקיר מסך זכוכית חדשני שמפחית את פליטות הפחמן בעשרות אחוזים.

גם במגדל שממוקם ב-660 בשדרה החמישית, מגדל מסחרי בן 39 קומות במידטאון מנהטן, הוחלפו כל קירות המסך. השיפוץ תוכנן על ידי משרד קון פדרסן פוקס ופותח על ידי Brookfield Properties, שרכשה את הבניין מחברות קושנר תמורת 1.3 מיליארד דולר. עלות השיפוץ מוערכת 400 מיליון דולר וכוללת קיר מסך חדש מזכוכית שיעמוד ביעד השגת אישור LEED Gold ודירוג WELL Health Safety.

ההנחה שבניינים מאמצע המאה עם מערכות קיר מסך עם זיגוג אחד, הם פחות יעילים באנרגיה מאשר בניינים מודרניים, משמשת לעתים קרובות כדי להצדיק הריסת מבנים אלה או ציפוי מחודש של החזיתות שלהם. הנחה זו מזניחה את העובדה שמדובר בבניין בעל פרמטרים של יעילות גרועה, קיר המסך תורם פחות לביצועי האנרגיה הכוללים של הבניין מאשר חימום/קירור, אוורור ותאורה. ככל שיחס שטח הפנים לנפח של בניין יורד (כלומר בניינים גבוהים יותר), התרומה של עומס המעטפת לצריכת האנרגיה הכוללת פוחתת גם היא, במיוחד עבור חימום באקלים קר יותר.

משרד האנרגיה האמריקאי (DOE) מספק ניתוח של צריכת האנרגיה הכוללת של בניינים בארה"ב, לפי שימוש סופי. נתונים אלה אינם מופרדים לפי סוג מבנה, מעטפת, פונקציה או מיקום, אך הם שימושיים בכך שהם מראים ש-50% מהשימוש באנרגיה של בניין בארה"ב, הולך למערכות מכניות (חימום, קירור ואוורור), ו-9% הולכים לתאורה. הנתונים של ה-DOE מראים גם שעוצמת השימוש הממוצעת באנרגיה (EUI) עבור בניינים לפני 1959 עד 1969 הייתה 71.4 עד 75.5 kBtu/ft2/yr, בעוד שה-EUI עבור מבנים שנבנו בשנים 2000 עד 2009, היה 81.4 kBtu/ft2/yr. כמו כן, עלות האנרגיה עבור בנייני משרדים שנבנו לפני 1959 עד 1969, הייתה 2.5 דולר למטר2, בעוד שעלות האנרגיה עבור בניינים שנבנו בשנים 2000 עד 2009 הייתה 2.1 דולר למטר2. נתונים אלה מראים כי הביצועים האנרגטיים של בנייני משרדים ישנים וחדשים יותר, שווים בערך.

נכון להיום, הדילמה היא גם נחלתה של הרגולציה בעיר ניו יורק, מכיוון שמדובר באינטרסים מנוגדים. מחד, גורמי התיכנון העירוניים מתמרצים ומעודדים יעילות אנרגטית, קיימות ובנייה אקולוגית, ואכן, בניינים חדשים וישנים המותאמים לתקני Leed ומזכים אותם בהטבות כלכליות בערוצים שונים. מאידך, המחלקה לשימור מבנים ואתרים היסטוריים מבקשת לשמר טכנולוגיות מקוריות שחלקן הגדול מתנגש עם שימור אנרגיה על כל צורותיו. לכן, בעלי בניינים מבססים שיפורים בדרך כלל על עלויות האנרגיה של הבניין, לא על השימוש באנרגיה, כשהם מודאגים יותר מההחזר על ההשקעה (ROI) עבור שדרוגים כאלה.