מאז אפריל 2022, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כושלת במכרזים שהיא מוציאה בדימונה, כך שכל המכרזים שהוציאה מאז ועד היום לבנייה רוויה, נכשלים זה אחר זה. סך הכל, מאז תחילת השנה נכשלו שבעה מכרזים לבנייה בהיקף של 2,812 דירות.

לאחרונה נכשל מכרז נוסף שהוציאה רמ"י בדימונה- דרום לבניית 1,122 דירות, מתוכן כ-730 דירות במחיר מטרה לזכאי משרד הבינוי והשיכון. למכרז לא הוגשו הצעות כלל.  

מבדיקת פרטי המכרז עולה כי מדובר בחמישה מתחמים שהוצעו בעלויות פיתוח גבוהות במיוחד הנעים בין 16.7-25.5 מיליון שקל למגרש, תלוי בגודלו של המגרש. נמצא אם כך, שעלות הפיתוח מקפיצה את מחיר הקרקע ליחידת דיור לכ-100 אלף שקל, סכום שמעמיס על עלויות הקרקע, בעיקר כשמדובר במכרז מחיר מטרה שנועד להציע דירות במחיר מוזל ממחיר השוק.   

מבדיקת שומת רמ"י נלמד כי השומה לקרקע נעה בין 4.5 מיליון שקל למגרש לבנייה של 180 דירות, עד 7.266 מיליון שקל לבנייה בהיקף של 246 דירות. כך שמדובר בתוספת כוללת למחיר כוללת למחיר הקרק'ע לדירה שמגיעה עם עלויות הפיתוח לסך של כ-130 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

האם רמ"י העמיסה על עלויות הפיתוח?

בדיקת השוואה שנעשתה בין שני מכרזים שהוציאה רמ"י, מעלה כי נרשמה עלייה לא מבוטלת בעלויות הפיתוח. בעוד שבמכרז הנוכחי שנכשל בדימונה-דרום לבנייה של 1,122 דירות כאמור, עלות הפיתוח הגיעה לכ-100 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, במכרז אחר באותה שכונה, שנסגר בהצלחה באוגוסט 2021, עלויות הפיתוח נעו סביב 75-80 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, מה שמלמד על עלייה בעלויות הפיתוח בשיעור של 25-30%.

בדיקה נוספת נעשתה בדימונה המזרחית ב' ומזרחית א', מלמד על התנהלות דומה. מכרז מחיר מטרה שיצא באוגוסט 2022 לבנייה של 1,198 דירות, נכשל. במכרז זה עלויות הפיתוח הגיעו לכ-120 אלף שקל בממוצע לקרקע ליחידת דיור. מכרז דומה שנכשל גם הוא במזרחית א' בדימונה לבניית 65 דירות במחיר מיטרה, עלויות הפיתוח הגיעו לכ-115 אלף שקל ליחידת דיור.

סקירת מכרז ישן יותר במזרחית א', שנסגר בהצלחה בדצמבר 2021 לבנייה של 683 דירות במחיר מופחת, מלמד כי עלויות הפיתוח באותו מכרז עמדו על 90 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור – עליה בעלויות הפיתוח בשיעור של כ-25% בממוצע.  

האם לרמ"י יש אינטרס להעלות מחירים? לפי הנתונים כאן, ובהתחשב בכך שמדובר במכרז שביעי בעיר שנכשל ברציפות, נדמה כי רמ"י מצליחה לטרפד את כל הניסיונות להוריד את מחירי הדיור בישראל.

"לא משתלם ליזמים"

חזרה למכרז האחרון שנכשל לבנייה של 1,122 דירות במחיר מטרה: מחוברת המכרז נלמד כי המתמודדים במכרז נדרשו להתחייב על מכירת דירה לפי מחיר של כ-7,500 שקל למ"ר – כ-750 אלף שקל לדירת 100 מ"ר, כולל מע"מ. נציין, כי נכון להיום נמכרות דירות חדשות בדימונה לפי מחיר של כמיליון שקל בממוצע לדירות בשטח של כ-85 מ"ר, כלומר כמעט 12 אלף שקל למ"ר. מכאן, לפי הערכות מומחים, מחירי המכירה המחייבים את היזמים לשווק בהנחה, אינם משתלמים עבורם.

"החישובים שהיזמים עושים הם בהשוואה לכמה דירה נמכרת בשוק החופשי היום, והמחיר שנקבעה רמ"י בחוברת המכרז, שיכולים להגיע לכ-800 אלף שקל לדירת 100 מ"ר, לא משתלמים עבורם", מסביר שמאי המקרקעין אוהד ורטש. "היזמים מוסיפים להתחייבות הזו גם עלויות מימון וארבע שנים נוספות עד לסיום הבנייה, כך שכנראה שהעסקה הזו כלל לא משתלמת".

דימונה היום

ב-2018 חתם ראש עיריית דימונה בני ביטון הסכם גג עם משרד הבינוי והשיכון לשיווק של 26,222 יחידות דיור עד 2024. לאלה עשויים היו להתווסף כ-4,600 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, כך שבסל הכל דובר על צפי יחידות דיור כולל בהיקף של כמעט 31 אלף יחידות דיור וצפי לעלייה בהיקף האוכלוסייה תוך עשור מ-40 אלף איש לכ-100 אלף עד 2028.

האם לדימונה יכולת קיבולת לכל הדירות הללו? ספק כדול. מבדיקה שנעשתה בנדל"ן ניוז נמצא כי מאז 2018 ועד היום שווקו בדימונה בהצלחה בסך הכל 3,552 דירות בשוק חופשי ובמחיר מוזל, מתוך 9,066 דירות שהוצעו לשיווק מאז 2018 עד היום, שמצביע על היקף שווקים של 40% בלבד.

"בסוף, מה שמעניין את היזם זה האם הוא יוכל למכור את הדירות ברווח", ממשיך ורטש. "העיר דימונה הגיעה לרוויה מבחינת כמות הדירות הנבנות לעומת היקף הביקושים לדירות חדשות, בניגוד למתרחש במרכז הארץ. צריך גם ללמוד ממקרה ירוחם, כאשר לפני למעלה משנה יזמים שזכו במכרזים לשיווק בהנחה, נותרו עם הדירות ולא היו קונים, עד כדי כך שלבסוף הם זכו לאישור מיוחד לשווק את הדירות שנותרו להם לשוק חופשי במחיר של 'מחיר מטרה', וגם אז התקשו מאד למכור".

מי רוצה לגור בשכונת ג'ואריש?

על ניסיון הממשלה לשנות אזור מסוים באמצעות הכנסת אוכלוסייה חזקה, ניתן ללמוד מהמתרחש בשכונת ג'ואריש ברמלה. השכונה מוכרת כשכונה קשה על רקע הפעילות הפלילית הענפה שדבקה בה וסכסוכי החמולות במקום. בשנים האחרונות ניסתה רמ"י לקדם מכרז לבנייה של 132 דירות בבנייה רוויה בשכונה. המכרז, חלק מהסכם הגג הגדול שנחתם לקידום בנייה בעיר, נכשל. בדצמבר 2022 יצא המכרז בפעם הרביעית, ושוב נכשל. ברמ"י לא ויתרו ובמרס 2023 הוא יצא שוב לשיווק, והשבוע נסגר בפעם החמישית – בכישלון מוחץ. שוב לא הוגשו הצעות.

המיקום של שכונת ג'ואריש מצוין: היא גובלת בצירי תנועה ראשיים, כביש 431 מדרום וכביש 200 ממערב. עם זאת, השכונה, המשתרעת על שטח של 243 דונם, כוללת 125 יחידות דיור המאכלסות כ-3,000 תושבים ומאופיינת ברובה בבנייה בלתי חוקית, סכסוכי משפחות ודמים. ביולי 2022 נעשה ניסיון לשקם את השכונה באמצעות תכנון מחדש. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז אישרה תב"ע שנועדה להסדיר את השטח כולו ומאפשרת בנייה בהיקף של 1,845 יחידות דיור בבניינים של עד שבע קומות. השאלה היא מתי החלוצים יעזו להגיע.

אלעד תמשיך לחכות למתחם תעסוקה

מכרז להקמת שלושה בנייני תעסוקה ראשיים בעיר החרדית אלעד בשטח של כ-13.3 דונם, נכשל גם הוא לאחרונה, על אף שרמ"י עשתה ניסיון להוזיל את המחירים.

כישלון זה מצטרף לשורת כישלונות נוספים שנחלה העיר ובהם מכרז מחיר מטרה לבנייה של 460 דירות. מדובר במכרז הזוי במיוחד בו דרשה רמ"י עלויות פיתוח בסך של 156 מיליון שקל. עלות הקרקע, לפי שומת רמ"י, עמדה על כ-461 מיליון שקל, בתחשיב של כ-1.341 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח, לא פחות!!! וזה עוד לפני עלויות בנייה, מע"מ וכל ההוצאות הנלוות. אם כך, איפה המחיר ומה המטרה?