דמי מפתח הוא כינוי למסלול התקשרות  פורמלי נוסף, (כמו מכירת נכס או השכרתו) בין בעליו של נכס לבין גורם העושה בו שימוש למטרת מגורים או כל ייעוד אחר המותר בנכס.  המסלול הומצא 

עם תחילת ההתיישבות בארץ בימי המנדט הבריטי לפני כמאה שנה כאשר שווי הנכסים היה נמוך אך מחירי השכירות היו גבוהים וללא פיקוח. מסלול זה אפשר שילוב בין קבלת סכום חד פעמי הנמוך מהסכום של מכירת הנכס אך ללא העברת הבעלות עליו,  וקביעת דמי שכירות חודשיים מוגנים ומוסדרים אשר היו נמוכים משמעותית מדמי השכירות בשוק החופשי. 

מסלול דמי מפתח אפשר לאוכלוסייה  שלא יכלה לרכוש נכס פתרון שאפשר תשלום חד פעמי ריאלי והבטחת מקום מגורים לכל החיים בדמי שכירות קבועים וידועים מראש. 

בתקופה שבה עדיין היה שפע קרקע  ואוכלוסייה מצומצמת היה מסלול זה כדאי גם עבור בעלי הנכס, בעיקר לטובת בעלי הנכסים שרצו לקבל סכום כסף גדול חד פעמי והתייחסו לנכס כאל נכס מניב שיכניס דמי שכירות מתוך החלטה מושכלת שאין בכוותם ממילא למכור את הנכס.

מסלול דמי מפתח נוצר על בסיס העדפה חברתית לציבור השוכרים ועם השנים נחקק חוק הגנת הדייר שקבע את התנאים אשר הגנו על הדייר / המשתמש מפני בעל הנכס שנחשב לגורם המבוסס יותר כלכלית בין השניים (בעל הנכס והשוכר בדמי מפתח). 

חוק הגנת הדייר הוכנס לספר החוקים כנוסח משולב ב תשל"ב-1972 וקבע את אופן התקשרות בין  של בעל הבית והדייר המוגן, כל אחד בהתאם לחובותיו וזכויותיו. החוק חל על דיירים המחזיקים בדירות או מחזיקים בית עסק שנרכשו תמורת דמי מפתח. 

בחוק הגנת הדייר נכללים גם דיירים שלא חתמו על הסכם דמי מפתח אך מתגוררים או משתמשים בנכס (בייעוד עסקי או מסחרי ) לפני שנת  1940  .

סעיף 1 בחוק הגנת הדייר קובע כי: דמי מפתח הם 'כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות על המושכר, או בקשר לקבלת החזקה במושכר לפי חוק זה – ואין נפקא מינה מתי שולמו'.

ההתקשרות בדמי מפתח כוללת הגדרות המחייבות  את הדייר או הגורם העושה שימוש בנכס והתקשרות זו תקיפה עד סוף חייו של הדייר או המשמש בתנאי שהוא עומד בתנאים המחייבים.

עסקאות  במסלול דמי מפתח נחתמו בעיקר בערים ועד היום ישנם כ 7000 דירות שעדיין מוחזקות בהתקשרות כזו  ועוד כ 7000 מבנים למסחר ותעשיה שגם הם מוחזקים בהתקשרות מסוג זה.

שכירות במסלול דמי מפתח מאפשרת לשוכר לעשות שימוש בנכס עד סוף ימיו אך אינו יכול להוריש את זכויותיו למעט לגורם שחי עימו בנכס ברציפות עד חצי שנה לפני מות השוכר בהסכם.

שוכר בדמי מפתח יכול להעביר את זכויותיו לגורם אחר בתמורה למחיר ש"ע להערכת שווי שמאית של נכס המושכר בדמי מפתח ומחויב להעביר 1/3 מהסכום שקיבל עבור העברת זכויותיו, לבעל הנכס.

כמו כן שוכר בדמי מפתח חייב להעביר הודעה לבעל הנכס על כוונתו להעביר את זכויותיו ולאפשר לבעל

הנכס להציע את אותו הסכום שהוצע לשוכר מגורם שלישי, כדי שבעל הנכס יקבל זכות ראשונה לרכישת  הזכויות.  החוק קובע שהשוכר המעוניין להעביר את זכויותיו חייב להמציא הצהרה מגורם שלישי שהוא אכן  ישלם עבור הזכויות את המחיר המבוקש, והצהרה זו מקנה ל בעל הנכס להציע סכום זהה בתוך 30 יום. מובן שבמרבית המקרם בעל הנכס יעדיף כמובן להחזיר לעצמו את הזכויות המלאות על הנכס. מכיוון ששוויו של הנכס ה"תפוס, בהסכם שכירות של דמי מפתח, נמוך משמעותית, ב כ 50% מערכו בשוק החופשי.

במצב מחירי הדיור ועליות השכירות בהווה, נכס ה"תפוס בדמי מפתח" מהווה מכשול למימוש תכניות עירוניות וארציות והופך לעיתים לאמצעי לסחיטה מצד השוכר שמוגן לאורך כל חייו כדייר או משתמש בנכס.

גם בעל הנכס, שבע העסקה בחר להפוך את הנכס לנכס מניב במסלול דמי מפתח, יכול לפעול בחוסר תום לב ולגרום לשוכר לחיות בנכס בתנאים לא סבירים. תחזוקת הנכס מבחינה הנדסית ותשתיתי חלה על בעל הנכס, אך ההגדרה בחוק ניתנת לפרשנות באופן שבו איכות החיים במבנה תהיה כל כך ירודה ועדיין לא תיחשב בעיני החוק כנדרשת לטיפול בעל הנכס. לדוגמא: כל פעולת שיפוץ חיצונית ופנימית שהדייר חפץ לבצע חייבת לקבל אישור בעל הנכס. ישנם מקרים רבים שבעל הבית לא יאפשר צביעה, עבודות שישפרו את התרמיות של המבנה מבפנים וכיוצ"ב. מצבים שבהם אין הכרעה מובהקת האם הם משפיעים ל איכות החיים של הדייר אן המשתמש.

בחוק להגנת הדייר מוגדרות גם חובות הדייר הכוללות: 

איסור השכרת הנכס לגורם אחר

איסור להשתמש בנכס לייעוד שונה מייעודו בהסכם דמי המפתח מוגן מבנה לתעשייה או תעסוקה

מגורים או שימוש בפועל וברצף (למעט יציאה לחופשה או אישפוז כפוי) .

דייר מוגן אשר אינו עומד בתנאים אלו חשוף לפינוי מהנכס. במקרה של פינוי הדייר המוגן הזכויות המלאות חוזרות לבעל הנכס . במידה והדייר מפר את אחד התנאים האלו, בעל הדירה רשאי לפנותו מהנכס, פעולה זו מחייבת תביעה לבית המשפט.

.

בעל נכס יכול לפנות דייר בדמי מפתח אך פינוי זה, על פי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, מחייב את בעל הנכס לספק  דיור חלופי ש"ע או פיצוי כספי לדייר המוגן, וכל זה רק בהסכמת הדייר . 

תהליכי התחדשות עירונית, הריסת מבנה, שינוי ייעוד, שיפוץ ושימור של בניינים לשימור לא יכולים להתקיים בבניינים בהם חלק מהנכס או כולו מאוכלוס בדיירים או משתמשים בהסכם דמי מפתח ללא הסכמתם.