לאחרונה עלה שוב נושא הפטור מתשלום מס שבח ומס רכישה במקרה של דירה שנייה, כאשר ועדת הכספים החליטה השבוע על קיצור סד הזמנים בין רכישת הדירה השנייה למכירת הדירה הראשונה, ל-18 חודשים, מול שנתיים שהיה עד כה. מדובר בפטור שניתן באופן זמני, על מנת לסייע לבעלי הדירות לשפר את מגוריהם, מבלי לשלם כפל תשלומים על "תקופת החפיפה" בה הם מוגדים כבעלים של שני נכסי נדל"ן.

לאור המצב הכלכלי, היו לא מעט קריאות לביטול הפטור או לכל הפחות לאי הארכתו, מתוך תקווה שהמיסים שייגבו בזכותו יסייעו לכלכלה. אבל האם זה הפתרון הנכון?

רגע לפני התשובה, הנה רקע קצר: על פי תקנות רשות המסים, יש צורך לשלם מס רכישה ומס שבח, במקרים מסוימים של רכישת נכס נדל"ני. מס רכישה חל, על פי חוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963, בעת רכישה של זכות במקרקעין בישראל. מס שבח (מקרקעין) מוטל על רווחי הון הנובעים ממכירת מקרקעין.

תלוי בסוג המקרקעין הנמכר, מוגדר שיעור המס הנדרש לתשלום ובמקרה לדוגמה של רכישת דירה, המס הוא מדורג ומחושב על פי שווי הדירה, כאשר יש הבחנה בין דירה "יחידה" (כהגדרתה בחוק) ואז דירה עד לשווי של 1,919,155 שקלים, פטורה ממס.

המדרגה שלאחר מכן, עד 2,276,360 שקלים, עומדת על כ-3.5% משווי הדירה. מדרגה הבאה – שווי דירה עד 5,872,725 שקלים – ואז המס עומד על 5% משווי הדירה. על חלק השווי העולה על המדרגה הקודמת ועד 19,575,755 – 8%, וחלק השווי מעל ל-19,575,755 שקלים, המס עומד על כ-10%, ודירה לפי חישוב "רגיל" (דירה שנייה וכן הלאה) מחושב הדירוג מדרגות המס מחלוקת לשניים – שווי הדירה עד ל-5,872,725 שקלים – שיעור מס של 8% ומעל שווי דירה זה – שיעור מס הרכישה יעמוד על 10% משווי הדירה.

מס זה שונה ממס רווחי הון "רגיל" העומד על 25% ומוטל על רווחים בגין פעולות/ עסקאות שאינן חוסות תחת חוק מיסוי מקרקעין. יודגש – מס השבח כיום (מבלי להתייחס למקרים ספציפיים שמבוצע חישוב מס נקודתי מתאים כגון- חישוב ליניארי/ פטור דירה יחידה וכד') – 25% מתוך השבח במכירת הדירה.

בהסתכלות כללית, נראה כי מס הרכישה מגדיל משמעותית את סכום הרכישה – וכפועל יוצא גם את "נקודת הפתיחה" במכירה העתידית, וזאת עוד לפני שלקחנו בחשבון תשלומים נוספים כגון עו"ד ואגרות למשל.

על מנת לעודד רכישה ומכירה של נדל"ן, מחליטה רשות המסים מעת לעת על פטור/ הקלה זמנית מאחד או יותר ממסלולי המיסוי מהמיסויים שמנינו (בתנאים מסוימים), וזאת על מנת לעודד עסקאות בשוק. כך היה בעבר, כאשר הרשות הכריזה כי מי שקנה דירה להשקעה עד חודש יולי 2021, יוכל למכור אותה תוך 18 חודשים בלבד, ולקבל פטור ממס שבח ומס רכישה (לפי החוק כיום – פרק הזמן עומד על 24 חודשים להחזקה של שתי דירות וליהנות מהאופציה של הפטורים ממס כאמור). אך אליה וקוץ בה – אם הרוכש לא הצליח למכור את דירתו הראשונה בפרק זמן זה, הוא נמצא בין הפטיש לסדן. מצד אחד, הוא יצטרך לשלם עבור דירתו החדשה משכנתא שרק מתייקרת עם עליית הריבית בחודשים האחרונים + מס רכישה על "דירה שניה" (הגבוה יותר משמעותית). מאידך, אם ימכור את דירתו במצב כזה, קיים סיכוי סביר שיפסיד אחוז ניכר מכספו –  שהרי הוא "מחויב" למכור כדי לצמצם הפסדיו.

וכאן נוצר אפקט דומינו שמשפיע על כלל שוק הדירות. בעל הדירה רכש דירה נוספת ומנסה למכור את הקודמת. בגלל תנאי השוק, הוא לא מצליח בכך. הוא עובר לדירה החדשה, או מעמיד אותה להשכרה. בגלל תשלומי המשכנתא, בדגש שהדירה מושכרת, אזי הוא ייאלץ להעלות את שכר הדירה לשוכרים החדשים, שבתורם, נאנקים גם הם תחת יוקר המחייה.

אם יתפתה למכור את דירתו בקיבועי הזמן שניתנו לו, הרי סביר שימכור אותה במחיר הפסדי, שכדי לצמצם אותו – ייתכן ואף יעלה עוד יותר את השכירות הנלקחת.

מאידך, צריך לזכור – הפחתה של מחירי הדירות (גם בגלל "לחץ הזמנים") בתורה, יכולה להפחית את מחירי הדיור בארץ, שהרי הרוכשים החדשים של הדירה כבר יישלמו עליה פחות, אבל אל לנו "להתאהב" ברעיון זה. מדוע? משום שאינפלציה תקינה היא בריאה ומעידה על צמיחת המשק וחוזקתו. כשיש ירידות מחירים גדולות מדי ולאורך זמן – הדבר מוביל לפגיעה במשק, חוסנו וכפועל יוצא – גם באזרחים עצמם.

לסיכום, אין פתרון קסם, ואחד הדברים הטובים ביותר שניתן לעשות זה שהמדינה – שסיימה את שנה שעברה בעודף תקציבי נכבד ויודעת לתת "קצבאות" לנושאים שונים כפי שראינו בפרסומים על דיוני תקציב המדינה – תדע למצוא רזרבות מתאימות לעזור גם למעמד הביניים בהתמודדות עם יוקר המחייה הגואה ועם תשלומי המשכנתא אשר גדלים ברמה מסחררת. 

עו"ד עידן בן-יעקב ממשרד בן-יעקב עו"ד המתמחה בנדל"ן, ניהול הון משפחתי וסייבר