חברת נת"ע, האחראית על הקמת הרכבת הקלה והמטרו בגוש דן, נערכת לאפשרות לגל תביעות של בעלי קרקעות שמתחתן נחפרות וייחפרו המנהרות לרכבת התחתית. החברה פנתה לאחרונה לשמאי הממשלתי כדי לקבל חוות דעת שתעסוק באפשרות שהקמת תשתית המנהרות התת-קרקעיות מתחת לחלקות בבעלות פרטית, עשויה לפגוע בערך של אותן קרקעות – ובפועל תפגע בערך הנכסים.

פרויקט המטרו שהקמתו החלה, יכלול בסוף התהליך שלושה קווים שיתפרסו על פני 150 ק"מ, עם 109 תחנות לאורכם. המנהרות שישמשו את המטרו נחפרות בעומק של כ-25-30 מטרים מתחת לפני הקרקע.

אולם עלתה סוגיה מעניינת: בעל קרקע הוא הבעלים שלה גם באוויר וגם בעומקה. האם חפירה של מנהרה בעומק של עשרות מטרים, פוגעת בקניין של בעל הנכס – גם כשהוא כלל לא יכול לעשות שימוש בקרקע בעומק כזה.

המדינה כבר קבעה בעבר: אפשר לעשות שימוש בתת-קרקע

עד כה נתקלו בישראל בשלושה מקרים של מנהרות, שמעליהן פרויקטים בנויים. הראשונה הייתה מנהרת הכרמל, השנייה בכביש 16 והשלישית – הקמת פרויקט אביב מעל קירוי כביש בגין בירושלים. ב-2018 אושר בכנסת תיקון 33 לחוק המקרקעין שקובע כי ניתן לחלק תא שטח למספר רבדים ושכבות, וכפועל יוצא – ניתן לבצע רישום קנייני תלת ממדי, כך שכל רובד יהיה מושא לרישום קנייני נפרד. עד אותו תיקון, זכות הבעלות הייתה על פני השטח, מעליו ומתחתיו. מטרתו של התיקון הייתה כדי לתת מענה למקרים רבים בהם המדינה צריכה להפקיע חלק מהמקרקעין ברובד התת-קרקעי עבור שימושים מסוימים בעלי חשיבות לאומית. כך, התיקון מאפשר להפקיע חלק מהתת-קרקע בלי לפגוע בשימוש האפשרי של בעלי הזכויות בחלקים אחרים מאותה קרקע.

בפורום הנדל"ן שקיימה היום חברת רובי קפיטל, סיפר השמאי הממשלתי אוהד עיני "בעבר יצר השמאי הממשלתי מודל – מה שיעור הפגיעה לפי עומק המנהרה, והגיע למסקנה שמדובר ב-2-3% וזה הולך וקטן ככל שהמנהרה עמוקה יותר".

"הדילמה שלי", המשיך עיני, "היא שבשונה ממנהרות הכרמל שהובילו לתיקון 33 בחוק המקרקעין, עד אז בעלים של חלקה היה על פני הקרקע עד רום השמיים ועד לב האדם, התיקון בא ואמר שאפשר לחתוך את החלקה התלת מימדית כמו מנסרה בתוך הקרקע בתחום חלקה רגילה, בלי לפגוע בזכויות של בעל הקרקע. הנחת העבודה בעבר הייתה שהאדם הסביר יעדיף לא לקנות דירה שגם בעומק של 30 מטר מתחת לבית יש משהו. האם הנחת העבודה הזאת נכונה היום? היום, מי שמבצע עסקה, לא מודע לזה בכלל. זה לא עולה בשום משא ומתן – לגבי המנהרה מתחת לבית. זה לא מעניין. דיברנו עם 15 מתווכים באזורים האלה (אותם אזורים בהם נמתחו מנהרות ומעברים תת קרקעיים, בכרמל, כביש 16 וכביש בגין בירושלים, א"כ). אני יוצא מנקודת הנחה שאין שום פגיעה בשום מצב למעלה. נכון, אין השבחה עבור אדם פרטי, אבל הדבר גם לא מוריד את הערך של החלקה התת קרקעית".

מנהרות תת-קרקעיות יפגעו בהקמת מגדלים?

חלק מהמשתתפים בפורום, שמאי מקרקעין במקצועם, הגיבו לדברים, וטענו כי דווקא בעידן של בנייה לגובה, כאשר בעתיד המגדלים יגיעו גם ל-100 קומות, דווקא מנהרות בעומק של 30 מטר עשויות לפגוע בקניין של בעל הקרקע, משום שלא ניתן יהיה להציב יסודות בעומק רב. "אם תהיה השפעה", הבהיר עיני, "נעשה שומה על זה".

במצב כזה, אגב, בעל הקרקע יכול לתבוע עבור ירידה בערך הנכס שלו, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. תיקון זה קובע כי אם בעלי קרקעות "נפגעו  על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

יש לציין כי השמאי הממשלתי פרסם כבר בתחילת 2010 מסמך בנוגע ל"שומת פיצויים בגין שימוש ציבורי בשכבות העמוקות של תת-הקרקע", וקבע כי חישוב הפיצוי בגין פגיעה תת-קרקעית, אמור להתחשב בפגיעות בשכבות העליונות שמעל הקרקע, אך גם נקבעה נוסחה על פיה ניתן לפצות "גם בנכסים שבהם אין כל פגיעה פיזית או תכנונית ואף במקרים שבהם השימוש התת קרקעי אינו מורגש כלל". נוסחה זו לוקחת בחשבון את המרחק שבין חלקו העליון של השימוש התת-קרקעי, לבין השימוש שמעליו, כך שככל שההפקעה עמוקה יותר ורחוקה יותר מבחינת עומק מהנכס, כך ירידת ערך בגין הפקעה קטנה.

מנת"ע נמסר: "בכל הקשור להפקעות פועלת נת"ע על פי הנחיות השמאי הממשלתי".