היזמים יכולים להיות מרוצים מנתונים האלה: בחודש מאי 2024 נרכשו 7,908 דירות, גידול של 28% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, ועלייה של 8% בהשוואה לחודש אפריל – כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש מאי של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. הגידול בין אפריל למאי התמתן ביחס לגידול בין מרץ לאפריל, אולם הוא עדיין גבוה משיעורי הגידול שנרשמו בשלושת החודשים הראשונים של השנה. אפשר לייחס את הזינוק במכירות במבצעי המימון השונים שהקבלנים נוקטים בהם בחודשים האחרונים, בניסיון להניע את הענף.

אם מנכים את כל אותן עסקאות שבוצעו במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתי השונות, עולה כי מספר העסקאות בשוק החופשי במאי עמד על 7,258, זינוק של 30% ביחס למאי שעבר, ועלייה של 7% ביחס לאפריל השנה.

במבט היסטורי על כל חודשי מאי מתחילת שנות ה-2000, עדיין מדובר על נתון נמוך יחסית שמדרג את חודש מאי השנה בשליש התחתון. ואולם בעוד רכישת דירות יד שנייה נמצאת ברמת שפל, הרי שמספר העסקאות בדירות קבלן ממקם את מאי הנוכחי במקום הרביעי עם 3,640 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 60% בהשוואה למאי אשתקד, וגידול של 12% ביחס לאפריל השנה.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,990 דירות, גידול חד של 76% בהשוואה למאי אשתקד, וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם. עוד עולה מהנתונים של

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש מאי, עמד על 61%, ירידה של שלוש נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה למאי אשתקד. בהקשר זה נציין כי באפריל נבלמה לראשונה מאז אוגוסט אשתקד הירידה שנרשמה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר". עם זאת, הירידה שנרשמה בחודש מאי היא מתונה יחסית בהשוואה לירידות שנרשמו בשיעור זה מאז ספטמבר שעבר ועד מרץ השנה.

נתונים אלו מגיעים על רקע הירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה. מנתונים שפרסמה הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) ביוני האחרון, עולה כי ב-12 החודשים שבין אפריל 2023 למרץ 2024, החלה בנייתן של כ-62,790 דירות, ירידה של 1.5% בלבד לעומת 12 החודשים הקודמים. מדוע ציינו "בלבד"? כי נכון לאותה עת – שמונה חודשים מפרוץ המלחמה, הרי שבחודש-חודשיים הראשונים מרבית אתרי הבנייה היו מושבתים. טרום משבר הריבית – בתקופה שין אפריל 2021 למרץ 2022, החלה בנייתן של כ-68,970, כך שבשנה האחרונה, מספר הדירות שהחלו בבנייה נמוך ב-10% מהתקופה שלפני המלחמה ופרוץ משבר הריבית.

הכוכבת במכירות קבלנים בשוק החופשי היא באר שבע, במידה רבה על רקע רמה גבוהה שנרכשה על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. בניתוח מאפייני רוכשים אלו, נמצא כי בעלי שכר נמוך יחסית נוטים יותר לרכוש דירות "על הנייר" באזור זה, ביחס למי שרוכשים דירה בשלבי בנייה מתקדמים. כמו כן נמצא כי מי שאינם מתגוררים באזור הדרום (כ-60% מרוכשים אלו) נוטים יותר לרכוש דירות "על הנייר". בסך הכל נמכרו בבאר שבע 532 דירות, גידול של 85% בהשוואה למאי אשתקד, ואחד הנתונים הגבוהים בבאר שבע בחודש מאי מאז תחילת שנות ה-2000.

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, עמד בחודש מאי על 8.7 מיליארד שקלים, גבוה ריאלית ב-55% בהשוואה למאי אשתקד. עם זאת, בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים, נמצא כי התזרים בפועל, לפני קיזוז תשומות, הסתכם ב-4.3 מיליארד שקלים, נמוך ריאלית ב-16% בהשוואה למאי 2023. אפשר לייחס זאת למבצעי ה-20/80 וה-10/90, במסגרתם צריכים הלקוחות להביא הרבה פחות כסף מהבית – ואילו הקבלנים "ייפגשו" עם תשלומי המשכנתא בשלב מאוחר יותר. יש לציין כי התזרים נטו בניכוי תשומות, דווקא עלה בשיעור חד של 44%, זאת על רקע ירידה של 25% בתשומות שקוזזו. ירידה זו בתשומות עשויה להיות מוסברת בין היתר בהיקף פעילות נמוך באתרי הבנייה בהשוואה למאי אשתקד.

אגב, מכירות יד שנייה במאי הנוכחי הסתכמו ב-4,268 יחידות דיור, גידול של 10% בהשוואה למאי אשתקד – שהיה בעיצומו של הרפורמה המשפטית והריבית הגבוהה – שהובילו את הרוכשים הפוטנציאלים להישאר על הגדר. בהשוואה לחודש אפריל השנה, נרשם גידול מתון יחסית של 5%.  בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במספר עסקאות יד שנייה בהשוואה למאי אשתקד לא היה גורף, כאשר אזור תל אביב והאזורים הצפוניים כמו חיפה, טבריה ונצרת, רשמו ירידות, בחלקן חדות.

גם בתחום רכישות המשקיעים, רשם חודש מאי גידול ביחס לשנה שעברה – עם 1,297 דירות שנרכשו, גידול חד של 38% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה לאפריל, מדובר על גידול של 10%. גם לאחר עליות אלו, מדובר ברמה נמוכה יחסית של רכישות משקיעים, כאשר בהשוואה למשל למאי 2022, מאי הנוכחי נמוך ב-33%. יש לציין כי לאחר תקופה ארוכה של היעדר רכישות מצד קרנות רי"ט, התבצעו כ-100 רכישות כאלו במאי.

מכירות המשקיעים במאי הסתכמו ב-997 דירות בלבד, ירידה של 24% בהשוואה למאי 2023 וירידה של 21% בהשוואה לחודש הקודם. כך, לראשונה מאז דצמבר בשנה שעברה, נרשם גידול ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר גידול זה נאמד ב-300 דירות, מתוכם כ-100 דירות שנבעו מרכישות קרנות רי"ט.

ואילו בתחום תושבי החוץ, ועל רקע גל האנטישמיות בעולם שמעורר מחשבות בקהילות יהודיות רבות, נרכשו במאי 156 דירות, גידול של כ-15% בהשוואה לחודש הקודם ולמאי 2023, כלומר גידול של כ-20 דירות. באופן לא מפתיע, כ-70% מהרכישות התבצעו באזור ירושלים – לוקיישן פופולרי מאד בקרב תושבי חוץ. מאידך, במאי מכרו תושבי החוץ 39 דירות בחודש מאי, כך שנטו סך רכישות בסגמנט זה במאי עמד על 117 דירות בלבד, נמוך משמעותית מהערכות שהשמיעו גורמים בענף מאז פרוץ המלחמה.