איפה יגורו כל המפונים מהדירות בהתחדשות העירונית? מעל 210 אלף יחידות דיור אושרו לבנייה בשנתיים האחרונות, מתחילת 2023, והן צפויות להיבנות במסגרת ההתחדשות, מהן כ-47 אלף יחידות נמצאות כבר היום בשלבי בנייה או לקראת בנייה.

היקפים אלה צפויים לגדול משמעותית בשנים הקרובות עם יותר מ-123 אלף יחידות דיור חדשות שנמצאות בשלבי תכנון ושיאושרו גם הן – כלומר, נגיע מיידית לצורך של מעל 300 אלף דירות למפוני פרויקטי ההתחדשות העירונית במהלך מספר שנים.

אז איפה בכלל מוצאים מלאי עצום שכזה? כלכלני חברת גיאוקרטוגרפיה ערכו ניתוח עבור ועידת מרכז הבנייה הישראלי עיר הנדל"ן אילת, במטרה למצוא פיתרון לבעיה שמעסיקה את היזמים ואת הדיירים.  מרגע פינוי הדירה ועד קבלת המפתח, תקופה בממוצע של כשלוש שנים, נדרשים הדיירים לדיור חלופי. לרוב, דיירים אלה יעדיפו להישאר לגור בתקופה זו בסמיכות לאזור המגורים המוכר והידוע להם, בשל קרבה למוסדות לימוד או העדפות מיקום. האינטרס לדיור חליפי הוא אמנם מכוון לרשויות המקומיות אולם חשוב לא פחות ליזמים: אלה לא יכולים לקדם פרויקט כיוון שאין לדיירים לאן להתפנות. פירוש הדבר הוא עיכובים או שלביות בביצוע הפרויקט.

דיירים אלה נתקלים פעמים רבות בקושי במציאת דיור חלופי בסביבה הקרובה. בפועל, היצע המגורים קטן בשל תהליכי הפינוי-בינוי לצד ביקוש גובר למגורים מצד הדיירים הנדרשים לדיור חלופי. יתרה מכך, תהליכי ההתחדשות העירונית בחלק גדול מהמתחמים, מתבצעים בשכונות ותיקות שבהם בדרך כלל מצוי מלאי דיור זול יחסית ופרויקטים עצמם, גורעים דיור זול ומעלים בפועל את רמת המחירים.

ירושלים למשל מובילה בהיקפי יחידות הדיור בתחום ההתחדשות העירונית, עם יותר מ-22 אלף יחידות דיור, והיא צפויה לעבור בשנים תנופה משמעותית. עד המחצית השנייה של העשור הנוכחי, צפויים להתפנות מביתם כ-15 אלף משקי בית בפינוי–בינוי, לפי אומדן שערכה דניאל ביקלס, יועצת בכירה בחברת גיאוקרטוגרפיה. היקפים אלה, לדבריה, צפויים ליצור עודף ביקוש למגורים בעיר. כל, צפוי פער ניכר בין היצע המגורים הקיים בעיר לבין הביקוש למגורים הנובע, בין השאר, גם בשל הדרישה לדיור חלופי בשל תהליכי פינוי-בינוי. בפועל, הפער צפוי להגיע בשיאו לאלפי יחידות דיור שצפויות להתמקד בשכונות בהם יהיו תהליכי התחדשות עירונית מאסיביים, שהבולטת בהן היא שכונת קריית היובל.

ד"ר רינה דגני, מבעלי גיאוקרטוגרפיה, מצביעה על שלוש קבוצות של דיירים מפונים, כשלכל אחת מהן נדרש פתרון אחר. הפתרונות המוצעים כיום לבעלי הדירות שגרים במתחם (כ-54% מהדירות)-  בהתחדשות עירונית, הם חלקיים וניתנים לבעלי הדירות בלבד. הפתרונות עוסקים במימון שכר הדירה בתקופת הביניים על ידי היזם – כאשר פעמים רבות פתרון זה אינו משקף כלל את רמת המחיר האמיתי אליו נדרש הדייר לשלם בפועל – ולא בהיצע שניתן לדיירים אלה. בתוך קבוצה זו יש את אוכלוסיית הקשישים בעלי הדירות, שלהם ניתן פתרון המאפשר להם לבחור בין חלופה כספית לבין קבלת דירת תמורה בשווי הנכס שלהם.

עוד קבוצה היא שוכרי הדירות במתחם (כ-40% מהדירות) אינם מקבלים מענה בכלל ונדרשים להתמודד עם עלויות שכר דירה גבוהות ועם היצע דל של דירות למגורים בשכונה בה הם גרו. על פי מחקרי גיאוקרטוגרפיה, 40% מדיירי ההתחדשות העירונית הם שוכרים ומאופיינים בשיעור גבוה של משפחות צעירות עם ילדים צעירים. בפועל, תהליכי ההתחדשות העירונית עלולים ללא פתרון ראוי להביא לדחיקה של אוכלוסייה מוחלשת, ובעיקר של אוכלוסיית השוכרים. קבוצה נוספת היא דיירי הדיור הציבורי (עד 7%). מדובר כאמור בשיעור נמוך, ואלה מקבלים פתרון במסגרת השוק המוסדי.

בפועל, ממצאי גיאוקרטוגרפיה מלמדים שטרם גובשה מדיניות רישמית או ניתנו פתרונות ייעודיים לסוגיית הדיור העירוני. הפתרונות הקיימים הם חלק ממדיניות הדיור או מדיניות של דיור בהישג יד שמגבשות העיריות באופן עצמאי שנועדו להגדיל את מלאי הדיור בעיר או מדיניות יזומה של עיריות או יזמים הנותנים מענה חלקי לסוגיית הדיור החליפי.

כן, יש פתרונות

אז מה הפתרונות האפשריים המוצעים? כך למשל מודל בינוי-פינוי-בינוי מייתר את הצורך בדיור חלופי.  במודל זה קודם נבנה בניין מגורים, בדרך כלל בקרקע משלימה המוקצית על ידי המדינה, ורק בתום הבנייה נדרשים הדיירים לפנות את הדירה ולעבור לפרויקט החדש, לאחר הפינוי נהרס הבניין הישן.

יש כמה דוגמאות לכך. בשכונת רמת אליהו בראשון לציון הוקצו לטובת הדיירים המפונים דירות בשכונות חדשות בעיר, בהן בנחלת יהודה, מתחם האלף ושכונת נוריות. בפועל, מודל זה קשה ליישום בשל היעדר קרקעות להקצאה וקושי להקצות קרקע על ידי רמ"י באזורים רבים בהם צפויה התחדשות עירונית.

בתל אביב, מדיניות דיור בהישג יד משנת 2022 והגדלת מלאי הדירות בעיר, קבעה כי בכל פרויקט התחדשות עירונית, יוקצו לדיור בהישג יד לזכאים בין 10%-15%, תלוי אזור. ואכן, ניתן למצוא פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר כדוגמת מתחם קהילת קליבלנד בשכונת נווה שרת, בו הוקצו 82 יחידות דיור לדיור בהישג יד. צעד זה מגדיל את היצע הדיור הזול והזמין העתידי באזורים בהם צפויים תהליכים מאסיביים של התחדשות עירונית, אך אינו נותן מענה ייחודי לאנשים הנדרשים לדיור החלופי.

בפתח תקווה גובשה מדיניות לדיור בהישג יד שעיקרה לייצר מלאי של דיור כזה בבנייה חדשה. כך הוצע להקצות כ-20% מסך כל יחידות הדיור בפרויקטים של התחדשות לדיור בהישג יד, זאת לצד הוספת דיור בהישג יד בשטחים המייעדים לצרכי ציבור או לקידום פרויקטים שמטרתם דיור מוזל.

בשנים האחרונות אפשר להבחין ביוזמה של היזמים עצמן שפועלים לתת מענה של דיור חלופי לבעלי דירות. כך למשל חברת בית ירושלמי, מהחברות הגדולות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית – ודאי בירושלים. החברה מקדמת דיור להשכרה בשכונות שונות. קיימים שחקנים נוספים בשוק שמסייעים במציאת דיור חלופי על ידי צוות ייעודי, כמו חברת אזורים.

לצד הבינוי-פינוי-בינוי, יוזמות עירוניות וגם יוזמות פרטיות, קיימת אופציית הסבת שטחים, כמו למשל שטחי משרדים, תעשייה או מלונאות, עבור מגורים. בישראל אותרו מקרים בודדים של הסבת שטחים למגורים, בעיקר בשל התנגדות גורמי תכנון או גורמים בעירייה והיעדר כדאיות כלכלית.

אופציה נוספת היא הסבת שטחים חומים. העיריות המקומיות מנסות להגדיל היצעים לדיור בהישג יד. חוק התכנון והבנייה מאפשר להם לפתח בשטחים חומים לצד שטחי הציבור הקלאסיים, בין היתר, גם דיור בהישג יד. המשמעות היא ניהול ותכנון כלל השטחים ומבני הציבור ביישוב להגדלת דיור בהישג יד בתחומה על ידי שימוש בזכויות אלה. בפועל, מספר עיריות מקדמות דיור כזה כשהבולטות הם עיריית תל אביב  ועיריית ירושלים שמקדמות פרויקטים המוסיפים מאות דירות בהישג יד.

ד"ר דגני אומרת כי "נדרש סל פתרונות רחב שיפעל להגדלת היצע הדיור בהישג יד באזורי התחדשות עירונית וייתן מענה לדיור החלופי על ידי הקצאת זכאות לדיור בהישג יד לדיירים. הצעד הראשון להתמודדות בסוגייה, הוא יצירת גורם לניהול המשבר העתידי על ידי הקמת רשות דיור עירונית, שבין תפקידיה לתת מענה לדיור החלופי, להקצות זכאות ייחודית לדיירים הנדרשים לדיור החלופי, לייצר מערכת מידע ייעודית שתתן תמונה עדכנית ברמה העירונית וברמה השכונתית לפערים צפויים, ולייצר מלאי דירות לטובת דיור חלופי בשכונות מרובות התחדשות עירונית. סוגיית הדיור החלופי צפויה להתעצם בשנים הקרובות, עם התעצמות תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל. סוגייה זאת, ללא טיפול צפויה להביא לדחיקה של תושבים לאזורים רחוקים יותר ובעלות גבוהה יותר".