תיקון לסעיף פיצוי בגין תוכנית פוגעת, שמוכר כסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, יעלה אף הוא השבוע לדיון במועצה הארצית לתכנון ולבנייה. התיקון יאפשר למעשה הגשת תביעות לפיצוי בגין ירידת ערך, רק לאחר סיום הליכי התכנון המפורט ולאחר אישורן של תוכניות מפורטות, תוכניות אשר ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה. המשמעות היא שגם החבות בהיטל השבחה, תחושב לאחר אישורה של תוכנית מפורטת.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעלי מקרקעין שבתחום תוכנית בניין עיר, יכולים לתבוע את הוועדה המקומית אם ערך הקרקע שלהם נפגע עקב אישור תוכנית חדשה. הגשת תביעות לפי סעיף 197, חלה כיום גם על אישור תוכנית מתארית, על אף שאיננה כוללת הוראות של תכנון מפורט, ולמרות שטרם הוצאת היתר, נדרשת תוכנית מפורטת נוספת. תביעות פיצויים בגין ירידת ערך מתייחסות לתוכנית שמוגדרת בתביעה כתוכנית פוגעת. הנוסח בחוק קובע כי "נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית". אך אין הגדרה חד משמעית לתוכנית פוגעת, והפרשנות מאפשר הגשת תביעה גם כאשר מאושרת תוכנית מתארית, שהיא תוכנית עקרונית שאינה מהווה בסיס להוצאת היתר.

התיקון המוצע מגדיר את התוכנית הפוגעת רק כתוכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה, או לשימוש בלא צורך באישורה של תוכנית נוספת (בסעיף זה – תכנית הכוללת הוראות מפורטות). לפיכך, במצב הקיים ללא התיקון המוצע, הרי שניתן להגיש תביעה גם בגלל תוכנית שאינה כוללת הוראות של תכנון מפורט. על מנת להעריך את מידת הפגיעה, צריך יהיה מן הסתם להוציא תוכנית מפורטת, והמהלך יעכב כמובן את קידום התוכנית המתארית במוסדות התיכנון. עורכי התיקון מבקשים לייצר מצב שבו ניתו יהיה לבחון הלכה למעשה את מידת הנזק, על מנת לקבל החלטה לקבלת או דחיית הפיצוי. בנוסף, מכיוון שהסעיף לא תחום בגבולות תוכנית שהיא גם תוכנית להיתר, תידרש למעשה הגשת תביעה כפולה גם נגד התוכנית המתארית וגם נגד התוכנית המפורטת, כשזו תגובש. הנימוק המרכזי לטובת אישור התיקון המוצע, מבוסס על כך שמדובר בהליך תיכנוני אחד ואין הגיון להתנגד לו פעמיים, אלא יש לחכות עד לאישור הוראות.

עו"ד רונית אלפר מכירה את התחום הזה ב-360 מעלות, ומפתחים יכולת ייחודית להאיר זווית ראייה ייחודית, הן של הצד הממסדי, והן של הצד הפרטי/יזמי. בין 2015 עד 2022 שימשה כיו"ר ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז. במסגרת תפקיד זה, דנה והכריע במגוון רחב של סוגיות ונושאים ברישוי, תכנון, היטלי השבחה ופיצויים, חלקם תקדימיים ובעלי השלכות רוחב ובהיקפים כספיים ניכרים.

לשיטתה של אלפר, מצד חד, התיקון מייצר ודאות בכל הקשור למועד הקובע שבו תקום חבות בהיטל השבחה, וזכאות לקבלת פיצויים בגין ירידת ערך מתוכנית. אך מנגד, הדבר פוגע בבעלי הקרקע. בהקשר של היטל ההשבחה, אמרה אלפר: "בהינתן ששוק הנדל"ן במדינת ישראל מאופיין כשוק שנמצא בעלייה מתמדת או בסטגנציה, קביעה לפיה המועד הקובע לחישוב ההשבחה יהיה במועד מאוחר למועד אישור התוכנית, תביא להעשרת הקופה הציבורית בצורה משמעותית. בנוסף, כבר אין שום רלוונטיות לעקרון השוויון בין נישומים, כיוון שמועד המימוש הופך להיות המועד שבו נקבעת החבות, וגובה החיוב ולא מועד אישור התוכנית, בהתאם למצב היום".

לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, "התיקון לחוק התכנון והבנייה המוצע לעניין קביעת גובה היטל השבחה, הוא חלומם הרטוב של הרשויות המקומיות זה זמן רב. ההמתנה לתוכניות מפורטות  בדרך כלל לוקחת שנים ארוכות, ובינתיים שווי הקרקע מאמיר ובהתאמה גם ההיטל עצמו. באם יתקבל התיקון לחוק, הרשויות המקומיות עתידות להכניס לכיסן מיליארדי שקלים".

"בנוסף לגבי סעיף 197, אני סבור, שהכיוון הוא נכון' אלא שלדעתי יש לבצע שינוי מהותי בכל הקשור לירידת ערך לקראת הפקעה, צריך לדאוג שהפיצוי יינתן במסגרת ההפקעה, ולא במסגרת סעיף 197, ולקבוע כי הנפגע יוכל לבחור אם לקבל פיצויי פגיעה או פיצוי בגין הפקעה מלאה. ההליך הכפול מיותר לחלוטין".

ואילו עו"ד בני זלמנוביץ, שותף מייסד במשרד קמנקוביץ, זלמנוביץ ושות' ומי שהיה עד לשנה שעברה יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, מסביר כי "תזכיר החוק המוצע קובע שאירוע המס שיוצר חיוב בהיטל השבחה, הוא אישור תוכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה. את ההשפעה שלו נראה רק בעוד כמה שנים, כיוון שהוא לא משפיע על תוכניות עבר, אבל יש כאן שינוי תפיסתי של היטלי ההשבחה בשני מישורים".

"האחד", מונה זלמנוביץ, "תזכיר החוק מאפשר גביית היטל השבחה מכוחן של תוכניות שבעבר לא היו גובים בגינן היטל השבחה, כגון תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות. אמנם ברוב המקרים, תוכניות אלו במועד אישורן לא משפיעות על שווי המקרקעין, אבל במקרים בהם הן משפיעות על שווי המקרקעין, עם תיקון החוק, ניתן יהיה לגבות בגינן היטל השבחה".

"השני", ממשיך זלמנוביץ, "שהחוק קובע שהשבחה בגין כל התוכניות הקודמות – תוכניות מתאר ארציות, מחוזיות, מקומיות, כוללניות – תתווסף לתוכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה. אלא שהתזכיר לא קובע את שיטת החישוב. שיטה אחת משמעותה שהתוכנית החדשה שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה וכל התוכניות הקודמת לה יחשבו כתוכנית אחת. במצב כזה, כל עליית הערך התכנונית בגין כל התוכניות, תיגבה לפי מועד אישור התוכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה.  שיטה שנייה, משמעותה שלעת חישוב ההשבחה בגין התוכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, תחושב ההשבחה על כל התוכניות הקודמות לפי מועד אישורן".

"ההבדל בין שתי השיטות גדול מאוד ובעולם של מחירי דיור עולים בחירה בשיטה הראשונה משמעותה הגדלת היטלי ההשבחה שהרשות תקבל, שבסופו של דבר זה תגולגל לרוכשי הדירות ולהאמרת מחירי הדיור.

"ביחס לסעיף 197, מדובר גם בשינוי משמעותי שיש לו פוטנציאל השפעה על פרויקט המטרו. בתוכנית הרכבת הקלה בתל אביב בעלי קרקעות רבות לא קיבלו פיצוי בשל העובדה שתוכנית המתאר הארצית שבגינה אף אחד מהתובעים לא תבע ירידת ערך, קבעה את התוואי לפחות בחלקו לדרך. כעת תזכיר החוק מבקש לתקן זאת כך שרק בשלב התוכנית הסופית, ניתן יהיה לתבוע ירידת ערך. בעקרון, מדובר בשינוי משמעותי, אלא שהפסיקה צמצמה את סעיף 197 לחוק (הסעיף בגינו תובעים ירידת ערך, כ"ז)  עד שספק רב אם נותר ממנו משהו".

.