עורכי דין טוענים כי רשויות מקומיות ומינהלות ההתחדשות העירונית, מתערבות בחוזים בינם לבין הדיירים, כך שהדבר לא רק מנוגד לחוק, אלא גם פוגע בהתקדמות הפרויקטים ומעכב אותם מטעמים לא תכנוניים. בשל כך, דורשים בלשכת עורכי הדין לקיים דיון עם המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, במטרה לבלום את אותה "מגמה", לדבריהם.

במכתב ששלח לעו"ד יוליס והגיע לידי אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, כותב עו"ד איתמר פנץ, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין כי בעוד תחום ההתחדשות העירונית חשוב עד למדינה במסגרת פתרון למצוקת הדיור, הרי שישנן עיריות ומינהלות התחדשות עירונית שבפעילותן, דווקא פוגעות במדיניות זו.

עו"ד פנץ מפרט כי המנדט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בחוק: "לקדם פעילות להתחדשות עירונית ולעודדה, להגדיל את היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי, בשים לב לחשיבות שימור השטחים הפתוחים, ייעול השימוש בקרקע, חיזוק העירוניות, שיפור פני העיר ושיפור

איכות החיים של התושבים לרבות מתן מענה הולם לצורכי האוכלוסייה המתגוררת במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, והכול, בין השאר, באמצעות הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שתפעל בהתאם להוראות חוק זה".

וכדי לממש זאת, על הרשות הממשלתית "לגבש ולפרסם באופן נגיש וכן בתרגום לערבית, רוסית ואמהרית חומרי הסברה והדרכה, ובכלל זה נוסחים מומלצים למסמכי התקשרות בעסקאות להתחדשות עירונית ובהתקשרויות הנלוות להן". במסגרת זו הוקמו מינהלות עירוניות – שהן "יחידה ארגונית הפועלת בתחום רשות מקומית או בתאגיד עירוני כמשמעותו בסעיף 249א לפקודת העיריות, שמטרתה קידום התחדשות עירונית בתחום הרשות המקומית, ובלבד שפעילותה בתחום ההתחדשות העירונית תתנהל כמשק כספים סגור שאינו למטרות רווח".

כך, "הרשות בעלת מבנה ארגוני ייחודי לאור כך שלרשות כגורם מתכלל קיימות עשרות רבות של 'שלוחות' בפריסה ארצית המשולבות בפעילותה וכך (בין היתר) מוגדלת משמעותית יכולת ההשפעה של הרשות. ואכן תחום ההתחדשות העירונית במדינת ישראל נמצא בעלייה חיובית מתמדת בהיבטים רבים והשינוי בהחלט נוצר תודות לפעילות הרשות ויכולתה לייצר שינוי במסגרת לוח זמנים קצר מאז היווסדה. בפרספקטיבה של שבע שנים מאז היווסדה, בהחלט ניתן לומר כבר היום שהפלטפורמה והשיטה הוכחו כיעילים".

"ניצול לרעה של כוח שלטוני"

ואולם, טוען עו"ד פנץ, השליטה הזו של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על שלל זרועותיה ברשויות המקומיות, מחייבת גם אחריות, ריסון עצמי וזהירות ממקרים בהם היא מיושבת בצורה לא נכונה, "תוך ניצול לרעה של כוח שלטוני".

ולמה הכוונה? "מזה תקופה שמתקבלות פניות רבות (רבות מידי) לפיהן חלק מהמינהלות העירוניות פועלות להטמעה של נוסחים המומלצים של מסמכי הרשות באמצעות ביצוע רוויזיה בהסכמים קיימים והעברת התייחסות המחייבת את הצדדים להסכם בתיקון באופן אובליגטורי ומבקשים לכפות (לא להמליץ!)  את הנוסחים במסגרת ההסכמים המגובשים בין הצדדים לעסקת ההתחדשות העירונית (אשר העיר או הרשות אינם לצד לה). יתרה מכך, לעיתים הדבר נעשה שנים לאחר שההסכם כבר נחתם, עת מבקשים הצדדים לעסקה (דיירים ויזם) לקדם תוכנית זמן רב לאחר שהמו"מ כבר הסתיים. במקרים רבים הרשות המקומית יחד עם המינהלת העירונית, מסרבות לקדם תכנון לאור היעדר התאמה לשיטתם לנוסחים 'המומלצים' על ידי הרשות. למעשה מדובר בסירובו של גורם סטטוטורי תכנוני לקידום הליך תכנוני ולמימוש חובתו על פי דין בשל נימוקים לא תכנוניים המהווים נימוקים זרים לתכליתו ושאינם על פי דין".

בלשכת עורכי הדין טוענים כי מדובר בתופעה בעלת היקפים ומימדים רחבים מאוד, "כאשר התעוזה וההיקף רק הולכים וגדלים עם הזמן. היקף התופעה ומימדיה משתנים ממינהלת עירונית למינהלת עירונית בהתאם לגחמתם או גישתם של גורמים בעירייה או המנהלת העירונית הרלוונטית. יוער שכלל הפונים אלינו הביעו חשש שזהותם תיחשף לאור פחד (מוצדק או שלא) מהתנכלות או מ'שריפה' בעיר בה הם פועלים. הפונים בסופו של דבר 'רק רוצים לעשות פרויקט' ומכאן נאלצים לנקוט בגישה פרגמטית לשיטתם; 'משפילים ראש', מתקנים בהתאם לדרישה הכפויה וממשיכים הלאה, לעיתים כשהדבר אף מחייב החתמה מחדש של המתחם כולו (תוך גרימת עיכוב רב ופגיעה באמון התושבים). אנו מזהים מגמה מדאיגה מאוד של התערבות דורסנית תוך רמיסה של חופש החוזים, לעיתים רבות באופן הנוגד את הדין, על ידי מי שאינו מוסמך לכך ותוך שמונעים קידומו של תכנון וקידומם של פרויקטים רבים בשל שיקולים פסולים. דומה שמגפה פושטת במחוזותינו".

כך, ממשיך פנץ, "דומה שמי שאמון על הסרת חסמים וקידום ההתחדשות העירונית, הופך לעיתים לחסם בעצמו, והכל מכוונות טובות אולי, תחת אמתלה פטרונית של קידום התחום וסיוע לתושבים".

"חידוד נהלים והנחיות"

לשכת עורכי הדין מבקשת להיפגש עם עו"ד יוליס, כדי להבהיר לה את המצב. בשורה התחתונה, הדרישה היא שיוליס תוציא חידוד נהלים ופרסום הנחיות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, למנהלות העירוניות, ליועצים המשפטיים של אותן מינהלות, לרשויות המקומיות וליועצים המשפטיים של אותן רשויות על פיהן "מותרת לרשות או למנהלת עירונית המלצה על נוסח או הנחיה כזאת או אחרת, אך אסורה עליהם בתכלית האיסור כל כפיה או כניסה לנוסחים קונקרטיים לגופם של חוזים קיימים או מתהווים".

כמו כן, לאסור על אותם גופים לעכב או למנוע "קידום של מתחמי התחדשות עירונית, במישרין או בעקיפין, בשל סיבות הנוגעות אך לגופן של הסכמות חוזיות אשר העירייה או הרשות אינם צד להם.  עיכוב כאמור נגוע בהיעדר חוקיות בשל שיקולים זרים תוך הפעלת סמכות מנהלית וכן, בין היתר, פגיעה בחופש החוזים".

בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, אומר עו"ד פנץ כי קשה לשים את האצבע עם גורם אחיד שגורם לעיתים לאותה בעיה: "יש עיריות מסוימות שמובילות קו מאד נוקשה כזה, ואחרות לא. לפעמים זו גישה של מהנדס העירייה, ולפעמים של ראש המינהלת".

-תן דוגמאות לאותן דרישות

"רוב המנהלות כן עוסקות בתיווך של מידע, הנגשת מידע, אבל יש מקומות שבהם המידע שמונגש הוא לא מומלץ, אלא תורה מסיני, שמצפים מכל השוק המקומי להתיישר על בסיסו – ואז שנים אחרי שההסכמים כבר נסגרו, צריך לפתוח אותם – כמו הסכמי ייצוג עם אדריכלים, או תמורות בין היזם לבעלי הדירות במסגרת למשל ההסכם".

לדבריו, "התחושה היא שחס וחלילה שהבעלים לא יקבלו דירות בקומות גבוהות מדי, שהתמורות יהיו המינימליות ביותר וזאת באמתלה שכל דבר שהוא 'נגד' המדיניות המקומית, 'מעמיס' על הפרויקט. יש פה התערבות לא חוקית בחוזים. אני לא יודע איך יש ראשי הערים שמשתפים עם זה פעולה".

"הרי חלק לא קטן מהאוכלוסייה בהתחדשות עירונית הן מוחלשות, אז מה זה משנה לך שהדייר יקבל דירה בקומה 8? איך אפשר לעקוב עד רמת השקל – בתקן 21 ודוח אפס?".

-ואז אם זה לא בדיוק לפי הההנחיות המקומיות, הן תוקעות פרויקטים?

"אם אתה לא עומד במדיניות הדווקנית הזו של הרשות המקומית, ההסכם לא הפרויקט. יכול להיות שצריך למשל להחתים מחדש 300 דירות? זה לא חוקי. אם למישהו יש תפיסה דווקנית איך נראה הסכם ואז פותחים אותו שלוש שנים אחרונה – הרשות מעכבת תכנון? זה ניצול כוח שלא כדין. זה הדבר שאנחנו מתקוממים עליו".

-על כמה תלונות כאלה מדברים?

"כמות עורכי הדין והיזמים שפונים אלינו היא אדירה. יש חמש-שש ערים שמיישמות את המדיניות הזאת חלקן בצורה יותר דווקנית ואחרות פחות דווקנית. בכל עיר יש לפחות 100 אתרי התחדשות. זה יכול להיות מאות מקרים כאלה. זה לא אירוע אזוטרי, זה אירוע שמחייב התייחסות".

"אני יודע שמדובר פה בשחקני נשמה, הלב שלהם נמצא במקום הנכון, אבל היישום של הגורמים האלה הוא פשוט לקוי וממקום של קידום התחדשות עירונית, הדבר הזה גורם לחסם – דווקא מתוך מטרה טובה. זה מייצר חסמים שמאמללים את אנשי המקצוע ואת הדיירים", סיכם פנץ.