868 יחידות דיור שווקו השבוע בהצלחה במכרז של רמ"י בחלקה הצפון-מערבי של קריית אתא, שמתווספים להצלחה גדולה מחודש יולי של שווק 1,584 יחידות באותו אזור – ועוד היד נטויה. מה גורם לעיר המנומנמת בקריות להיות יעד כל כך אטרקטיבי לחברות היזמיות בתקופה הזאת?

"זו העיר עם עתודות הקרקע הפנויות הגדולות ביותר באזור הקריות והצפון", אומר שמאי המקרקעין אסי אבני, המתמחה באזור חיפה והצפון. "הרבה קרקעות בקריית אתא ובשוליים שלה נמצאות כבר עם תוכניות מאושרות, חלק עם מכרזים שיצאו לדרך. מדברים על גידול משמעותי של העיר בעשור הקרוב".

המחיר הממוצע לקרקע לדירה במכרזים השבוע, עומד במכרז הנוכחי על כ-250-280 אלף שקל, טיפה גבוה מהמחירים שהושגו במכרזים הקודמים בחודש יולי, אבל נמוכים משמעותית משיא הבועה של לפני שנתיים – טרום משבר הרפורמה המשפטית, הזינוק בריבית ומלחמת חרבות ברזל. "אם אני חוזר לשנת 2022, המספרים היום נמוכים משמעותית. במתחם כלנית שנמצא לא רחוק משם, זכו אז הצעות של 550 אלף שקל ליחידת דיור. אז המצב כיום הוא במגמת עלייה, אבל נמוך ביחס למה שהיה אז".

לסוגייה זו התייחס לפני כחודש וחצי גילעד קוגלמן, מנכ"ל חברת אשל הירדן שזכתה בשלושה מתחמים עם 1,100 יחידות דיור במכרז של רמ"י בקריית אתא. "לפני שנתיים הגיעו פה ל-600 אלף שקל ליחידת דיור", סיפר בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. "במלחמה ירדו כבר ל-200 אלף, והיו מכרזים שבכלל לא הוגשו הצעות. עכשיו יש התעוררות. במחיר הזה שזכינו לעומת המחירים שזכו בשבוע שעבר, ובטח לעומת אותם 600 אלף שהיה בעבר, מאפשר לנו מימון הרבה יותר קל. גם היזמים מהשבוע שעבר רכשו את הקרקע במחירים נוחים יחסית והם ירוויחו".

ונחזור לאבני, שנשאל היום כיצד בחלק מהמקרים ההצעות הזוכות גבוהות פי שניים מהשומה של רמ"י. "יש פער זמנים מרגע שהשמאי מכין את השמאות ועד לתוצאות המכרז", הוא מסביר. "זה יכול להגיע לטווח של שנה, ובנתיים המחירים משתנים למטה או למעלה. ייתכן מאד שדוח השמאות במכרז הנוכחי, הוכן כבר לפני שנה, בשיא משבר הריבית, ולכן הוא נמוך מאד".

אבני מציין את החולשה של קריית אתא דווקא בתחום ההתחדשות העירונית: "היא הכי פחות מתקדמת מבחינה זו ביחס לשאר הקריות, בטח מול קריית ים – שם יש פוטנציאל התחדשות גדול מאד, בשל הקרבה לים. קריית ים הרבה יותר מתקדמת בכל הנוגע להתחדשות עירונית מול הערים סביבה. יש מינהלת התחדשות, יש תב"עות מאושרות".

-איך אתה מסביר את זה?

"המדיניות של העירייה היא לפתח עוד עתודות קרקע, כמו שרואים עם המכרזים של רמ"י, ולא לרוץ על התחדשות עירונית".

היזם יוסי לאטי, הבעלים של חברת ספייס בניה ויזמות בע"מ זכתה במכרז ל-252 יחידות דיור תמורת 31.1 מיליון שקל (פלוס כ-41 מיליון שקל הוצאות פיתוח – ובסך הכל כ-72 מיליון שקל, שהם כ-285 אלף שקל לקרקע לדירה, א"כ), מסביר בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי כי קריית אתא נהנית מעתודות הקרקע הפנויות הבודדות שיש באזור הקריות וחיפה. "אין כמעט שטחי בנייה בקריות, ולכן אנחנו מעריכים שקריית אתא תנתב את הביקושים אליה והיא תהפוך לאטרקטיבית".

כבר כתבנו בעבר על השכונה שהולכת להיבנות על קרקעות כפר ביאליק – שכונה של אלפי יחידות דיור שתהנה מגישה נתיבי תחבורה נוחים. לאטי מתייחס לכך: "הקרקע הזאת טובה, האזור טוב. יש את כביש 22 ליד, בשכונה תעבור הרכבת קלה חיפה-נצרת, הכניסה לשכונה פשוטה".

-מי קהל היעד של השכונה הזאת, של קריית אתא?

"מדובר על כל מי שגר באזור הקריות. הרי אין איפה לבנות בקריות".

-זה נכון שקריית אתא חזקה מאד בכל הנוגע לשיווק קרקעות לבנייה חדשה, אבל פחות בכל הנוגע להתחדשות עירונית?

"נכון, אבל כל הקריות חלשות בהתחדשות, בגלל ערכי קרקע שלא גבוהים כדי להגיע לרווח יזמי מספיק".

-כן, אבל קריית ים חזקה דווקא בהתחדשות

"כן, אבל עדיין לא מספיק".

-לא נראה שהמצב הביטחוני המתוח בצפון שם בהולד את המכרזים בקריית אתא

"אזור הקריות ובעיקר קריית אתא, דווקא המתחזקו מכך, כי תושבי נהריה וגבול הצפון יורדים למטה לקריות. הם לא קהל שהולך לקנות דירה בנתניה בשלושה מיליון שקל, ובטח לא בתל אביב".

גם השמאי אבני מתייחס לכך: "המדינה מתנהלת בשני קווים מקבילים שלא נפגשים אף פעם – נדל"ן ומצב ביטחוני. ראינו מה קרה אחרי 7 באוקטובר – קיפאון  של שלושה-ארבעה חודשים של עצירת עסקאות, ואז חזרה של לקוחות לשוק. בסוף שום דבר לא עוצר את ענף הנדל"ן כי אנחנו מדינה צפופה עם תרבות של צריכת נדל"ן. אין עתודות קרקע זמינות ואין מספיק בנייה".