הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מגבשת כללים להגבלת גובה שכר טרחת עורכי דין בפרויקטים של התחדשות עירונית – כך נודע לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. מנכ"ל הרשות אלעזר במברגר כבר נועד ודן עם גורמים שונים, בהם לשכת עורכי הדין, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ואף לשכת המארגנים – שהכללים עשויים גם לחול על העוסקים בארגון הדיירים.

עורכי דין המלווים את הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מקבלים את שכרם מהיזם. מדובר על ליווי שנמשך שנים רבות – פחות או יותר מרגע הקמת נציגות הדיירים בבניין למשל, ועד רישום הדירה – כשבאמצע מתקיימים המגעים עם היזם לגבי התמורות, עובדים על תב"ע, אישור תוכניות בוועדות התכנון, תוכנית אדריכלית, פינוי הדיירים לחלופות מגורים, הריסת הבניין ובנייתו, סיום הבנייה וטופס 4, רישום הדירה ועוד. גורמים מספרים כי שכר טרחת עורכי הדין נע סביב 20 ל-50 אלף שקל, נגזרת לגודל הפרויקט, מיקומו, הניסיון של עורך הדין ועוד. במקרים מסוימים נגבים אחוזים משווי הדירה החדשה, אולם זהו מהלך פחות נפוץ שזוכה גם לביקורת.

כבר לפני יומיים סיפר במברגר בריאיון לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי, כי הרשות מתכוונת לפרסם כללים לשכר הטרחה, אולם כעת עלה כי אלה עשויים אף לכלול המלצות לקביעת רף בגובה שכר הטרחה עבור כל דירה קיימת בפרויקט של התחדשות עירונית. הדבר גם גורם לסערה בקרב קהילת עורכי הדין העוסקים בתחום.

הטענה המרכזית עליה נשען במברגר, היא שגם אם שכר הטרחה אינו נגבה מהדיירים עצמם, אלא מהיזם, הרי שהעול הכספי הסופי יפגע בסופו של דבר בתמורות שיקבל הדייר. "בסוף, זה בא על חשבון בעלי הדירות גם אם היזמים אומרים שזה על חשבונם", אמר אמש במברגר לחדשות מרכז הבנייה הישראלי. "בעלי דירות שפחות מבינים במה מדובר, חושבים שלא הם ישלמו את זה, אבל אם ישולם סכום שהוא מעבר לסביר, ובנוסף יש מארגן שגוזר קופון של מאות אלפי שקלים, בעל הדירה לא יקבל עוד כמה מ"ר לדירה החדשה".

-אז אתה תיקבע סכום קבוע?

"חשבנו לקבוע רף. מחיר הוצאות משפטיות שיעמוד למשל על 20-30 אלף שקל, עם כל מיני פרמטרים שיקבעו את גובה שכר הטרחה".

-אבל בסופו של דבר, היזם פועל מול העירייה או הרשות העירונית להתחדשות

"אנחנו נפעל מול העיריות שיקבעו כמדיניות עירונית את הרף – ובאופן הזה ננסה למנוע את תופעות מהסוג הזה של גזירת קופון".

-אין פה פגיעה בחופש העיסוק? עורך הדין גובה סכום עבור השירותים שהוא מספק – לפי שעות עבודה, ניסיון

"בסוף זכותה של עירייה ושל מהנדס עירייה שבדיונים עם היזם, רוצים לראות חישוב כלכלי של הפרויקט. הרי יש גבול לכמה דירות אפשר לבנות במתחם מסוים, יש עומס על תשתיות, הרשות צריכה לספק שירותים ציבוריים. היזם יכול לומר לשם הדוגמה, שהוא צריך 280 דירות ולא 240, כי זה לא כלכלי. אם הוא מביא בחשבון את דמי יזום – כל אותן עלויות לאנשי מקצוע, כולל עורכי דין ומארגנים – לגיטימי שמהנדס יקבע לו את הגובה".

-איפה התוכנית הזו עומדת?

"היא בשלב גיבוש. מתקיימים דיונים עם גורמים שונים בענף, שעשויים להתגבש בסוף למדיניות עירונית".

בימים אלו מתקיימים כאמור מגעים בין במברגר לבין לשכת עורכי הדין. כבר התקיימו פגישות, ועוד אחת צפויה להתקיים השבוע. יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, עו"ד איתמר פנץ, המשמש כחבר הנהלה במשרד עורכי הדין סלומון ליפשיץ, מאשר כי ישנם דיונים משותפים בנושא, אבל מציג חזית המתנגדת למהלך, ומצביע על הקשר בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לבין מינהלות ההתחדשות העירוניות – ככזה שעשוי לפגוע בהתחדשות העירונית. "הרשות המקומית עשויה לקחת את ההסכם המומלץ בצורה בריונית, ולכפות את סעיף מתוך ההסכם על חוזים שמתנהלים עליהם משאים ומתנים. זה פסול על פי דין. כך עשוי להיווצר מצב שבו הרשות המקומית מפעילה סמכות שיפוטית ומונעת הליך תכנוני למשל – משיקולים שאינם תכנוניים", אומר עו"ד פנץ לאתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי.

פנץ אומר כי אי אפשר להכניס את כל נושא שכר הטרחה לתוך תבניות קבועות וידועות. "לא דומה מתחם X למתחם Y. לא דומה פריפריה רחוקה למרכז תל אביב. לא דומה מתחם של 40 יחידות דיור למתחם של 400 יחידות. לא דומה עיר עם כדאיות כלכלית, לעיר ללא כדאיות", הוא אומר. "התשומות, היתכנות הפרויקט, הניסיון של נציגי הדיירים – זה מה שמתמחר את עורך הדין. הרצון לשטח את עולם עורכי הדין אינו נכון. התפיסה שלנו מגיעה גם ממקום צרכני – שמתנגדת לרצון לרצות ולפשט את העולם עבור הפקידים, למשל ראש המינהלת העירונית ברשות מקומית, באמצעות הכנסת כל הדבר הזה לתוך מסגרות קבועות.

"תפקידה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוא להסדיר, להנגיש מידע, להסיר חסמים ולקצר הליכים. לפעמים לקחת מציאות מורכבת ולשים אותה קוביות-קוביות כדי לפשט לראש המינהלת את העולם המורכב, יוצרת בעצמה חסמים. עורכי דין של התחדשות עירונית נושאים על כתפיהם את הפרויקט בין 15 ל-20 שנה, מההתחלה, כולל התכנון, ליווי בנקאי, ביצוע העבודה, מסירות ועוד. אנשי הרשות הממשלתית והמנהלות לא ניהלו עסק יום אחד בחייהם. מארגן נעלם כשמגיעים לרוב הדרוש, עורכי דין צריכים להיות שם עד סוף הרישום, כאשר האחריות עליהם היא אדירה. אנחנו עוסקים בדיני נפשות. הסיכון הזה מתומחר".

-אז אתה אומר שהרשות הממשלתית תתעסק בדברים האמיתיים

"אם רק היו מצליחים לקצר את זמני התכנון והרישוי לשנה, רמת הסיכון על עורכי הדין והיזמים הייתה יורדת משמעותית ואז גם התמחור של שכר הטרחה היה יורד פלאים. אני מציע שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תשקיע את מירב זמנה בקיצור הליכי תכנון – תב"ע בחצי שנה, היתר בנייה בשנה. שם יהיה הפתרון לחלק גדול מהצרות שלנו".

-מגבלת התמחור עשויה להבריח עורכי דין טובים?

"צריך לשאוף שכמה שיותר עורכי דין טובים יהיו בעסק הזה, ולא להתפשר. אבל כבר אומרים לי למשל במשרדים גדולים, שבמצב כזה של הגבלת תמחור, הם ירדו מייצוג דיירים. עדיף יהיה לעבוד עם היזמים עצמם".

-אז מי ידאג בשורה התחתונה לאינטרס של הדיירים?

"יש כלי שאם עו"ד חטא לדעתו של מישהו, ותימחר ביתר את שכר טרחתו, ועדת שכר טרחה של לשכת עורכי הדין יכולה להחליט בסוגייה. יש כלים סטטוטוריים בדיוק לכך".