בשנת 2014 הותקנו תקנות תכנון ובנייה המאפשרות בתנאים מסוימים (שאינם גמישים), לבצע עבודות בנייה של פריטים מסוימים, מבלי שנדרש בגינם היתר בנייה. תקנות אלו נקראות תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.

במהלך השנים נוספו פריטים נוספים לתקנות הפטור מהיתר, כדוגמת תוספת גג שקוף על מצללות (פרגולות) וכיוצא באלו. בעקבות מלחמת "חרבות ברזל", נוסף תיקון לתקנות שבהתקיימותם של כל התנאים המנויים בתיקון, ניתן להקים ממ"ד בהליך מזורז לדירות שאין להן מרחב מוגן דירתי. תקנות אלו עוסקות במבני צמודי קרקע וכן במבנים של עד 2 קומות.  

היכן חל התיקון?

התיקון חל בעיקר על בניינים ישנים ודירות שניתן להם היתר בנייה לפני שנת 1992, שמשנה זו קמה החובה לבניית ממ"ד לכל דירה במסגרת היתר בנייה.

תקנות הפטור מהיתר אומנם נועדו להקל עם בעלי דירות להקים מרחב מוגן דירתי בהליך של פטור מהיתר, אולם גם לאחר התיקון, קיים קושי של ממש על מנת להוציאו מן הכוח אל הפועל בבניינים ישנים, ממספר טעמים.

ראשית, התקנות מחייבות שהממ"ד יבנה בתוך קווי הבנייה המותרים בתוכנית, ובהתאם להנחיות המרחביות של מוסד התכנון, שככלל, מרביתם של מבנים ישנים אלו נבנו בגבולות קווי הבנייה המותרים ונוצלו הזכויות התב"עיות.

על מנת לממש את הרציונל העומד ביסודו של התיקון, נכון היה שתקנות הפטור היו מאפשרות להקים את הממ"ד גם מעבר לקווי הבניה המותרים בתכנית ובכפוף לאישור מוסד תכנון, ללא צורך בהידרשות להקלה בקו הבניין, במקום שהבניין נבנה במלוא תכסיתו והיקפו.

גם הפסיקה הכירה בגמישות התכנונית לבניית ממ"דים מעבר לקווי הבנייה המותרים, כאשר לא ניתן למקמו בתוך קווי הבניה המותרים, ונכון היה לגזור בגזירה שווה גם לתחולתן של התקנות.

קושי נוסף ושאינו תכנוני, נעוץ בעובדה שלצורך תחולתן של תקנות הפטור מהיתר להקמת ממ"ד, נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין. הגם שוועדות מקומיות אינן מתערבות בסוגיות קנייניות, הרי שבהיעדר הסכמה כאמור, לא ניתן לבנות את הממ"ד במסלול של תקנות הפטור מהיתר.

ומה המסקנה?

על מנת למגן אלפי דירות במדינת ישראל שבהן לא הותר ממ"ד, יש לבטל את המגבלה התכנונית בתקנות הפטור המגבילות את הקמת הממ"ד בתחום קווי הבנייה המותרים בתב"ע, ולאפשר הקמת ממ"ד בפטור מהיתר גם מעבר לקווי הבניה המותרים ובאישור מוקדם של מוסד התכנון.

מוסד התכנון רואה בראייה רוחבית את התכנון הסביבתי, שבמסגרת התווית מדיניות כאמור, יוכל להתיר ו/או להטיל מגבלות להקמת ממ"דים מעבר לקווי הבניה ובכך יהא תכנון הומוגני.  

עו"ד שלומי סהר (הנדסאי בנין) שותף מייסד בפירמת עורכי הדין גרשטיין סהר, מתמחה בתחומי התכנון והבנייה, רישוי עסקים ארנונה והיטלים עירוניים