הפאנל "עידן חדש של עירוב שימושים במרקם עירוני" במסגרת כנס "עיר הנדל"ן" באילת, עסק בשאלות האם נכון לשלב מגורים עם תעשייה, מסחר ומוסדות ציבור, כיצד ניתן לעשות את זה גם בפריפריה הגאוגרפית והחברתית ומהם האתגרים שעומדים בפני הקבלנים הגדולים, הרשויות המקומיות והממשלה על מנת לבצע את האינטגרציה הנדרשת בשימושים השונים של האזרחים בערים? את הפאנל הנחה דוד קפלן, שותף ומנכ"ל של ולור ביירון נדל"ן.
האדריכל ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב, אמר בפאנל: "אני חושב שצריך להסתכל כאילו שני וקטורים נפגשים עכשיו. אחד מכיוון שכונות המגורים שעוברות עירוב שימושים בהתחדשות עירונית, הכנסת מרכזי מסחרי. ומצד שני, אזורי תעשיה שהפכו לאזורי תעסוקה. עכשיו אנחנו בנקודת הצטלבות של שני המקומות ולא סתם. לפחות במחוז תל אביב, הקמת מערכת הסעת המונים זה השובר שוויון שמקריס את המטרופולין ועוזר לכך. כרגע המגמה מצביעה שכל אזורי המגורים יהיו בעירוב שימושים לתעסוקה ולהפך גם אזורי תעסוקה לעירוב שימושי מגורים. אנחנו רואים היום התקדמות פוזיטיבית לכיוון כי אנשים מבינים שהם צריכים עירוב שימושים בתחום הזה. כן צריך לעשות למשל ארובה יקרה במסעדה כדי שלא תפנה לדירה בקומה הראשונה. אם נסתכל על כמה אזורים משמעותיים כמו איזור הבורסה שבו יש תכנית שמאפשרת להכניס לשם מגורים ומניח שהוא יתעצם. גם בת ים והרצליה כך. סוגיית מגורים באזורי תעסוקה שאם טפטןף המגורים הוא קטן מדי, אז המינון הוא לא נכון, ולכן צריך לעשות תמהיל נכון של מגורים כדי שמי שגר שם ייהנה ממה שיש ויהיה לו נעים להיכנס לבניין למרות שהוא גר ליד מוסך. צריך לשמור על תמהיל מגורים ותעשייה ולא להקים אותם כצורה גנרית. כולנו צרכנים כולנו צריכים תפעול ושירותים ולכן זו אחת הדילמות הרלוונטיות".
מה הבשורה שלכם כדי שבסופו של דבר ניתן לייצר מציאות חדשה בעיר?
ראש עיריית יהוד מונוסון, יעלה מקליס: "אנחנו ביהוד מונוסון עובדים על עיר ב-15 דקות. אנחנו יודעים שאחת הבעיות של כולנו היא נושא התחבורה. ההיערכות של הנסיעה הולכת וגדלה והזמן שאנחנו מבזבזים בכבישים גדל, ולכן המדיניות היא עיר ב-15 דקות. החשיבה דורשת תכנון מורכב הרבה יותר מאשר זונים ובתים לחוד ותעסוקה לחוד. החיכוך בין המגורים לתעסוקה הוא די מובנה אך יש לו פתרונות. החיכוך בין סופר שעובד עד 10 בלילה בעיר פרוורית כמונו, חדרי מדרגות משותפים, חלוקה של הוצאות, דמי ניהול וכו׳ צריכים התייחסות מראש וחשיבה שאנשים צריכים לגור ולזכות באיכות חיים וזה המרכיב המשמעותי ביותר. האתגר הגדול הוא בהתחדשות העירונית וגם כאן לקחנו את האתגר על עצמנו – והשילוב שהדיירים לא אוהבים והיזמים תוהים איך יעבוד, צריך לבנות אותו נכון ולהפוך את היחידות שיהיו רלוונטיות לאותו אזור ויתאימו לגרים בו. כולם רוצים לגור במרכז. כולם רוצים להיות קרובים אחד לשני במשפחה ולכן צריך שכולם יהיו קרובים זה לזה וזה אחד האתגרים. העתיד מורכב מכל השותפים במעשה. הרשויות המקומיות, היזמים והתושבים – כולם אחראים לזה. צריך שולחן עגול ולעלות שם את כל הסוגיות בכל שבוע ולא כל צד מנהל את הדיאלוג בנפרד. אני מקווה שהממשלה שבאה עלינו לטובה תשכיל לעשות את שיתוף הפעולה או שיתוף הציבור. בסופו של דבר אני כעיר רציתי שכביש 461 שבו עובר הקו הסגול יהפוך לרחוב יפו בירושלים".
האדריכלית הראשית במשרד הבינוי והשיכון, ורד סולומון ממן, נשאלה מה מייחד את התכנון בפריפריה הגאוגרפית, ועל כך ענתה: "קודם כל, עצם זה שאנחנו נכנסנו לפריפריה ועושים מעשה של התחדשות עירונית, הוא יוצא דופן כשלעצמו. התהליכים קורים במרכז תחילה והתערבות המדינה בפריפריה היא הרבה יותר נדרשת. אני מודה שבשנים האחרונות אנחנו פחות ופחות מסתכלים על הרחבת הערים החוצה ולהסתכל לתוכן. מהנדסי הערים הראשונות בטבריה וערד, פנו אלינו וביקשו שנעזור להן. מה שקורה באופן טבעי בגוש דן, לא קורה בפריפריה וראיתי לנכון לעזור לסייע לדחוף וליזום את התכנון בפריפריה. התחלנו עם ערד וטבריה ושתיהן התקדמו בוועדות המחוזיות ומחוללות שינוי. הסיפור הוא להיכנס למרכזי ערים ולזהות את אזורי התעשיה. העיר באופן טבעי מתיישנת והמרכז שלה מתרוקן כי כולם יוצאים לפריפריה. רציתי להראות איך מקומות שעמוסים במוסכים ובתי מלאכה יכולים לשנות את פניהם כי זה מה שקרה בגוש דן, הרצליה ותל אביב ויהוד. עד שלא תהיה לנו תחבורה ציבורית טובה ויעילה שתשרת את האנשים שלא נצטרך להיות תלויים ברכב, אנחנו צריכים לנצל את הנכסים המקומיים, את פנים הערים, לחדש אותן ולעזור לפריפריה".
רוב הפרויקטים כוללים את עירוב השימושים. האם ישראל בנויה למגדלים של 100 קומות כמו שיש בעולם ואילו צעדים יש לבצע על מנת לגרום להצלחתו?
נחשון קיויתי, הבעלים ויו"ר קבוצת ב.ס.ר: "אני כרגע נמצא בפרויקט שאנחנו מנהלים אותו בשרונה תל אביב, שזה פרויקט ענק, ואני חייב לומר שזו פעם ראשונה שאני נחשף לפרויקט שיש בו עירוב שימושים מבחינה תכנונית ביצועית. רוצה לומר שהתאהבתי בעניין הזה. שרונה זו אולי הדוגמה – מדובר בשלושה מגדלים, 420 יחידות דיור שנכנסים לגובה של 40 קומות. עירוב השימושים הוא שיש שם משרדים, מסחר, גני ילדים ומעונות יום. יש 10 כיתות גן, 4,000 מ״ר משרדים ו-8,000 מ״ר מסחר. זה פרויקט שנבנה ומתקדם. אני רוצה לפנות לרשויות התכנון, נמצא פה ארז (בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב). חייבים באמת לקדם את המדיניות הזו גם במקומות אחרים. למשל בניתי בפתח תקווה 160 אלף מ״ר משרדים, 30 אלף מ״ר מסחר שלא הייתה שום בעיה לבנות גם מגורים בתוך המתחם הזה. לא מדבר על מגורים של דירות גדולות שחייבים לתת מענה לגני ילדים ובתי ספר וכו׳ אלא מושג חדש שנקרא 'מגורים תומכי תעסוקה'. זה באמת המושג החדש ודירות שבין 40 ל-60 מ"ר לצעירים שיודעים לעבוד בסביבת העבודה שלהם ולצעוד ברגל לדירה ולעבודה זה דבר נהדר. כשאני מדבר עם ראש עיריית פתח תקווה, הוא אומר פה לא יהיו מגורים – אבל למה? לא ברור. מפה אני רוצה לעבור לרמת גן. במתחם הבורסה כרגע אנחנו נמצאים בתכנון של פרויקט שיתנשא ל-100 קומות משרדים, 750 יחידות דיור וסטודנטים מכרז של דירה להשכיר. זה מודל מצוין! כדי להצליח משתמשים ביעוץ חיצוני מחברה גדולה בלונדון על מנת שלא נעשה טעויות בתכנון בפרויקט. אני אומר שזה יכול להיות בכל הערים האחרות שיש בהן תעשייה נקייה, לא כבדה".
אלעד כהן, מנכ״ל סלע ריאליטי אמר: "אם מדברים על עירוב שימושים על מגרש בודד, זה הופך לנושא מורכב כדי לשלב גם מסחרי תעסוקה ואז לעשות טרנספורמציה. מתוכן נגזרות עלויות תפעוליות שהן פועל יוצא שאם אותם דיירים במיקרו דירות עושים שילוב".
עורך דין איתמר פנץ, שותף במשרד סלומון ליפשיץ: "איך מסתכלים על דיור ציבורי בתמהיל דירות? איך מתמודדים עם המשתמשים השונים, אם למעלה מ-50 יחידות דיור הן של עמידר? איך מסתכלת אוכלוסייה מקומית כלפי דיירי הדיור הציבורי. היה לי כזה עם סניף של מפלגה בתוך תל אביב והוא לא לרוחם. אנחנו מלווים כמה פרויקטים שימוריים, למשל שיכון עובדים – זה כבר היה, לא המצאנו שום דבר. היום אנשים לא מכירים את זה אבל השכונות האלה עומדות ומתפקדות. מה קרה עם שיכון עובדים מקץ 100 שנה? כשמתכננים עיר צריך להסתכל לשם. עם כל הכבוד לקניין, אתה מתכנן את התכניות. הציבור רוצה מעונות יום, בתי ספר, ספריות וכו׳. כשנפגשים עם הצוותים האסטרטגיים של העיר, הם לא יכולים לספר מה הם מתכוונים שיהיה מעבר לזה שיהיה שם שטח חום. אני מציע ליזמים להיזהר למה הם מתחייבים – שתי חניות לדירה כי לדירות של פחות מ-120 מ"ר אי אפשר להבטיח דבר כזה וכשבאים לרישום, אלו הפרות יסודיות".
סמי מצלאווי, יו"ר חברת מצלאווי, אמר: "ראיתי את הדבר הזה כפריצת דרך למדינה ממש לעשות את התיקון או את הדבר הנכון שנעשה בשנות ה-50-70. כולכם יודעים שבאותן שנים בנינו בתים ללא תקנים, חומרים, ציוד וכו׳, בטח לא כמו שיש היום ולכן הבתים האלה נבנו בצורה לא טובה בלשון המעטה וצריך להוריד אותם. על מה שהם יושבים זה אוצר גדול והוא של בעלי הקרקע וגם של המדינה. כשאתה בא לפנות מתחמים כאלה ואתה רואה את מה שקורה שם, זה דבר מחריד. קחו בחשבון שעד שאני מקבל אפשרות להוציא היתר ולבנות אני מטפל בבתים האלה אישית. כל מי שיש לו איזושהי בעיה או שמקבל צו בית משפט להריסה, הצוות שלי נכנס ומחדש את מה שצריך. לצורך זה אני חושב מה המדינה ומה אנחנו צרכים לעשות לדבר הזה. מדברים על עירוב שימושים ובניינים של 80 ו-100 קומות, אבל אנחנו צריכים לטפל בבעיה מבחינת מקבלי ההחלטות. אנחנו צריכים לעשות שינוי מהותי – לבנות פרויקטים של פינוי בינוי כמו שצריך. אני התחלתי פיילוט ראשון – לתת בתוך המפרט הטכני ריהוט מלא לדירה. כל דייר שאני מפנה, יקבל ממני ואוצ׳ר של ריהוט מלא לדירה ואז יהיה אפשרות לתת להם באמת לקבל את החיים החדשים כמו שצריך, ולא יישארו עוד חמש-שש-שבע שנים עם אותם רהיטים. זה דבר שהמדינה צריכה לקחת אותו ולהרים אותו לא רק ב-10 אצבעות אלא להקים מערכת שלמה שתיתן מענה לפינוי בינוי בצורה נכונה ולא יכול להיות שכל פרויקט שאני מחתים אנשים לוקח לי 12-14 שנים לאשר אותו. כשאתה בא עם היתר אז חלק מהאנשים לא יצליחו להגיע לזה – וזה חבל. נגיד שהמדינה לא יכולה לתת את המשאבים ועשתה את פרויקט דיור למשתכן שעלה למדינה מיליארדים. אם אנחנו לוקחים 10%-20% מהסכום הזה ומשקיעים בפינוי בינוי לטובת זוגות צעירים, אנחנו מקבלים עשרות אלפי יחידות דיור בתוכניות שלנו שנמצאות בתכנון וקידום. לפני 10 שנים חיפשתי קבלנים שייקחו מתחמים, אבל היום לא צריך לחפש. כמעט כל הקבלנים מעורבבים בנושא פינוי בינוי. צריך לקחת את הפרויקטים ולעשות אותם לאחר שיש התכנות כלכלית ולאחר שיש מספר יחידות שהפרויקט מקבל על עצמו שייתן מענה לזוגות צעירים ויהיו באותה עיר שייקבעו על פי מוסדות הרווחה".
סמנכ"ל ייזום באשטרום, בני אוסמו, נשאל לגבי שרשרת הערך: האם כשאתה מסתכל על עירוב שימושים בתור בעלים וגם בתור מנהל נכסים, היכן מתרכזים האתגרים?
"בכל מקום נדרש עירוב שימושים", ענה אוסמו. "במקרה של תל אביב, מתקיים עירוב שימושים באופן טבעי. נושא התחבורה הופך לאקוטי יותר ויותר ומאפשר לאדם לקבל את הצרכים שהוא צריך כל היום לא משנה אם הוא ילד, מבוגר או קשיש. אנחנו מקדמים שלושה פרויקטים כאלה היום. אני חושב שתנאי בסיסי לפרויקט הזה כדי שיצליח הוא א׳ כמו שהתייחס אלעד שעירוב השימושים יהיה במתחם אחד גדול ולא בבניין אחד. כל בניין והשימוש שלו. האתגרים הם בעיקר בשלב התכנון והניהול. כמו שאמרת, אנחנו באשטרום נכסים מכירים את שלל השימושים ומנהלים מאז ומתמיד את הנכסים בעצמנו כך שאנחנו יודעים, מקווים ומאמינים שיודעים לזהות בכל שלב את האתגרים שיצוצו באכלוס ומנסים לתת לזה מענה בשלב התכנון. תנאי נוסף הוא הניהול שהוא חד משמעית צריך להיות אחוד ואנחנו רואים את המשמעות של זה היום בפרויקט שאכלסנו ממש עכשיו שאת שלב א׳ שלו – מגדלים מעל קומות מסחר".
