על רקע הכישלונות במכרזים האחרונים לפרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח, ובמקביל לזינוק בדמי השכירות בשוק החופשי, מנסה מינהל התכנון לקדם מהלך להקמת פרויטים ענקיים להשכרה לצמיתות. המינהל מפרסם הערב הנחיות לדיור להשכרה לצמיתות בבעלות אחודה, בדומה למודל הקיים בארה"ב.

המסמך שמופנה ליזמים, נועד לתת כללים לבחינת תוכנית מפורטת בהתאמה לדרישות ולהזדמנויות בדיור להשכרה, על מנת להבטיח איכות עירונית לצד היתכנות כלכלית. למודל החדש לשכירות יש מספר מאפיינים ייחודיים. בשונה מפרויקטים אחרים לשכירות, הוא מכיל עוצמות בינוי גבוהות במיוחד ושיעור גבוה של יחידות דיור קטנות – עם 80% דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר, שאמורים להוות תמריץ כלכלי עבור היזם.

בנוסף, פרויקטים אלה יכללו מרחבים מוגנים קומתיים (ממ"קים), ובכך יאפשרו שיעור גבוה של יחידות קטנות בכל פרויקט, וכן יוזילו את עלויות הבנייה – כאשר יתייתר הצורך בהקמת ממ"ד לכל דירה.

במינהל גם מבינים כי הגבלת הפרויקטים לדירות לשכירות בלבד, עשוי להפוך את הפרויקט ללא כדאי, ולכן פרויקטים אלה אמורים להיות בעירוב שימושים – כלומר אפשרות לשלב מסחר ותעסוקה בפרויקט.

מאפיין נוסף הוא היקפים משמעותיים של שטחים משותפים מחוץ לדירות. התוכנית הרי מקדמת דירות קטנות ואף מיקרו-דירות, כך שתתאפשר למשל אפשרות לאיחסון במחסנים גדולים יותר מהמקובל בפרויקט. בנוסף, ישולבו מערכות משותפות יעילות ותשתיות אנרגיה מתחדשת בשטחים משותפים, וכן יוצאו שטחי מערכות ותשתיות (דודים, חשמל, מיזוג אוויר, מים ועוד) משטח הדירה לחללים משותפים ונגישים.

• לדף ההנחיות המלא של מינהל התכנון – לחצו כאן

עוד שטחים משותפים אליהם מכוון מינהל התכנון הם יהיו למשל מועדון דיירים, חדר כושר, ג'ימבורי, חללי עבודה משותפים, חדר אופניים, חדר עגלות, ואף "גג ירוק" ועוד.

במינהל מכוונים לכך שאותם פרויקטי-ענק לשכירות לצמיתות, יהיו באזורים מוטי-תחבורה ציבורית, למשל על תוואי הרכבת הקלה, ובמוקדי תעסוקה ומוקדי פעילות מושכי קהל, בהם אוניברסיטאות, בתי חולים ועוד. בשל כך, התוכנית היא להקטין משמעותית את תקני החניה. כך למשל בפרויקטים שייבנו במרחק של עד 300 מטרים ממערכת הסעת המונית, יהיה תקן חנייה של 0-1 לדירה של עד 80 מ"ר, ותקן של 0.5-1 ליחידת דיור גדולה יותר. ככל שהפרויקט יהיה מרוחק יותר ממערכת הסעת המונים, יגדל התקן.

יש לציין כי במינהל רוצים לקדם מתווה חדש של שכירות בפיקוח ממשלתי – במסגרתו היזם למעשה בונה את הפרויקט, ולא יכול למכור את הדירות גם לאחר 25 שנה, כפי שמתאפשר בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח. פרויקט דומה למתווה החדש של המינהל, הוא המגדל של שתדהר תבנה בגבעתיים. מדובר על מגדל בן 64 קומות, שכל 500 הדירות בו מיועדות להשכרה, ומתוכן 200 לשכירות לצמיתות – דהיינו שהיזם לא יוכל כאמור למכור אותן. הוועדה המחוזית תל אביב נתנה לאחרונה תוקף לתוכנית זו – שכוללת דירות סטודיו, ודירות שניים ושלושה חדרים.

במסמך של מינהל התכנון נכתב כי "מטרת ההנחיה היא לקבוע כללים לבחינת תוכנית מפורטת בהתאמה לדרישות ולהזדמנויות בדיור להשכרה, על מנת להבטיח איכות עירונית לצד היתכנות כלכלית, ביניהם מיקום התכנית והיחס לסביבה, עצימות הבנייה, תמהיל יחידות הדיור, מיגון ושטחים משותפים, עירוב שימושים, בעלות אחודה ועוד".

נקודה חשובה שמצוינת במסמך, היא שבסופו של דבר ההנחיה היא בגדר המחצה בלבד: "כללים אלה יהוו כלי עזר למוסד התכנון, כאשר הוא מפעיל את שיקול דעתו ובוחן את התכנית שבפניו. יובהר כי כלל ההוראות בהנחיה הינם המלצה בלבד ועל מוסד התכנון הדן בתוכנית לבחון אותן בהתאם לשיקול דעתו ביחס להיבטים התכנוניים השונים, לרבות מאפייני המקום והשיקולים הכלכליים".