אחד המיתוסים הנפוצים לאחרונה הוא שעליית הדיור בשיעור שנתי ממוצע של כ-12% היא תוצאה ישירה של עסקות שבהן הרוכשים שילמו מקדמה של 10%-20% על מחיר הדירה (מבצעי 20/80 או 10/90), כשבפועל עליית המחירים היא וירטואלית. ובכן, אני לא מזלזל כלל ועיקר במרכיב זה בעליית מדד הדיור ובכך שרוכשים רבים התייאשו ממבצעים חסרי תוחלת דוגמת מחיר מטרה, אולם בבדיקה שערכנו מצאנו כי המרכיב העיקרי בעליית מחירי הדיור היו דווקא משקיעי הנדל"ן.

על פי נתוני הלמ"ס, מסתבר כי אחוז המשקיעים מבין רוכשי הדירות לא ירד כלל מאז אירועי 7 באוקטובר, והוא ממשיך לעמוד על ממוצע של כ-16%-18% מכלל רוכשי הדירות, פחות או יותר דומה לממוצע שהיה בעשור האחרון. בין ינואר ליולי השנה הייתה עלייה דרמטית באחוז המשקיעים לעומת התקופה במקבילה אשתקד ברוב הערים המובילות. בתל אביב, למשל, נרכשו על ידם 1,026 דירות, עלייה של 54% לעומת 2023. בירושלים נרשם זינוק 78% עם 906 דירות, באם המושבות פתח תקווה נרכשו 647 דירות להשקעה, עלייה של 74%. כך גם בערים רבות נוספות.

לכאורה מדובר כאן בפרדוקס. כיצד מתאפיין שוק הדיור בעלייה כה גדולה של רכישת דירות על ידי משקיעים, הן מישראל והן מחו"ל, דווקא בעת הזאת של מלחמה מתמשכת, ומשבר כלכלי שבא לידי ביטוי בין היתר בהורדת דירוג האשראי של מדינת ישראל על ידי שלושה סוכנויות דירוג בינלאומיות מובילות?

ובכן, ניסיוני רב השנים מול משקיעי נדל"ן, מלמד כי המשקיעים מסתכלים בדרך כלל לטווח הארוך ו"מריחים" הזדמנויות. חלקם אף נוטה לראות משבר בבחינת הזדמנות. כך גם קורה בשנה שחלפה, מאז אותה שבת שחורה באוקטובר 2023, ובמיוחד החל מראשית השנה הקלנדרית הנוכחית.

גם לאירועי האנטישמיות הגואים והולכים ברחבי העולם, הייתה השפעה כזו או אחרת על רוכשים יהודים מהתפוצות, כמו גם לעובדה שמהמחסור ההולך וגדל בהיצע דיור מאותת למשקיעים, ובמיוחד בערים אטרקטיביות להשקעה, כי קיים סיכוי גבוה שערך הנכס רכשו רק יעלה.

אולם, וזה אולם גדול, לא די בכוחות השוק הטבעיים. על מקבלי ההחלטות – ובמיוחד בעת הזאת של העדר יציבות כלכלית כולל בענף הנדל"ן – לתמוך ככל האפשר ולעודד את המגמה המבורכת הזאת. הטבות למשקיעים דוגמת הנחות במס הרכישה ועוד כהנה וכהנה, יפכו את המגמה ה"טקטית" הזאת למגמה אסטרטגית ארוכת טווח, מה שללא ספק יסייע לשוק הדיור בפרט וענף הבנייה בכלל לצאת מתוך הבוץ בו הוא נתון כיום.

אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן (ש.נ.י)