אגף הכלכלן הראשי פרסם לפני שעה קלה מיקוד בנושא שיעורי מס השבח האפקטיביים על דירות שמוכרים משקיעים, בעקבות הפרסומים האחרונים על כך שהאוצר בוחן לבטל את הפטור על תשלום מס שבח על רווחים ריאליים עד לשנת 2014, ולהגיע לשנת 2030 כאשר מס השבח על דירה יעמוד על 25% בכל מקרה.

על פי אותו מיקוד, עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023, חיובי מס השבח לדירות של משקיעים עמדו על כ-700 מיליון שקלים, ירידה ריאלית חדה של 52% בהכנסות המדינה ממס שבח ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

הכלכלן הראשי שמואל אברמזון מסביר כי ירידה זו נעוצה בשילוב של ירידה חדה במספר העסקאות, ובירידה של 11% בשבח הריאלי הממוצע בדירות שמכרו המשקיעים. כך, סך השבח הריאלי שנצבר בדירות אלו נאמד ב-7.1 מיליארד שקלים, כלומר שיעור מס השבח האפקטיבי הממוצע בו התחייבו המשקיעים עמד על 9.9%. לשם השוואה, שיעור מס רווחי הון בבורסה עומד על 25%, וכך גם שיעור מס שבח על דירות משקיעים שנרכשו מינואר 2014 ואילך.

ממה נובע שיעור מס השבח האפקטיבי הנמוך? נחזור ל-2014, אז נכנסה הרפורמה במס שבח במסגרתה בוטלו חלק מהפטורים מתשלום מס זה – שממסה למעשה את הרווח על הדירה בעת מכירתה. בין היתר בוטלה מסגרת הזמן של ארבע שנים לפחות בין מכירת דירה אחת לשנייה כדי שהמשקיע יוכל לקבל פטור.

כמו כן, נקבעה הטבת המס הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים, לפיה הוחלט כי שיעור המס של 25% על הרווח מהדירה, יחול רק מעת כניסתה של הרפורמה ב-2014. כך, אם רכשת דירה ב-2009 במיליון שקלים, וביקשתם למכור אותה כעת בשני מיליון שקלים, יעשה חישוב כך: מיליון שקל רווח על 15 שנים – שהם כ-65 אלף שקל בשנה. ואולם המס מושת רק מ-2014, כך שמדובר על 10 שנות "רווח", אותם מכפילים ב-65 אלף, והסכום הוא 650 אלף שקלים. מסכום זה תשלמו 25% – שהם קצת מעל 150 אלף שקלים.

"ככל שנתרחק מתאריך כניסת הרפורמה, שיעור המס האפקטיבי יעלה", מסביר עו"ד איתן ריקלין ממשרדו של עו"ד מאיר מזרחי, בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי. כך, ככל שמס השבח יעלה, למשקיעים אין אינטרס למכור את הדירה, והם שומרים עליה.

הרעיון לבטל את המס הלינארי המוטב, מגיע לאחר צמצום ההטבה בחוק ההסדרים האחרון, אז נקבע כי הזכאות להטבה בעתיד תחול על דירות שבנייתן תסתיים עד שנת 2030.

באוצר מסבירים כי לא רק שמדובר בירידה חדה של כ-700 מיליון שקלים באותם שלושת רבעונים, אלא שאם היו ממסים את כלל רכישות המשקיעים גם על דירות שנרכשו לפני ינואר 2014 בשיעור של 25%, חיובי המס היו עומדים על כ-1.8 מיליארד שקלים בתשעה החודשים הראשונים של 2023, ולמעשה – מדובר בהטבת מס של 1.1 מיליארד שקלים שניתנה למשקיעים.

עו"ד ריקלין מסכם: "הנעלם הגדול הוא האם ביטול הטבת המס הלינארי יוביל לנתוני גבייה גבוהים יותר, או דווקא יעצור משקיעים מלמכור דירות, ואז למעשה לא עשינו כלום".