אחד הסעיפים במסמך שהציג האוצר לממשלה למימון המלחמה והגירעון הענק בתקציב, הוא העלאת המע"מ ב-1% החל מינואר 2025. על פי הערכות, כל אחוז העלאה יכניס למדינה כשבעה מיליארד שקלים. במהלך תומך גם נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון.

ואולם, מעבר להשפעה על הציבור בהעלאת מסים, בהם מע"מ ל-18%, ישנה גם השפעה משמעותית על מחירי הדירות, כך שכל העלאה של כאחוז במע"מ, שוות ערך לייקור מחירי הדירות בממוצע של כ-20 אלף שקל. העלאת הריבית צפויה גם לגרום לעלייה של כ-0.6% בשיעור האינפלציה השנתי ב-2025, וכבר השנה עשויה להאט את הפחתת הריבית שהחלה החודש, עם הורדה של הריבית ב-0.25% לרמה של 4.5%. במצב כזה, החזרי ההלוואות עשוי להכביד שוב על היזמים.

מעבר לכך, להעלאה יש השפעה על הרוכשים. אלה שכבר רכשו דירה במסלול של 20/80 למשל, יאלצו לשלם אחוז מע"מ נוסף החל ב-1 בינואר 2025 על החלק שטרם שילמו עליו. "ברוב ההסכמים שאני מכיר, החברות מכניסות סעיף שמתייחס להעלאת המע"מ", אומר היזם רפי זנזורי, יו"ר ארגון קבלני נתניה. "אם הרוכשים שילמו חלק, תהיה העלאה של הפער שטרם שולם. בפרויקטים שכבר מתקיימים, המע"מ יעלה בצורה חלקית. את העלייה יספגו יחד הלקוח והיזם".

אבל כאן זנזורי מזהיר כי עלייה כזו עשויה לפגוע קשות בהיצע: "בפרויקטים חדשים שבהם אנחנו נאלצים לתמחר מחדש, ואנחנו צריכים להוציא דוח אפס ולהראות את הרווחיות, צריך להעלות את המחיר בעוד אחוז מע"מ. רוב הסכום יועמס על הלקוחות. צריך להבין שבפרויקטים כאלה, שהרווחיות שלהם גם כך קשה, לא ניתן יהיה להוסיף אץ האחוז הנוסף הזה של תוספת המע"מ, כי המצב מאד קשה במשק ואצל הלקוחות. נגיד שיש לי פרויקט שעומד על 15% רווחיות, לא ניתן לבוא ולייקר כי השוק לא יוכל לספוג את העלייה הזאת. ואם לא, אני אעמוד על רווחיות של 14%, ואז לא בטוח שהבנק ירצה בכלל ללוות אותי. זה עלול להביא להקפאת פרויקטים ולהורדת ההיצע. כל העיכובים האלה והקטנות ההיצע, יתגלגלו להעלאת מחירים".

-אפשר היה לחשוב כאן על איזו החרגה לגבי מע"מ?

"העניין שלא מחריגים את נושא המע"מ על דירה ראשונה. זה קטסטרופלי כי בהרבה מאד מקומות בעולם, לא גובים. כמה זוג צעיר יכול לשלם מע"מ על דירה, זה לא יאמן".

-באוצר טוענים שיש מלאי דירות גדול שלא נמכרו, והיזמים לא הורידו את המחיר

"היזמים לא יכולים להוריד את המחיר מכוון שהקרקעות נמכרו במחירים גבוהים על ידי רמ"י. בחודשים האחרונים ירד באופן דרמטי מספר האנשים שקנו דירות. במקביל לגודל ההיצע, יש ביקושים כבושים שמתעלמים מהם. אם מכרת 60 אלף דירות כמו ב-2021 וב-2022, אז סבבה. אבל כשמנגד, ההיצע כעת גדל בעשרת אלפים דירות, אבל המכירות ירדו ב-20 אלף, אז לא פתרת את הבעיה. ההסתכלות קצרת הטווח הזאת של האוצר, היא פשוט פנקסנות מטופשת. במקום לפתור את הבעיה, מחפשים איפה יש שביב של אור ותחתיו מחפשים את המטבע. לא פתרתם שום דבר משמעותי, ובסוף כמו כל דבר, זה יתפוצץ לנו בפרצוף. אנחנו כיזמים רוצים ליצר שוק יציב ולבנות דירות, אבל בסוף תהיה עליית מחירים".

מנכ"ל ובעלים רייסדור, יקי רייסנר, מסכים עם זנזורי וטוען כי העלאת המע"מ תייקר "את כל הדירות בישראל ותהווה הכבדה נוספת על רוכשי הדירות. התייקרות זו תבוא לאחר עליית מחירים דרמטית נוספת השנה, הנובעת מגידול בעובדים זרים המקפיצים גם הם את עלויות הבנייה בעשרות אחוזים. על מדינת ישראל צריכה לטפל בראש ובראשונה בנושא זה".

אמיר רוזנבלום, יועץ מומחה לניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י, טוען אף הוא שהעלאת המע"מ היא טעות, ומונה לכך שלוש סיבות: "האחת, ענף הנדל"ן מצוי כעת בהאטה ניכרת והעלאת מע"מ רק תחזק את ההאטה בגלל שתעלה לרוכשי הדירות עוד רבבות שקלים. השנייה, ההיסטוריה הכלכלית מוכיחה פעם אחר פעם, שהגדלת מיסוי לא רק שאינה מאוששת כלכלות במשבר, אלא אף מעמיקה אותו. ואילו השלישית, אם מדינת ישראל חפצה בהחזרת משקיעי חו"ל שמהווים את הקטר המוביל לדירות יוקרה ובכלל, אזי העלאת מע"מ ובמיוחד בעיתוי הנוכחי של מצב מלחמה, מהווה לטעמי משגה אסטרטגי חמור".

מנכ"ל ובעלים של דרא שיווק נדל"ן, דרור אוהב ציון מצביע אף הוא על הבעייתיות שבהעלאת המע"מ, שלדבריו "יפגע גם בלקוחות שעומדים לרכוש דירה חדשה, וגם באלו שכבר רכשו. העלאת המע"מ תייקר את הדירות בעוד 1%, ומניסיון – העלות תגולגל על הצרכן הסופי, דבר שיוביל לפגיעה בלקוחות הפרטיים. בנוסף, כל מי שרכש דירה ועדיין לא השלים את התשלומים, ישלם 1% יותר על יתרת החוב שלו בגין הדירה, סכומים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים".

אוהב ציון אומר כי "ידוע שהרבה קונים רוכשים בתקופה זו דירות במבצעי מימון של קבלנים ב- 20/80 או 10/90, מה שאומר שתשלום חלק גדול ממחיר הדירה נדחה למועד האכלוס, ובשל כך עלול לספוג את העלאת המע"מ. אני מעריך שכל מי שיש לו תשלומים לתחילת 2025, יקדים אותם  ל-2024 על מנת להימנע מהתייקרות המע"מ".

ואילו רוני כהן, מנכ"ל ושותף אלדר שיווק נדל"ן מזהיר כי המהלך להעלאת המע"מ בעוד שנה, יוביל כבר עכשיו לזינוק בביקושים – מה שיוביל גם הוא לעליית מחירים: "עליית המע"מ תגרום כמובן קודם כל להתייקרות נוספת במחירי הדירות, ולדעתי גם התגברות בקצב המכירות. בנוסף תביא לפגיעה בגמישות של רוכשי הדירות, שכן גם מי שכבר קנה דירה, ימהר להקדים את התשלומים הבאים על מנת שעד סוף 2024 יכללו שיעור מע"מ של 17%".