בשנה האחרונה חלה ירידה במחירי הדירות בישראל, אך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון הרביעי חלה עלייה קלה על אף המלחמה שהחלה בתחילת הרבעון, ב-7 באוקטובר. על פי הנתונים, מדובר בעלייה של 2.3% ביחס לרבעון השלישי של השנה.

ואולם, מסקירה שערך שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עולה כי ברבעון הרביעי של השנה דווקא נצפתה ירידה בשיעור של 0.8% בשיעור נומינלי במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו. במקביל לירידות, יש לציין כי היקף המשכנתאות שנטל הציבור בדצמבר 2023 עמד על כ-5.615 מיליארד שקל, נמוך כ-26% יחסית לדצמבר שנה לפני כן.

הסקירה של דנוס מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים. במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השינוי במחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון השלישי של 2023, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. כך לא נסקרו דירות של חמישה חדרים ויותר, ולא דירות בנות שלושה חדרים ופחות.

כך נותרו בסקירה דירות ארבעה חדרים – הדירות הפופולריות בישראל שהניבו גם כמות עסקאות גבוהה יחסית, ולכן דנוס בחר בהן – הן דירות חדשות והן דירות יד שנייה – כדי לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות. לצד זאת, יש לזכור כי מספר העסקאות ברבעון הרביעי של 2023 הייתה נמוכה משמעותית ביחס לרבעונים שלפני כן, ובטח ביחס לרבעונים המקבילים בשנים קודמות, וזאת מאחר וחל קיפאון בשבועות הראשונים לפרוץ מלחמת "חרבות ברזל", והענף החל להתאושש בצורה קלה רק בחודש דצמבר.

דנוס מציין כי לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות ארבעה חדרים), קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מארבעה חדרים. אולם, לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.

הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מספר 9.0. לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן לדברי דנוס.

מהסקירה נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה – שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס, וכן נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן, כגון עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים, החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב.

בסופו של דבר, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) 1,904 עסקאות לניתוח ב-16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה.

מהסקירה של דנוס עולה כי ברבעון הרביעי של השנה החולפת, נצפתה עלייה במחירי הדירות הממוצעים ביחס לרבעון הקודם, בשש ערים מתוך 16. מדובר על נתניה (5%), הרצליה ורמלה (3% כל אחת), רחובות (2%), תל אביב וחיפה (1% כל אחת). בשמונה ערים נרשמה ירידה במחירים – אילת (5%), ירושלים, אשדוד וראשון לציון (4% כל אחת), אשקלון, חולון ומודיעין (3% כל אחת), ופתח תקווה (1%). בשתי ערים לא נרשם שינוי במחירים – באר שבע וכפר סבא.

לדברי דנוס, "ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ניתן לומר שהעלייה נמחקה ונמשכת מגמת הירידה עם הבלחות נקודתיות בערים מסוימות, המלמדות על לחץ ביקוש מקומי. עליית מחירים שנתית חריגה בנתניה כתוצאה ממכירות גדלות בפרויקטים חדשים יחסית. בתל אביב העלייה השנתית עומדת על 6%, והיא תולדה של ביצוע פחות עסקאות, אך גם כאן, מרבית העסקאות בפרויקטים חדשים יחסית. ירידות המחירים בפריפריה הדרומית נמשכות, כנראה כפועל יוצא מאירועי 7 באוקטובר והמלחמה שנפתחה בעקבותיהם".

לדבריו, "ככלל, שוק הדיור מציג בטחון רב של הרוכשים שביצעו עסקאות בזמן מלחמה. הדבר הזה מלמד הן על הצורך הקיים בשוק מחד ועל ביטחונם בתוצאותיה מאידך. עם זאת, יש לקחת בחשבון  שלא מדובר ברוב הציבור הישראלי, אלא בחלקים יחסיים קטנים ממנו".