נתוני רשות המיסים שפורסמו אשתקד, מלמדים עד כמה משמעותי פלח הדירות בישראל המצוי בבעלות משקיעים. על פי אותם נתונים (נכון לאותה עת), מדובר בלא פחות מכ-326 אלף בתי אב (!) המחזיקים בשתי דירות לפחות, כ-51 אלף המחזיקים בשלוש דירות לפחות, כ-13 אלף בארבע דירות, כ-4,400 בחמש דירות, כ-1,800 בשש דירות, כ-850 בשבע דירות, כ-460 בשמונה דירות, כ-260 בתשע דירות, וכ-510 ב-10 דירות ויותר.

נתונים בלתי נתפסים אלה, שמן הסתם השנה עוד יעודכנו כלפי מעלה, מלמדים עד כמה המחסור בהיצע דיור שעליו מדברים כל העת במדינת ישראל, הוא אופטי, ועד כמה שאפשר וניתן בהחלטה מיידית של הוראת שעה, להקל מאוד על המחסור.

כמי שמייצג משקיעים, הן ישראלים והן מחו"ל, אני רואה באותה "פרה קדושה" ששמה מס שבח, את עקב האכילס של הבעיה. יתרה מכך, על פי הנתונים שברשותי, אחוז גבוה במיוחד מקרב אותן דירות שבבעלות משקיעים, ממוקמות באזור הביקוש במרכז הארץ, מה שמכונה בעגה "מדינת תל אביב", שם כידוע המחסור בהיצע גבוה במיוחד.

נכון להיום, פטור או הקלות במס שבח קיימים רק למי שמוכר דירת יחיד ובמקומה רוכש דירה אחרת. הקלות כאלה או אחרות, יש רק במקרים מאוד מיוחדים, דוגמת דירת נכה או דירות בירושה. מס השבח עומד כיום על 25% מהרווח של המשקיע על הדירה – מאז שרכש אותה. לדוגמה, אם רכש דירה בתל אביב בשלושה מיליון שקלים, והוא מוכר אותה בשישה מיליון, אזי הוא לשלם על אותו רווח של שלושה מיליון שקלים, 750 אלף שקל מס שבח.

העובדה שהמדינה ראתה מאז ומתמיד במס השבח "פרה חולבת" איננה מקרית. היא אכן מזרימה מדי שנה סכומי עתק לקופת האוצר, וממשלות ישראל לדורותיהן – מימין ומשמאל כאחת – ראו במס זה הכרח בל יגונה. אולם, וזה אולם גדול, דווקא בעת הזאת כשמחסור בהיצע הולך וגדל, התחלות הבנייה מצויות בשפל חסר תקדים והצפי הוא כי בשנים הקרובות המחסור יגדל פי כמה וכמה לאור הגידול הדרמטי באוכלוסייה, יש מקום לשקול, ולו רק לתקופה קצובה, הקלות במס שבח למשקיעים המעוניינים למכור לפחות חלק מהדירות שבבעלותם, אולם לא עושים זאת בשל המיסוי.

באמצעות פעולה שכזו, אפילו כ"ניסוי כלים" של הפחתה לתקופה קצובה של מס השבח ל-15% למשל, ניתן יהיה להציף תוך פרק זמן קצר של שנה עד שנתיים את שוק הדיור בעוד עשרות אלפי דירות יד שנייה, דבר שייתן מענה למחסור, יאפשר מגוון גדול בהרבה של דירות – במיוחד באזור הביקוש, וגם ישפיע באופן כזה או אחר על רמות המחירים. המדינה אולי "תפסיד" הכנסות מצד אחד, אולם תרוויח פי כמה וכמה, גם כתוצאה מכך שיהיו הרבה יותר עסקות יד שנייה, שלא לדבר על הרבה יותר היצע דיור.

וכן, יש נקודת תורפה להצעה הזו, והיא שמן הסתם, יהיו פחות דירות על מדף ההשכרה. אולם במקרה זה, הבעיה של מחסור בשוק הדירות למכירה גוברת על בעיה זו, מה גם שעל המדינה לייצר במקביל פתרון אסטרטגי ארוך טווח גם לנושא השכירות.

אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן ש.נ.י