משרדי עורכי דין מנוסים מלווים בדרך כלל את בעלי הזכויות מתחילת הדרך לגיבוש פרויקט, ועד אחרי קבלת המפתחות לנכס החדש ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). החל מהליך ההתגבשות הראשונית, כולל בחירת נציגות דיירים, דרך בחירת יזם באמצעות "מכרז יזמים".
כעת, משהוחלט כי ניתן לקדם פרויקט התחדשות עירונית עם 66% מהסכמות בעלי הזכויות (להם צמודים 66% מהרכוש המשותף), ולא 80% כמו בעבר, ניתן לקדם הרבה יותר פרויקטים שהיו תקועים עד כה.
אז מה הם הצעדים שחשוב לדעת כשרוצים לקדם פרויקט התחדשות עירונית, ומהן הפעולות שבעלי הזכויות צריכים לבצע לקידום פרויקט?
• מינוי עו"ד בשלב מוקדם ככל האפשר – מאחר ומדובר בתהליך ארוך, מורכב ועדין המצריך התנהלות מול גורמים שונים, חשוב שעורך הדין יוכל לייעץ לבעלי הזכויות כבר מהשלב הראשוני כיצד יש לפעול לשם הגנה על זכויותיכם והאינטרסים שלכם בתהליך, ויסייע לבעלי הזכויות למקסם את התועלת שיוכלו להפיק ממנו. חשוב מאוד שהמשרד שבעלי הזכויות בוחרים, יהיה בעל מומחיות ספציפית בהתחדשות עירונית וניסיון מוכח בליווי פרויקטים מסוג זה. ניתן לחפש המלצות מייצוג של המשרד בפרויקטים אחרים שליווי או מלווה.
חשוב מאוד שבעלי הזכויות עצמם, באמצעות הנציגות, הם אלה שיבחרו את משרד עו"ד שייצג אותם, והם אילו שינהלו מו"מ עם עורכי הדין ביחס לשכר הטרחה שלהם. חשוב ביותר – לא לחתום על שום מסמך לשום גורם, עד למינוי עו"ד שילווה את בעלי הזכויות.
• מינוי נציגות מבין הדיירים – מרגע שהוחלט לקדם פגישת היכרות עם עורכי דין, מומלץ למנות נציגות מטעם בעלי הזכויות. מומלץ שהנציגות תכלול מספר בעלי זכויות שלהם מוטיבציה גבוהה לקידום הפרויקט. רצוי (אם כי לא חובה) כי אותם נציגים יהיו בעלי רקע מקצועי או זיקה לתחומים שונים הקשורים לתהליך, לדוגמה – עורכי דין, שמאי מקרקעין, רואה חשבון וכיוצא בזה. הנציגות היא למעשה גוף נבחר מטעם הדיירים למטרות ייצוג הדיירים מול מהגורמים המקצועיים השונים המעורבים בפרויקט. הנציגות לא רשאית לחתום על הסכם מול יזם בשם בעלי הזכויות – פעולה שבעלי הזכויות יבצעו בעצמם. נציג יכול להיות גם אדם שלא נמנה על בעלי הזכויות (לדוגמה, בן/בת של בעל זכויות או כל אדם קרוב אחר שסומכים עליו).
אם טרם מונתה נציגות, מומלץ לבחור מתנדבים מטעם בעלי הזכויות. במקרה של קושי במינוי נציגות, עורך הדין שייבחר על ידי בעלי הדירות לליווי הפרויקט יסייע גם במינוי נציגות כדין.
טרם הבחירה והמינוי, יש לכנס אסיפה של כלל בעלי הזכויות ולדון במסגרתה על האפשרויות העומדות בפני בעלי הזכויות.
• מהם מסלולי ההתחדשות העירונית הקיימים? – מומלץ לעשות שיעורי בית ולהשיג מידע לגבי מסלולי ההתחדשות העירונית השונים ועמדת הרשות המקומית. אם קיימת מנהלת התחדשות עירונית ביישוב בו מצוי הבניין, מומלץ לפנות אליה ולקבוע פגישה על מנת להבין את עמדת הרשות המקומית לגבי ביצוע פרויקט באזור הבניין ובאיזה מסלול. אם אין מנהלת התחדשות עירונית באותה רשות מקומית, ניתן לפנות למחלקת הנדסה של אותה רשות. מינוי משרד עו"ד עשוי לסייע מאד בשלב הזה.
• בחירת יזם – לאחר שנבחר עו"ד לליווי הפרויקט מטעם בעלי הדירות, אפשר להתחיל בתהליך של בחירת יזם וסיכום עקרונות מולו על התמורה במסגרת הפרויקט. עורכי הדין של שני הצדדים (בעלי והזכויות והיזם) מתחילים בניסוח טיוטת ההסכם המשפטי בין הצדדים, שיסכם את שלל ההסכמות וההגנות הנדרשות לבעלי הזכויות, בהתאם למתווה עליו החליטו הצדדים. חשוב כי הנציגות תביא לאורך הדרך סוגיות מהותיות עליהן צריך לקבל החלטות בפני בעלי הזכויות.
• גיוס אנשי מקצוע נוספים – במסגרת הפרויקט נהוג כי בעלי הזכויות מסתייעים באנשי מקצוע נוספים מטעמם – ששכרם משולם על ידי היזם – מעבר לעורך דין, כגון מפקח בנייה שבין תפקידו למשל הוא לסייע לבעלים טרם חתימת הסכם עם יזם, בניהול המו"מ על המפרט הטכני של הדירה החדשה, לפקח על שלבי התכנון ואבני הדרך התכנוניים השונים וכן עמידה בלוחות זמנים שנקבעו בהסכם (הן לעניין תכנון והן לעניין ביצוע). כמו כן ניתן לגייס שמאי מקרקעין. כמו במקרה של בחירת עורך דין, בחירת אנשי מקצוע נוספים בעלי ניסיון ומומחיות בתחום ההתחדשות העירונית היא חשובה ביותר.
עורכי דין מיומנים בעלי ניסיון בתחום, יוכלו לסייע לבעלי הזכויות בבחירת אנשי המקצוע הנוספים שמומלץ למנות מטעם בעלי הזכויות.
• הגענו ליעד של 66% חתימות, מה אז? – עם חתימתם של שני שליש מבעלי הזכויות של הבניין או המתחם (שמחזיקים בשני שליש מהרכוש המשותף באותו בניין או מתחם), הם יכולים כעת לפנות לערכאה משפטית (במקרה של תמ"א 38 – למפקחת על הבתים המשותפים, ובמקרה של פינוי-בינוי – לבית המשפט) בתביעה כנגד אותם בעלים המסרבים לחתום על ההסכם, ובבקשה לאשר ביצוע עבודות בפרויקט לטובת הכלל (במקרה של פינוי-בינוי יכול להיות גם סעד נזיקי בשל הנזק שנגרם לאותם בעלי זכויות שמעוניינים להתקשר בעסקה עקב אי ביצוע העסקה).
כותבת הטור היא עו"ד דיקלה ברקוביץ ממשרד קרן כהן בלחרסקי ושות'
> הצג תגובות