המכרז של רמ"י במסגרת "מחיר מטרה" לשיווק 990 יחידות דיור בבני עי"ש, הסתיים והיום הוכרזו החברות הזוכות. המכרז חולק לשמונה מתחמים, ולשבעה מהם הייתה היענות גדולה – מבחינת מספר ההצעות בכל מקרה. לאחר המתחמים לא הוגשה אף הצעה, והוא כנראה ישווק שוב בקרוב.

כך, שמתוך אותן 990 דירות במכרז, שווקו מתחמים ל-910 יחידות דיור. 80% מכלל היחידות ישווקו לזכאי משרד הבינוי והשיכון, במחיר הנמוך בכ-20% ממחיר השוק. שאר 20% ישווקו במחירי שוק.

הנתון המעניין הוא שלמכרז זה הוגשו 54 הצעות עבור שבעה מתחמים, ממוצע של כמעט שמונה הצעות, וברמ"י יכולים להיות מרוצים מההיענות. מאידך, ההצעות הזוכות היו נמוכות משמעותית מהשומה שנקבעה, וזאת כחלק מלקחי השנה האחרונה – בה היזמים הבינו כי להצעות גבוהות וחסרות פרופורציה – יש השלכות הרסניות בשוק של קונים בלבד, עם ריביות גבוהות והלוואות חונקות.

מחיר לקרקע ליח"ד עם פיתוח – בפחות מ-300 אלף ש'

במתחם הראשון על 216 יחידות דיור, נקבעה שומה של 41.2 מיליון שקלים. ההצעה הזוכה הייתה של קבוצת "נמיר יזמות ובנייה" שהציעה כ-14.2 מיליון שקלים (כשליש מהשומה), עליהם יש להוסיף הוצאות פיתוח של כ-54.1 מיליון שקלים. ההצעה הגובה במכרז זה עמדה על כמעט כפליים – כ-27.2 מיליון שקלים. הזוכים ישלמו למעשה כ-66 אלף שקלים לקרקע ליחידת דיור, ו-250 אלף שקל הוצאות פיתוח ליחידה, כך שמחיר קרקע ופיתוח ליחידת דיור עומדת על פחות מ-320 אלף שקל.

במתחם השני לבניית 172 יחידות דיור, נקבעה שומה של 34.8 מיליון שקלים, אולם ההצעה הזוכה של "רייסדור יזמות" עמדה על 35% מכך – כ-12.2 מיליון שקלים, מחצית אגב מההצעה הגבוהה שלא התקבלה – מעל 26.1 מיליון שקל. הוצאות הפיתוח במתחם זה יעמדו על 41.7 מיליון שקלים. מחיר לקרקע ליחידת דיור ופיתוח, יעמוד על כ-310 אלף שקלים (70 אלף שקלים לקרקע ליחידה, ו-240 אלף הוצאות פיתוח).

במתחם השלישי לבניית 90 יחידות דיור, זכתה "י.ע.ט חברה לבנייה פיתוח והשקעות" שהציעה 12.9 מיליון שקלים, כשליש ממחיר השומה שנקבע על כ-19.4 מיליון. הוצאות הפיתוח עומדות על 21.9 מיליון, ובסך הכל מחיר לקרקע ליחידת דיור עם פיתוח הוא 387 אלף שקלים (143 אלף שקלים לקרקע, 244 אלף לפיתוח).

במתחם הרביעי לבניית 100 יחידות דיור, זכתה "מגידו י.ק. יזום", עם הצעה שעמדה על שבעה מיליון שקלים, מול שומה של 21.2 מיליון – גם כאן מדובר על כשליש מהשומה. הוצאות פיתוח עומדות במתחם זה על כ-27 מיליון שקלים. מחיר קרקע ליחידת דיור עם פיתוח, הוא כ-340 אלף שקלים (70 אלף למרכיב הקרקע, 270 אלף לפיתוח).

במתחם החמישי על 66 יחידות דיור, זכו במשותף החברות "מימושים מגשימים פוטנציאל" ו"אדם קרסנטי נדל"ן יזמות ובנייה" שהציעו כשישה מיליון שקלים, נמוך בכמעט ארבעה מיליון שקלים מההצעה הגבוהה במכרז זה. השומה נקבעה על 12.8 מיליון, כלומר כאן מדובר על הצעה זוכה הנמוכה במחצית מהשומה. הוצאות הפיתוח על המגרש הזה עומדות על כ-17.5 מיליון שקלים. מחיר קרקע ליחידת דיור עם פיתוח, הוא כ-356 אלף שקלים (90 אלף שקל לקרקע ליחידה ועוד כ-266 אלף לפיתוח)

במתחם השישי על 220 יחידות דיור, השומה עמדה על 43.3 מיליון שקלים, וההצעה הזוכה של "אסיה סיירוס פיתוח וייזום" התייצבה על כ-30.1 מיליון שקלים, פי שניים מההצעה השנייה – שעמדה על 15.2 מיליון. הוצאות הפיתוח למגרש זה הן 55.7 מיליון שקלים. מחיר ליחידת דיור ופיתוח הוא 390 אלף שקלים (כמעט 137 אלף שקל לקרקע ליחידה ו-253 אלף לפיתוח).

במתחם השביעי והקטן מכולם, הוצאו 46 יחידות דיור לפי שומה של כ-9.1 מיליון שקלים. ההצעה הזוכה של "אדור א.ד פרויקטים" עמדה על כמעט 1.1 מיליון שקלים, כלומר קצת מעל 10% מהשומה. הוצאות הפיתוח במקרה הזה נושקות ל-12 מיליון שקלים. בסך הכל מחיר לקרקע ליחידת דיור עם הוצאות פיתוח הוא 285 אלף שקלים (מחיר קרקע לדירה הוא 24 אלף שקלים, ופיתוח של 261 אלף), הנמוך ביותר מבין כלל ההצעות עבור יחידת דיור.

במתחם האחרון על 80 יחידות דיור, מחיר השומה עמד על 9.2 מיליון שקלים, והוצאות פיתוח של 15.9 מיליון. באופן מפתיע אף אחד לא ניגש למכרז זה. אבל כאמור נראה שרמ"י תשווק שוב את חטיבת הקרקע הזאת.

התוכנית שתהפוך את בני עי"ש לעיר

המכרז הזה על 990 יחידות דיור, הוא חלק מתוכנית הענק להכפלתה פי ארבעה של אוכלוסיית בני עי"ש, מועצה מקומית בה מתגוררים כיום כ-7,500 תושבים ב-2,200 יחידות דיור, ועל שטח של כ-817 דונם, שבעתיד תהפוך לעיר. הישוב מתחלק בין השכונה הוותיקה שהוקמה בשנות ה-50, רובה של צמודי קרקע, ובין שכונת גני טל שהוקמה בשנות ה-90 כחלק מתוכנית הפיתוח המואץ לקליטתם של עולים ממדינות ברית המועצות לשעבר.

בשנת 2019 אישרה הותמ"ל (הוועדה הארצית לקידום מתחמים מועדפים לדיור) למתן תוקף תוכנית לבניית כ-5,500 יחידות דיור ו-250 יחידות עבור דיור מוגן, בבני עי"ש, והכפלת שטחה המוניציפאלי. תמ"א 35/1 מגדירה את בני עי"ש כישוב לפיתוח מיוחד ללא יעד אוכלוסייה, ואילו בתמ"מ 21/3 מחוז מרכז מסומנת המועצה המקומית כאזור פיתוח עירוני. לפני כשנה נחתם הסכם הגג, והתוכניות ליישוב מדברות על הגדלתו לכ-30 אלף תושבים.

התוכנית גם מציעה שטחי תעסוקה ומסחר בשטח של כ-315 אלף מ"ר, מוסדות ציבור וחינוך, ספורט ונופש, שטחים פותחים ועוד. הצפיפות המוצעת בתוכנית עומדת על כ-14 יחידות לדונם. תקציב הסכם הגג עומד על כ-1.7 מיליארד שקלים, מהם 1.5 מיליארד עבור עבודות פיתוח ותשתיות, והיתר למוסדות ציבור וחידוש תשתיות ישנות.

מוקדם יותר השבוע פורסמו תוצאות מכרז של רמ"י לבניית 70 יחידות דיור בבני עי"ש. למכרז הוגשה הצעה אחת בלבד, שיתוף פעולה של חברת "אינובייט יזמות ובנייה", "מותג עירוני ניהול", ו"גל-ים יזמות". בעוד השומה על המתחם הזה ששטחו כשמונה דונמים עמדה על כ-32 מיליון שקלים, ההצעה היחידה שהוגשה, וגם זו שזכתה, עמדה על 12.1 מיליון שקל, נמוכה בכ-35% מהשומה. הוצאות הפיתוח על המגרש עומדות על כ-20.5 מיליון שקל, כך שמחיר קרקע ליחידת דיור עם פיתוח, עומדת על 465 אלף שקל.