אגפים מסוימים בענף הנדל"ן עשויים להיות מאוכזבים מההחלטה הנוכחית של בנק ישראל להותיר את הריבית על רמה של 4.5%, משום שהדבר עדיין מהווה משקולת על צוואר היזמים בכל הנוגע להחזרי ההלוואות הגבוהים, ומשקולת על צוואר הרוכשים בכל הנוגע לנטילת משכנתאות.

בשבוע שעבר העריכו למשל במיטב בית השקעות כי הריבית תרד ברבע אחוז. אתמול פרסם הכלכלן הראשי של מיטב אלכס זבז'ינסקי, כי כל 0.25% של הורדת ריבית, מזרימה למשק כחמישה מיליארד שקלים בשנה. "צריכים לציין שעל כל 1% של עלייה בריבית, הכנסות הריבית השנתיות של הבנקים עלו בכ-18 מיליארד שקלים, שהם שווי ערך ל-1% תמ"ג. אם נוסיף גם את האשראי החוץ בנקאי, הסכום עולה אף לכ-20 מיליארד שקלים. סכום זה נגרע ישירות מהשקעות ומצריכה. אנחנו לא מתחשבים בהשפעה על הצמיחה במשק של הריבית ששילמו הבנקים על הפיקדונות, מתוך הנחה שהכנסות הריבית של לקוחות הבנקים ברוב המקרים ממשיכות 'לשכב' בפיקדונות, לעומת הוצאת הריבית שמקטינות מיידית את ההכנסה הפנויה. לפיכך, אפילו הורדת הריבית בשיעור של 0.25% שווה ערך להזרמה של כחמישה מיליארד שקלים בשנה לפעילות המשק, סכום משמעותי מאוד בנסיבות שנוצרו".

עבור היזמים והפעילים בענף הבנייה והנדל"ן, ההחלטה מעוררת רגשות מעורבים. כך למשל המשנה למנכ"ל עץ השקד נדל"ן, אליאב בן שמעון שטוען כי ההחלטה של הנגיד פרופ' אמיר ירון לא ללכת את אותו "אקסטרה מייל" היא לא החלטה כלכלית טהורה. "מדובר על כרית ביטחון לנגיד על רקע המצב הביטחוני והפוליטי בישראל, האם תהיה חזית צפונית או לא, האם יהיה תקציב מדינה או לא, האם הממשלה תישאר על הרגליים הממשלה או לא", אומר בן שמעון בשיחה עם אתר חדשות מרכז הבנייה. "סך הכל, האינפלציה יציבה והמשק מגלה יציבות. מבחינה כלכלית טהורה, הנגיד היה צריך להוריד את הריבית וללכת עוד צעד קדימה".

-אז איפה זה פוגש אתכם?

"זה פוגש לא רק את ענף הנדל"ן, אלא גם את התעשיינים ואת כל העסקים במשק. לענייננו, את היזמים זה פוגש בעיקר בהמשך עלויות מימון גבוהות מאד, זה מקשה על ההחלטות לתכנן רכישות. אנחנו בעץ השקד, כמו בכל הענף, מתנהגים מאד בזהירות, מתכננים את העתיד, אבל הפעם בוחנים את העתיד תוך כדי בחינת הנתונים הכלכליים הנוכחיים. עץ השקד היא חברה יציבה ולא נפגע ביציבות.

"בצד השני זה פוגש את הלקוחות, הרי כבר יש ירידה במשכנתאות, האטה ברכישות למרות שרואים התאוששות ממש קלה. הריבית על המשכנתא יקרה והריבית על הפריים יקרה".

לדבריו, "יזמים לא עושים רכישות מהותיות, ואת זה נפגוש בהיצע נמוך בטווח הארוך. כרגע עסקאות שעשינו מבשילות ופרויקטים נבנים, אבל אם היום לא נקנה קרקע, לא תהיה סחורה לעוד שלוש שנים, ואז הריבית תרד והרוכשים יפגשו שוק קשיח עם מחירים עולים.

-אז עוד רבע אחוז היה משנה את המצב?

"דווקא כאשר המשק מתחיל לגלות סימני התאוששות, צריך לתת לו זריקת עידוד. אבל המצב הפוליטי והביטחוני, וגם החלטות של גופי אשראי בינלאומיים, מונעים ממנו לעשות את זה. ואז הוא רואה שהממשלה עושה צעדים מיוחדים לטיפול בבעיות, אז הוא חייב לעשות את הצעד שלו – וזה מה שקרה אתמול".

מנכל"ית קבוצת מ. אביב, צאלה רוזנבלום עמור, מעריכה כי "ההחלטה על הריבית לכשעצמה, היא לטעמי צעד סביר ונכון במציאות הכלכלית המורכבת של היום, אך אינה תחליף למדיניות בכל מה שקשור להתנעת התחדשות עירונית, שהיא הלב הפועם של שוק הדיור והסיכוי הכי טוב שלו להתאושש, כפי שעשתה לדוגמה עיריית ירושלים כששחררה חסמים. יש לתת את הדעת על התחדשות עירונית כפתרון למחסור בממ"דים, ובד בבד בהיצע התחלות בנייה".

גם שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, לא רואה משמעות יתרה רק בהחלטה על הריבית, ללא מהלכים משלימים: "מרכיב הריבית בהבראת שוק הנדל"ן כבודו במקומו מונח, אולם ללא צעדים משלימים משמעותיים של מקבלי ההחלטות ובמיוחד בכל מה שקשור להגדלת היצע והחזרת השוק לתפקוד מלא, לא תהיה כל משמעות לרבע אחוז מלכאן או לכאן".

מנהל מרחב צפון בחברת אלדר משכנתאות, ליאור לייבל אומר כי "המשמעות הישירה של ההחלטה היא יצירת סביבת ריבית יציבה ומעבר למשמעות הכלכלית, קיים גם אספקט פסיכולוגי כתוצאה מהמשך המגמה. עצם ההחלטה להשאיר את הריבית ללא שינוי, מייצרת ביטחון ותקווה לירידה הדרגתית של הריבית בקרב הציבור הישראלי. בחודשים האחרונים מורגשת התאוששות בהיקף המשכנתאות, שהחלה בחודש דצמבר, כשהיקף המשכנתאות נאמד בכ-5.6 מיליארד שקל, נתון הגבוה ב-1.1 מיליארד שקל מהשפל של אוקטובר. במקביל, מורגשת חזרה למשרדי המכירות ועליה במספר העסקאות. בהנחה שבנק ישראל ישמור על סביבת ריבית יציבה או נמוכה יותר, ייווצרו הזדמנויות רכישה בטווח הקצר, אך בטווח הלא רחוק ישנו דווקא צפי לעליית מחירים משמעותית".

יועץ המשכנתאות דניאל זנדני, זכיין ברשת דרכו לייעוץ משכנתאות, מציין כי למרות הציפייה להורדת ריבית נוספת, להחלטה שלא לעשות כן יש פחות השפעה על שוק הדירות החדשות בהשוואה לדירות יד שנייה. לדבריו, בחודשים הראשונים להעלאת הריבית, מאפריל 2022, הדבר הוביל לעצירה בביקושים לדירות חדשות, גם בשל הגידול בעליות המימון וגם בשל החשש שהריבית תמשיך לעלות. "היזמים הבינו שעל מנת למכור דירות חדשות, עליהם לנטרל את השפעת הריבית ולכן כיום מרבית היזמים מציעים דירות חדשות בתנאי תשלום שבהם הרוכש משלם סכום מינימלי בעת הרכישה – עד 20% ממחיר הדירה, אבל יש גם יזמים שמאפשרים גם תשלום ראשוני של 5% ו-10%, ואת יתרת התשלום באכלוס. המשמעות היא שהרוכשים יכולים לשלם את התשלום הראשוני מההון העצמי שברשותם, ולדחות את נטילת המשכנתא למועד מאוחר יותר שבו הריבית תהייה נמוכה יותר. במקביל הם יכולים ליהנות מעליית הערך של הדירות".

לדברי זנדני , "ההטבות שנותנים היום היזמים גרמו למעבר של המשקיעים מרכישת דירות יד שנייה לרכישת דירות חדשות בשלבי פריסייל, שמועד המסירה הוא לעוד שלוש או ארבע שנים. מלבד הפחתת הסיכונים, ההטבה הזאת שמציעים היום היזמים, מגלמת הנחה משמעותית במחיר הדירה שכן היזם סופג את עלות הריבית. לעומת זאת, ברכישת דירת יד שנייה, הרוכש צריך לקח משכנתא מהיום הראשון, ולמרות שהוא יכול גם להנות מדמי השכירות, הרי שלאור הריבית הגבוהה, במקרים רבים דמי השכירות לא מכסים את החזר המשכנתא".
על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה בחודש דצמבר 47% מהעסקאות היו בשוק הדירות החדשות לעומת ממוצע של 39% ב-2022. זנדני מעריך כי "המגמה של גידול השיעור של דירות חדשות מסך העסקאות, תלך ותגדל גם בחודשים הקרובים, ככל שסביבת הריבית הגבוהה לא תרד והיזמים ימשיכו לתת הטבות בתחום המימון".

מאידך, דרור אוהב ציון, מנכ"ל דקא שיווק נדל"ן דווקא לא מרוצה מההחלטה כלל ועיקר: "אנו מצרים על אי הורדת הריבית ומצפים כי נגיד בנק ישראל ימשיך בתהליך הדרגתי של הורדת הריבית במהלך 2024. מבחינת ריסון האינפלציה ועידוד הצמיחה, יש כעת לדעתנו הזדמנות פז להפחית ריבית גם בהמשך השנה".

אוהב ציון מציין עוד כי "המלחמה פגעה קשות במגזר העסקי והורדת הריבית הכרחית כעת לעידוד העסקים ולהתעוררות שוק הנדל"ן המאופיין בכל מקרה בשיעורי מימון גבוהים, גם מצד יזמים וגם מצד הלקוחות. העלאות הריבית שהתרחשו בשנת 2023 פגעו קשה הן ביזמים והן בציבור רוכשי הדירות וזאת עוד לפני פרוץ המלחמה. הורדת ריבית הדרגתית במהלך 2024 תעודד את שוק הנדל"ן המקומי ויכולה לתרום להתאוששות המשק ועליית הביקושים".

(עדכון אחרון: 27/02/2024, שעה 7:00)

.