תחזיקו חזק – בית שמש היא העיר המובילה בחודש ספטמבר במכירת דירות לתושבי חוץ, כך עולה מנתוני הסקירה החודשית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. אבל עוד לפני כן, ספטמבר בכלל היה חודש מוצלח בסגמנט הזה של רכישות תושבי חוץ.

הסיבות ברורות: התגברות האנטישמיות ברחבי העולם, הובילה להתעניינות רבה של יהודים בנכסים בישראל, כאשר המוקד בדרך כלל הוא ירושלים ותל אביב. בחלק מהמקרים, מדובר על קבוצות שלמות והומוגניות שמגיעות ורוכשות נכסים מיזם אחד.

כך, סך רכישות תושבי החוץ (שנכללים בתוך סגמנט המשקיעים, א"כ) עמד ספטמבר על 254 דירות, גידול חד של 119% בהשוואה לספטמבר אשתקד – תוספת כמותית של 138 דירות והרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז חודש יולי 2022. יש לציין שבספטמבר שעבר מספר ימי העבודה היה נמוך יחסית בשל חגי תשרי שנפלו בחודש זה, בעוד שהשנה הם צוינו בחודש אוקטובר.

גידול חריג נרשם באזור ירושלים, כאשר המפתיעה היא כאמור העיר בית שמש, בה רכשו בחודש זה 87 דירות, רמה גבוהה יותר אף מזו שרכשו תושבי החוץ בירושלים עצמה. ניתוח הממצאים בבית שמש מלמד כי רמה חריגה זו של רוכשים מוסברת במספר מצומצם של קבוצות רוכשים – כלומר אלה הרוכשים דירה מיזם על ידי אותו מייצג שאינן נציג היזם.

בעוד בירושלים ניכר הגידול המתמשך ברכישות תושבי החוץ מאז השפל באוקטובר אשתקד, מועד תחילתה של מלחמת חרבות ברזל, הרי שבבית שמש מוקדם לקבוע אם הגידול החד ברכישות שנרשם בספטמבר הוא בעל אופי פרמננטי, או שמדובר באירוע חד-פעמי.

מספר הדירות שמכרו תושבי החוץ בספטמבר עמד על 43 דירות, בדומה לרמה זו בספטמבר אשתקד. נטו הסתכמו רכישות תושבי החוץ בספטמבר ב-211 דירות לעומת 70 דירות בספטמבר אשתקד.

רכישות תושבי חוץ "חונות" בקטגוריית משקיעים. אלה הסתכמו בספטמבר ב-1,382 דירות, זינוק של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד. במונחי של ימי עבודה, מדובר בגידול של 12% בממוצע הרכישות היומי. בהשוואה לחודש הקודם, הגידול עומד על 13% בסך הדירות שרכשו המשקיעים. כשיעור מסך העסקאות, עמד משקל המשקיעים על 17%, גבוה ב-1.6 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד, וגבוה בכמעט נקודת אחוז בהשוואה לאוגוסט.

כמעט 8,200 דירות נמכרו בספטמבר

בחודש ספטמבר השנה נרכשו 8,180 דירות, כולל דירות במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לספטמבר אשתקד, מדובר על גידול של 39%, אבל שוב – יש לזכור כי בספטמבר שעבר היו הרבה פחות ימי עבודה רגילים מאשר בספטמבר הנוכחי. כך, בהינתן מספר ימי העבודה היה ממוצע המכירות היומי בספטמבר השנה גבוה ב-1% בלבד בהשוואה לספטמבר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 9%, אשר רמת המכירות בו הושפעה חלקית מהעיתוי של תשעה באב באותו חודש.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, עמד סך העסקאות בשוק החופשי בספטמבר השנה על 7,418 דירות, גבוה ב-42% בהשוואה לספטמבר אשתקד , כשבמונחים של ממוצע מכירות יומי זהו גידול של 3.5%.

מכירות הקבלנים בספטמבר הסתכמו ב-3,452 דירות, גידול של 46% בהשוואה לספטמבר 2023. במונחי ימי עבודה, היה ממוצע המכירות היומי של הקבלנים בספטמבר השנה גבוה ב-6% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בהשוואה לאוגוסט השנה, נרשם גידול מתון של 3% בסך הדירות שמכרו הקבלנים. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר ב-2,690 דירות, גידול של 58% בהשוואה לספטמבר אשתקד, וגידול של 15% במונחי ממוצע מכירות יומי. בהשוואה לאוגוסט, נרשם גידול מתון של 2% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.

מהניתוח של משרד האוצר נראה שהיזמים מתחילים לצמצם ככל הנראה את מבצעי המימון. מדוע? בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ, נמצא כי תזרים זה, לפני ניכוי תשומות, עמד על 5.6 מיליארד שקלים, גבוה ריאלית ב-25% בהשוואה לספטמבר אשתקד , שיעור גידול מתון מזה שנרשם בתזרים המזומנים הפוטנציאלי. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון של הקבלנים.

עם זאת בהשוואה לחודשים קודמים הצטמצם משמעותית הפער בין שיעור השינוי בתזרים הפוטנציאלי לבין זה שבפועל (לפני ניכוי תשומות). ממצא זה עשוי לרמז בין היתר על צמצום מבצעי המימון של הקבלנים – בעיקר על רקע העליות בביקושים מול ההיצע הדל יחסית.