הביקורת על תקן 21 עלתה גם בפאנל על התקן בכנס "ערים מתחדשות" שקיים אתמול מרכז הבנייה הישראלי בבנייני האומה בירושלים. בפאנל זעקו בכירי הענף על העוול שגורם להם התקן ועל היחס לו הם זוכים בוועדות התכנון, לצד חוסר היחס לעלויות הבנייה שזינקו.

"אין שמאי ממשלתי (אוהד עיני פרש מתפקידו לפני שנה בדיוק, א"כ), זה לא בראש מעייניו של שר המשפטים. תקן 21 איבד מהאמינות שלו בעיני הדיירים״, תקף מתניה שי, מנהל הפיתוח העסקי של דוניץ-אלעד. "שמאי הוועדה מתווכחים עם גורמי מקצוע על העלויות, מספקים נתונים לא רלוונטיים למציאות של עלויות הבנייה שהאמירו. בתפיסה של הוועדות – אנו חזירי רווח. חייב להיות גוף בלתי תלוי, שמאי חיצוני שיפסוק לגבי עלויות הבנייה, אין לנו אמון בוועדות. צריכים לעלות לקומה למעלה ולהפסיק להסתכל על כמה אנחנו מרוויחים".

כבר לפני כחודשיים התייחסה לכך יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, כשאמרה כי "מה שקורה היום הוא ששמאי הפרויקט מגיש חוות דעת על פי תקן 21, שמאי הוועדה המקומית שאמור לנהל איתו דיון, מעיר כמה הערות, הוא לא חייב להסכים לכל – זה בסדר, אבל שם זה נתקע. מה שקורה אחר כך זה אחד מהשניים. או שהיזם עוזב את הפרויקט כי הוא מרגיש שאין לו עם מי לדבר, או יותר גרוע – הוא ממשיך עם הפרויקט ומתאבד עליו כי עדיין לא סיכמו מכסת בניה מספיקה. אנחנו בעיצומו של התהליך להסדרת תקן 21 – בזמן שיהיה גורם שלישי מכריע בסוגיה הזו".

מנכ"ל התחדשות עירונית ברוטשטיין, איתי סמדר הוסיף לדבריו של שי: "אנחנו מוציאים הרבה כסף על אדריכל ויועצים, ובסוף יש תקן שאינו מותאם למציאות בשטח. אם לא מצליחים להגיע להסכמות עם שמאי הוועדה, אי אפשר לעשות תב"ע. אם זה לא יהיה כלכלי עבורנו, צריך לחזור לדיירים ולומר שאנחנו מושכים את ידינו מהעסקה. הפער המרכזי הוא נושא תמחור עלויות בנייה. יש עלייה משמעותית בעלויות הבנייה, אנו רואים זאת בפועלים שלא מגיעים, עלייה בשכר עבודה, במחירי חומרים, ואנו נתקלים בשוק קשה לתמחור. וכיצד מתמחרים הפסדים שנגרמו עקב המלחמה?"

עו"ד אפרת רוסינסקי, שותפה במשרד מאיר מזרחי ושות', אמרה: "הלקונות בתקן גורמות לכך שפועלים כאילו אין עלויות מס. רוב העסקאות שראינו בעבר היו יותר פשוטות וכתוצאה מכך התמורות היו קטנות. כיום העסקאות מורכבות בשביל להניב רווח, ובדרך מתבצעת תקלות מס,  דיירים עם דירות גדולות, עם היתר או בלי היתר, זכאים להרחבה של אפילו מינימום 12 מ"ר. ליזם אין אפשרות לייצר דירה כזו, והוא מציע לו שתי דירות. ופה נכנסים לאירועים שמתרחשים בהם לא אחת תקלות מס. בעיה נוספת היא דיירים שפלשו והרחיבו את הדירה שלהם והעירייה לא אוכפת ולא עושה שום דבר עם זה. עכשיו באים וצריך לשכנע אותם לקבל דירה לפי ההיטל המקורי שלהם".

שמאי המקרקעין אריאל רחמים, סמנכ״ל כספים בחברת יהודה רחמים, אמר: "אנחנו מוצאים עצמנו דוחים פרויקטים כי אין כדאיות כלכלית. אנו מכירים את השוק הירושלמי ולא יכולים לעשות שקר בנפשנו. פרויקטים בעיר ירושלים לוקחים שש-שבע שנים. אנו מוצאים את עצמנו במצב בו הוועדות המחוזיות לא שומעות אותנו. אטומים לזעקה, הם פושעים כלפי הדורות הבאים. הורסים בניינים ולא מנצלים את הקרקע באופן מיטבי, גוזרים עלינו לא להרוויח. הפתרון פשוט, יש להקצות ימי עיון לשמאים לוועדות, הם לא מכירים את הנושא המקצועי ועבודת השטח, הם במקרה הטוב מכרו אוטו יד 2".

סמנכ"ל ההתחדשות העירונית היוצא של אקרו, גידי מוזס הוסיף: "חוששים שהיזם ירוויח, יעשה אחוז או שנים יותר, והורגים פרויקטים. הכיוון לא ברור לנו, מטפלים כרגע בתקנים שהם קשקושים, התעסקות בזוטות ללא התחשבות היבטים חברתיים, סוגיות חשובות לא נשקלות, אנחנו צריכים לבנות ל-120 שנה קדימה, ומתעסקים איתנו על חצי קומה ללא שום התעלות. הפכו את המינימום למקסימום, תקן 21 צריך להיות לפחות 22% כדי שהפרויקט יצא לפועל".

דני מור, מנכ"ל בסט ייזום היוצא: "יש פה משולש זהב, יזמים, רשות תכנונית, בעלי קרקעות ודירות. אנחנו צריכים להגיע למצב של איזון אינטרסים עד כמה שניתן. התקן לא משקף את המציאות הדינמית, למשל עירוב שימושים. יש כמה חלופות איך לתכנן פרויקט – וכל חלופה מביאה לתוצאה אחרת עם אותו מטרז' מאותו ייעוד. האם הבניין יהיה stand alone או שיהיו קומות מסד למסחר ומשרדים שמעליהן קומות מגורים. זה נושא שאין לו כלים בתקן שעוסק רק בחישוב רווח והפסד. אותו הדבר – נושא הדיור להשכרה שהוא סגמנט שלילי בתוך התקן וצריך לפצות עליו בשאר הייעודים. להבדיל, מחיר למשתכן ושוק חופשי. אין לזה שום טביעת אצבע בתוך התקן. תראו את הרווחיות המינימלית שנקבעה בתקן האחרון בתל אביב – 14%, גוש דן – 16% ובשאר הארץ – 17%. אנחנו מתעסקים בדבר הלא נכון. כל כך הרבה משתנים ו-וקטורים שונים שנותרו ללא מענה, ומצפים שנעבוד עם על בצ"מ (בלתי צפוי מראש, א"כ) של 5% בלבד, שהוא צריך להיות הרבה יותר גבוה מפרויקט רגיל". 

סמנכ"ל התחדשות עירונית של שפיר, גד גרשון: "המצב הפך לגרוע יותר ויותר עם השנים. מוספים היטל השבחה שאין שום קשר לתקן 21. אין לנו עם מי לדבר, ואין לנו עם מי לבנות. אנחנו עובדים8-10 שנים על פרויקט, מקבלים תב״ע ואז הדרישה לא מתכתבת עם התקן. המטרה הפכה להוריד תמורה לדיירים, רווחיות ליזמים. ולנו אין אפשרות להוסיף יחידות דיור. עד שמבצעים מהלכים, הדיירים שעבורם עבדנו כבר נפטרים".

לדבריו, "מי שעושה את תקן 21 היה חייב לוודא שהפרויקט מגיע ל-17% רווחיות. עלויות הבנייה קפצו, הריבית מגיעה ל-7% ואתה מגיע עם פרויקטים של 13-14%, מי ייתן ערבויות לדיירים? יצא תקן בנושא הנדסה שאסור לעשות מעל 12 קומות ולהזיז עמודים מעל החניון. ואז אנחנו עושים פרויקטי התחדשות עירונית למשקיעים והרבה מהם תקועים על חוסר הבנה״.