הלב הפועם של המשרדים בישראל – תל אביב – סובל מירידות חדות במחירים וחזרה לרמות של לפני עידן הקורונה. הסיבה העיקרית לירידות היא המשבר בשוק ההייטק, שהחל אי-שם ברבעון השני של 2022, והוביל לגלי פיטורים בחברות רבות, לקשיים בגיוסי הון ולצמצום שטחי המשרדים בענף.

על פי הדוח החציוני של מחלקת המחקר של ניומרק־נתם, עולה כי "התיקון" ברמות המחירים מחזירה את המשרדים למחירים ממוצעים של כמעט 130 שקל למ"ר בתל אביב, אם כי קיימות עדיין עסקות במחירים הגבוהים מ-170 שקל למ"ר במשרדי פרימיום על ציר הרכבת או הרכבת הקלה, ובמה שמוגדר כ"משולש הקורקינטים" (גזרת ציר מנחם בגין וציר יגאל אלון).

לקבוצת ניומרק־נתם שלוש חטיבות מרכזיות – נכסים, שוכרים והשקעות, והיא מספקת ללקוחותיה שירותים עסקיים מגוונים בתחומי המסחר, המשרדים, התעשייה והלוגיסטיקה. הדוח שלה מאבחן בדוח הנוכחי שתי מגמות בולטות. הראשונה היא הצינון בהייטק. מאז ומתמיד ענף ההייטק היה הקטר של שוק המשרדים והתאפיין בעסקאות על שטחים גדולים במחירים מאוד גבוהים ולתקופות ארוכות. כעת מדגישים בחברה כי "השוק עדיין פעיל מאוד, אך העסקאות הן בעיקר עסקאות על שטחים קטנים יותר ולתקופות קצרות יותר". המגמה השנייה היא ההתפתחות שחלה עוד במהלך 2022 של שוק שכירות המשנה, בעיקר בתל אביב, כאשר חברות הייטק רבות שחזו צמיחה, ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים, וכאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף, חברת רבות שלא צמחו ולא גייסו עובדים כפי שחזו, ביצעו שכירות משנה על השטחים הריקים. "חברות ההיטק שחזו כי יאכלסו שטחים גדולים, כעת מחשבות מסלול מחדש בעקבות תחזיות התואמות את מצב השוק הנוכחי ולכן משכירות שטחים לשכירות משנה", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת ניומרק־נתם, שהוציאה את הדו"ח. "החוזים שחתמו חברות רבות בעיקר במגזר ההייטק, בתקופה שלאחר הקורונה, נחתמו לתקופות של חמש שנים ויותר, וכיום בעלי הנכסים עדיין ממשיכים לקבל דמי שכירות גבוהים מהממוצע המופיע בדוח, אך בשל ריבוי השטחים בשכירות משנה, לא ניתן להתעלם מכך וסגמנט זה של שכירות המשנה שמאוד צמח בשנה האחרונה בעצם הוא זה שמכתיב את הטון כלפי מטה, למרות שבעלי הנכסים עצמם מקבלים דמי שכירות גבוהים יותר".

תל אביב

מצב המחירים של שכירות למשרדים בתל אביב בעצם ממשיך במגמת החזרה לממוצע טווח המחירים שהיו לפני שפרצה מגפת הקורונה ב-2020, כאשר בסוף 2021 עמדו מחירי השכירות הממוצעים בתל אביב על כ-120 שקל למ"ר. בחציון השני של 2022, זינקו המחירים בעקבות צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים, ליותר מ-140 שקל למ"ר בממוצע, ואילו בסוף החציון הראשון של 2023 הם התייצבו על פחות מ-130 שקל למ"ר.

ציר יגאל אלון, האזור המבוקש למשרד בעיר, רשם שיאים של 190 שקל בממוצע למ"ר באמצע השנה שעברה, וכעבור שנה ירד ל-145 שקל למ"ר – ירידה 25%. ציר מנחם בגין שזינק ב-30% מ-2021 ל-171 שקל למ"ר בממוצע בחציון השני של 2022, ירד ב-13% בתום החציון הראשון של השנה ל-149 שקלים למ"ר.

גם אזור הבורסה ברמת גן חווה תיקון מחירים בשנה האחרונה – לאחר שבאמצע 2022 עמדו המחירים באזור על כ-128 שקלים למ"ר בממוצע, ואילו כעת הם ירדו ל-112 שקל למ"ר, ירידה של 14% בשנה.

אזור הסיטי רשם ירידה של כ-10 שקלים למ"ר, ובאזור יצחק שדה-חסאן עראפה – ירידה של כשמונה שקלים. ברמת החייל ובאזור בית המשפט בתל אביב נרשמו יציבות מחירים.

בניומרק־נתם ציינים כי "שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות מבוקש  ושיעורי האכלוס המשיכו לעלות בחציון זה, בין היתר בזכות תופעת שכירות המשנה, רק המחירים ביצעו תיקון בעיקר בגלל ההאטה בענף ההייטק, וכך זה ימשך גם ב-2023. במידה ויהיה שינוי בשוק התל אביבי, צפוי שנראה אותו בין השנים 2025-2026, כאשר יאוכלסו מגדלי משרדים חדשים בעיר".

האנליסטים של ניומרק־נתם ציינו כי בהקשר למשרדים בסיווג A, כי "האזורים שהציגו עלייה משמעותית ב-2022-2021 מציגים כעת תיקון". מאידך, במשרדים בסיווג B המצב טוב יותר, משום ש"בעלי נכסים בשוק משרדים זה מתאימים את בנייני המשרדים לדרישות חברות ההייטק המחפשות בניינים אטרקטיביים, מעוניינות להישאר במרכז תל אביב ולשלם דמי שכירות נמוכים ממגדלים בסיווג A. ההתאמה מתאפיינת בשדרוג ושיפוץ השטחים הציבוריים בבניין, בהם הלובי, השמשת הגג לאירועים ועוד. ככל שמגמה זו תימשך, אנו צופים כי שוק משרדים זה יישאר ברמות מחירים ובשיעורי אכלוס יציבים גם בחציון השני של 2023".

ירושלים

ומה קורה מחוץ לתל אביב? בירושלים המשך חידוש אזורי התעסוקה בעיר תורם למגמת עליית המחירים. דו"ח נת"מ מציין כי שוק התעסוקה בבירה הוביל לעליות ממוצעות של כ-4% במחירי השכירות של משרדים מול החציון הקודם. עלייה של כ-10% נרשמה באזור התעסוקה המתחדש של תלפיות, מ-92.5 שקלים למ"ר בסוף 2022 ל-101.25 בסוף יוני השנה. הסיבה לעליות היא שהשוק הירושלמי פחות מושפע משוק ההייטק הישראלי, שמתרכז בעיקרו במרכז הארץ.

״זיהינו בירושלים, כבר לפני מספר שנים, שוק חדש, המבוסס על רצון של חברות מחוץ לבירה, להעביר את המשרדים שלהן לעיר או להקים בה נציגויות ומשרדי לוויין, כדי למשוך כוח עבודה שנמצא בעיר, כמו בעלי מקצועות חופשיים, סטודנטים או מועסקים מהציבור החרדי", אומר צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, הבונה היום פרויקטי משרדים בבירה, בין היתר בתלפיות וגבעת שאול.

לדבריו, "רוב בנייני המשרדים בירושלים היו עד לפני מספר שנים בניינים ישנים ולא מודרניים. כלומר, בניינים לא תוכננו לדרישות בסיסיות של חברות בינלאומיות ובראשן חברות הייטק. רובם אוישו על ידי מוסדות ממשלתיים. כיום שוק התעסוקה הירושלמי השתנה, לעיר נכנסה בשנים האחרונות תעשיית הייטק, פודטק ובעיקר ביוטק ענפה בעלת דרישות גבוהות. בחלק מהפרויקטים יש דרישה, למשל, לעירוב שימושים ושילוב, בנוסף למשרדים, גם מעבדות, שטחי מסחר ופנאי. על כן, אנו רואים שאזורי התעסוקה הבולטים בירושלים דוגמת תלפיות, גבעת שאול או הר חוצבים עוברים בתקופה האחרונה שינוי קיצוני והופכים למודרניים הרבה יותר עם כניסתם של מגדלים חדשים בשימושים מעורבים המתאימים לתקופה. אין ספק שההתחדשות הזו משפיעה באופן ישיר על מגמות האכלוס ומחירי דמי השכירות המבוקשים בעיר".

חיפה

מי שבולטת בעליות היא חיפה ואזור הצפון, עם עליית מחיר ממוצעת של כמעט 9%, זאת בעקבות הצטרפותם של שטחי משרדים חדשים רבים לפארק התעסוקה מת"מ בכניסה הדרומית לעיר. במת"מ מחירים זינקו באותו פרק זמן ב-29%, מ-76 שקלים ל-98.3 שקלים למ"ר. על פי האנליסטים של ניומרק־נתם, "העלייה בדמי השכירות באזור זה נובעת בעיקר משטחים ברמת גמר גבוהה שהתווספו בפארק מת"מ, לאחר תקופה ארוכה שהפארק היה בתפוסה מלאה".

באזור חיפה ישנם אזורי תעסוקה נוספים וחזקים, שנהנים אף הם מביקושים – כגון נשר, יקנעם ונוף הכליל, בהם "נמשכת בנייה של שטחי משרדים חדשים והוספת שטחי משרדים גדולים זמינים שיתווספו לשוק בשנים הקרובות", כך על פי האנליסטים.

באר שבע

שוק מגדלי המשרדים בבאר שבע והסביבה ממשיך במגמת יציבות. ניתן לראות עליה מתונה בשיעור האכלוס העומד כעת על 89.69%.  אזור פארק גב-ים נגב ממשיך להציג את אחוזי האכלוס הגבוהים ביותר לשוק משרדים זה – 99.33% בממוצע.

שוק משרדים זה מציג ירידה קלה של פחות ממחצית האחוז בדמי השכירות המבוקשים הממוצעים, העומדים כעת על 52.8 שקלים למ"ר. האנליסטים חוזים כי לצד מגמת הבנייה בשנים האחרונות והמשך פיתוח העיר באר שבע כבירת ההייטק של הדרום, שוק משרדים זה צפוי להישאר יציב בחציון השני של שנת 2023. כניסתם של פרויקטים חדשים במהלך השנים הקרובות באזורים פארק ההייטק עומר ומרכז העיר, צפויים להשפיע על שיעורי האכלוס ועל דמי השכירות המבוקשים באזורים אלו.

הטבעת השנייה לתל אביב

על פי דו"ח נת"מ, באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב דווקא נרשמה מגמה חיובית. התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים דוגמת רעננה, הוד השרון, פתח תקווה ובני ברק, שהוסיפו לא מעט זכויות בנייה ומגדלים חדשים. ביחד עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, המחבר את תל אביב עם פתח תקווה, נרשמת עלייה משמעותית באטרקטיביות של אזורים אלה בבני ברק ורמת גן.

בדוח צופים כי שיפור הנגישות לערים אלה, ישפיע לחיוב על שיעורי האכלוס ודמי השכירות המבוקשים. על פי הדוח, בחציון השני של 2022, הייתה עליה ממוצעת של 3.16% במחיר השכירות למ"ר במעגל השני של תל אביב, ובחציון הראשון של 2023 עלייה של 0.6%. גם רמות האכלוס עלו בחציון זה בחצי אחוז.

עוד על פי התחזית של ניומרק־נתם, באזור כפר סבא, רעננה דרום-הוד השרון, נבנים בימים אלו שטחי משרדים גדולים, דוגמת אינפיניטי פארק של ריט 1 וס.ע.ן זהב, שממתינים לטופס 4, והם צפויים לתרום למגמת היציבות בשיעורי האכלוס גם בחציון השני של 2023.

נטלי מרשל, נציגת ריט 1 וס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, אומרת כי "בימים בהם שוק המשרדים מושפע מאוד מהטלטלה הכלכלית של השווקים וההאטה בענף ההייטק בישראל, אנו רואים שאזורי התעסוקה המרכזיים שמצליחים לשמור על יציבות במגמות האכלוס ודמי השכירות וכן לייצר ביקושים גבוהים הם בעיקר אילו נמצאים בסמיכות גבוהה לתחנות רכבת או בנגישות מיידית לרכבת קלה וצירי תחבורה מרכזיים. אזור רעננה דרום הוא למשל דוגמה מובהקת לכך. הוא מושך בשנים האחרונות יותר ויותר חברות ממרכז הארץ בזכות יתרונות אלה וגם בשל הרצון של עובדים רבים לעבוד בקרבת סביבת המגורים שלהם".

תעשייה ומסחר

לצד השטחים למשרדים, האנליסטים ניומרק־נתם מעריכים כי בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, יימשכו הביקושים לצד התייצבות במחירים. "הגידול בביקושים לשטחי אחסנה בשנים האחרונות נמשך גם השנה. הביקושים לשטחי אחסנה תודלקו על ידי מגמת הגידול העקבי במסחר באינטרנט, שהואץ בעקבות הקורונה. ענפים מסוימים אף חוו גידול משמעותי בתקופה זו, בעיקר בתחומי המזון – קמעונאות ומזון מהיר (משלוחים), מוצרים רפואיים ותרופות, וכן קמעונאים המפעילים פלטפורמה למכירה אינטרנטית".

ולכן, :הגידול בביקושים בענפים אלו מצריך שטחי אחסנה והפצה בהיקפים הולכים וגדלים. במחצית הראשונה של 2023 נרשם קיטון במספר העסקאות בתחום, ובמקביל, גדל היצע המגרשים, בעיקר מצד יזמים שמעדיפים לממש נכסים על רקע העליה בעלויות המימון".

בנוגע לתחום המסחר, שם תירשם גם כן יציבות. "התפתחויות טכנולוגיות ושינויים בהרגלי הצריכה המקוונת צפויים לאתגר את המסחר המסורתי בחנויות ובמרכזי המסחר. מרכזים מסחריים שכונתיים וחנויות Discount נחשבים חסינים למגמת הגידול של ה-E-commerce, וצפויים להנות מביקושים יציבים, שכן מרכזי המסחר השכונתי נותנים פיתרון נגיש ויעיל לקניות מוצרי צריכה בסיסיים", מעריכים האנליסטים, שמציינים כי "קיימים ביקושים ערים לרכישת נכסים מסחריים שכונתיים, ולמרות העלייה בשיעור הריבית, משקיעים מגלים נכונות לרכוש נכסים אלו בתשואות של כ-7%-6.5%".