כשנה ושלושה חודשים מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ערי הדרום שספגו כמות גדולה של טילים מחמאס, בולטות לטובה בכמות התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024. לפי ניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, במיקוד על התפלגות לפי מספר חדרים בדירה, שביצע שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, ומפורסם כאן באתר חדשות מרכז הבנייה הישראלי לראשונה, העיר אשקלון מדורגת במקום הרביעי מבין כל הערים בישראל בכמות הדירות שהחלו להיבנות בישראל מינואר עד סוף ספטמבר, אופקים במקום השישי, ואשדוד שביעית.

בפילוח לפי סוג דירה, אופקים ראשונה בהתחלות בנייה של דירות בנות שישה חדרים ויותר, אשקלון ואשדוד בחמישייה הראשונה בהתחלות הבנייה של דירות שלושה וארבעה חדרים, אשקלון במקום החמישי בהתחלות הבנייה של דירות חמישה חדרים; נתיבות במקום עשירית בהתחלות בנייה של דירות שלושה חדרים, ובמקום ה-14 בכמות התחלות הבנייה הכלליות שנרשמו בתקופה זו.

"קטר הנדל"ן אינו עוצר ולא יכול לעצור גם בעתות משברים ביטחוניים ואחרים – מחסור בפועלים זרים וריבית עולה", אומר דנוס. "העלייה בהתחלות הבנייה בערי הדרום היא ראשית תולדה של תוכניות והכוונה ממשלתית ששחררה היצעים וחתמה על הסכמי גג לקבלת קדם מימון בערים שונות בדרום, ובהמשך הערכה של כלל הגורמים, שלאחר ניקוי השטח בעזה והשבת הביטחון ליישובי הדרום, צפויה תקופה מצוינת של שגשוג ועליות מחירים כתוצאה מהסרת העננה הביטחונית. אנו נשארים למעשה עם דיור חדש ומודרני, במחירים נוחים יחסית ובאזורים שמציעים איכות חיים מצוינת, הרחק מהדוחק, הצפיפות ומחירי הדיור הגבוהים המאפיינים את אזורי הביקוש במרכז".

הלמ"ס מנטרת את התחלות הבנייה באופן מצרפי מתחילת השנה ועד סוף הרבעון השלישי, וכן במבט של 12 החודשים האחרונים. לפי הנתונים, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 החלו להיבנות בארץ 45.3 אלף דירות (קצב שנתי מוערך של כ-60 אלף, א"כ), ירידה לעומת 63.1 אלף דירות שהחלו להיבנות ב-2023 כולה. ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2023 עד ספטמבר 2024) היו כ-58.5 אלף התחלות בנייה, ירידה של 9.7% לעומת 12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2022 עד ספטמבר 2023).

הערים המובילות בכמות התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים הן תל אביב עם 4,222 דירות חדשות שהחלו להיבנות (קצב שנתי מוערך של 5,629 יחידות דיור, א"כ), עלייה לעומת 4,601 שהחלו להיבנות בעיר ב-2023. במקום השני ירושלים עם 3,810 התחלות בנייה (5,080 יחידות בחישוב שנתי, א"כ), ירידה לעומת 5,895 דירות ב-2023.

לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת יוסי אברהמיהבונה ומקדמת כ-2,000 דירות בתל אביב, "הביקוש לדירות בתל אביב גבוה מאוד בקרב פלחים שונים של אוכלוסייה, ובהתאם היא מדורגת בחמישייה הראשונה בהתחלות הבנייה בכל הסקטורים השונים של הדירות. החל מדירות קטנות בהן מתעניינים משקיעים למטרות השכרה, זוגות ללא ילדים שלא צריכים דירה גדולה, או מצמצמי דיור מהעיר שרוצים לגור בתל אביב בדירות קטנות יותר".

לדבריה, "גם דירות בנות ארבעה וחמישה חדרים שמתאימות למשפחות, וגם דירות גדולות יותר ומיוחדות שמתאימות לקהל רוכשים אמיד יחסית. ככל והביקוש הגבוה בתל אביב יימשך, כך גם התחלות הבנייה ימשיכו במגמת עלייה ברבעונים הבאים".

במקום השלישי מדורגת לוד עם 2,510 התחלות בנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, ובחישוב שנתי – 3,347. מדובר על זינוק חד לעומת 1,599 דירות בהחלה בנייתן ב-2023. אשקלון רביעית עם 1,988 יחידות דיור (2651 שנתי, א"כ), זינוק לעומת 1,171 דירות בכל 2023. רמת גן במקום החמישי עם 1,538 התחלות בנייה (2,051 שנתי, א"כ), עלייה לעומת 1,059 ב-2023.

רונית כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת צמח המרמן שבונה 360 דירות בלוד, אומרת כי העיר "נמצאת בצמרת הערים המובילות הן בכלל התחלות הבנייה, ובפרט בבניית דירות גדולות בנות חמישה ושישה חדרים, על מנת לענות על הביקושים לדירות כאלו בקרב משפחות מהציבור הדתי-לאומי".

כהן מוסיפה כי "הזינוק בהתחלות הבנייה בלוד, למרות אתגרי המלחמה, הריבית וכוח האדם בענף, משקף את תנופת הבנייה והפיתוח שעוברת העיר בשנים האחרונות. לעיר צפויות להתווסף כ-17 אלף דירות בשנים הבאות במסגרת הסכם הגג המיושם בה, נבנות שכונות חדשות, תשתיות, מוקדי תעסוקה ומסחר, מוסדות ציבור וקהילה, ומתבצע שדרוג תחבורתי. לכן אני מעריכה כי התחלות הבנייה בעיר ימשיכו לעלות ותנופת הפיתוח תימשך".

בחמישייה השנייה של הערים מדורגות הערים אופקים כאמור, עם 1,523 התחלות בנייה מינואר עד סוף ספטמבר (קצב שנתי מוערך של 2,031 יח"ד), זינוק חד לעומת 487 יח"ד בלבד שהחלו להיבנות בה בשנת 2023. אחריה אשדוד עם 1,495 יח"ד (1,993 שנתי), ירידה לעומת 2,646 יח"ד ב-2023. אחריה  נתניה, פתח תקווה, וקריית אונו.

עלייה מזערית בדירות שלושה חדרים, ירידות בכל השאר

הניתוח בדק גם את התחלות הבנייה בהתפלגות לפי מספר חדרים בדירה, ועולה כי בכל הסקטורים, למעט אחד, נרשמו ירידות בקצב התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים, לעומת שנת 2023. כך, פלח הדירות שבו החלו להיבנות הכי הרבה דירות הוא ארבעה חדרים עם 14,163 התחלות בנייה (וקצב שנתי מוערך של 18,884 דירות, א"כ), ירידה לעומת 19,661 התחלות בנייה ב-2023. הערים המובילות בכמות התחלות הבנייה של דירות כאלה הן ירושלים, תל אביב, לוד, אשקלון ואשדוד.

בפלח הדירות בנות חמישה חדרים החלו להיבנות 12,421 דירות (16,561 בחישוב שנתי, א"כ), ירידה לעומת 17,371 ב-2023. כאן מובילות לוד, ירושלים, תל אביב, נתניה ואשקלון.

בדירות בנות שלושה חדרים נרשמה עלייה מזערית בחודשים ינואר עד ספטמבר עם 9,950 התחלות בנייה (13,266 בחישוב שנתי, א"כ) לעומת 13,243 ב-2023. תל אביב מובילה את הרשימה, ואחריה ירושלים, לוד, אשקלון ואשדוד.

בדירות בנות שישה חדרים ויותר, היו 6,600 התחלות בנייה בשלושה רבעונים (שהן כ-8,800 לכל השנה, א"כ) , ירידה לעומת משמעותית ביחס ל-9,171 יחידות הדיור ב-2023. הערים המובילות הן אופקים, לוד, רמת גן, פתח תקווה וירושלים.

בדירות הקטנות בנות חדר עד שניים, החלה בנייתן של 2,218 כאלה (2,957 שנתי, א"כ), ירידה חדה של 40% לעומת 3,665 יח"ד ב-2023. איך לא, אבל תל אביב מובילה בקטגוריה זו, ואחריה ירושלים, רמת גן, ראשון לציון ואילת.

"נראה כי שנת 2024, למרות הקשיים האובייקטיביים מהם סבל שוק הדיור, הפגינה עוצמה יחסית", מסכם דנוס. "אנו רואים כי העובדה ששוק הדיור פעל בחסר של כוח אדם כתוצאה מהמלחמה, לצד אזורי לחימה נרחבים וריבית גבוהה, לא השפיעו באופן מהותי על היקף התחלות הבנייה כפי שניתן היה לסבור מלכתחילה. הדבר נובע לדעתי מהאמון הרב שרוחש הציבור הישראלי להערכות בדבר עליות מחירים בסיום הלחימה, וזאת לצד הערכתו כי הממשלה תמשיך לנהוג באוזלת יד בכל הקשור לשוק הדיור, אם מחוסר יכולת ואם מתוך אמונה שהשוק יסדר את עצמו. חשוב לציין כי העלייה, אמנם המזערית, בדירות עם שלושה חדרים, היא מבורכת – וזה תולדה למעשה של החלת כללי הדיור המכליל (דיור בהישג יד, א"כ) בתוכניות המתאר השונות, ומימושן בפועל".