תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית, שהוכנה ע"י המועצה הארצית ואושרה ע"י הממשלה באפריל 2015. מטרתה המרכזית של התכנית היתה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית קשרה בין הפעילות ההנדסית לחיזוק המבנה לבין זכויות שנוספו למבנה כתמריץ שנועד לעודד יזמים לבצע תהליך שמלכתחילה בעלי הדירות בבניינים קיימים שנבנו לפני 1980 לא יכלו לקדם בכוחות עצמם. לתכנית המקורית  נוספו שינויים ותיקונים לאורך השנים,  אשר כללו בין השאר חלופה להריסת המבנה ובנייתו מחדש כאשר הזכויות הנוספות נכללו גם בחלופה זו. למעשה מדובר בשילוב של מדיניות ממשלתית ועירונית עם יכולת פיננסית של הסקטור הפרטי שנכנס תחת ההגדרה של התחדשות עירונית במבנם בודדים. את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים בתמ"א 38. על מנת לממש תכניות במסלולים השונים של תמ"א 38 דרושים יזמים שיצליחו להפיק מהתכנית רווח כספי שיגרום להם להשקיע בפרויקטים מסוג זה. במרוצת השנים התווספו נעלמים שונים אשר יצרו אי ודאות בכל מיני תחומי כמו : מדיניות תכנון עירונית וחןסר ודאות בנוגע למשך הזמן עד לקבלת היתר בנייה, מדיניות מיסוי משתנה ,קשיים בקבלת ליווי מימון, חוסר ודאות בנוגע לפיתוח עירוני ועוד. 

ההחלטה של יזמים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 תלויה במספר רב של גורמים כאשר אחד מהם משמעותי במיוחד הוא משך ואופי התהליך מול בעלי הדירות בבניין הקיים.   אם בשלבים הראשונים של התכנית , נכנסו יזמים יזמים לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 בתמורה לזכויות הבנייה לתוספת הקומות והדירות, החסמים הנלווים והנעלמים הרבים סיכנו את הרווחיות של היזם, ויצרו מצב שבו היזמים נדרשים היום לקחת טווח ביטחון גדול יותר כלומר כניסה לפרוייקט תמ"א רק כאשר אחוזי הרווח הצפוי גבוהים דיים כדי לספוג עיכובים בלוחות זמנין מכל אותם חסמים שתוארו למעלה.

ניתן לאפיין את שוק היזמים העוסקים בתמ"א 38 ב חלוקה ל 3  קטגוריות עיקריות: 

חברות בנייה גדולות ומנוסות אשר הקימו מחלקות התחדשות עירונית ובכללן המתמחות במסלולים השונים של תמ"א 38 ויש להן בד"כ גב כלכלי מכורח השקעותיהם בנדל"ן למגורים האפיקים שאינם התחדשות עירונית.

חברות יזמיות בינוניות אשר עוסקות רק בהתחדשות עירונית ומנוסות בבנייה למגורים, חלקו  מתמחות גם בביצוע.

חברות קטנות שבד"כ הוקמו לטובת ייזום או ייזום וביצוע של תמ"א 38 ומקדמות פרויקטים בעלי היתכנו כלכלית גבוהה בד"כ באיזו ר המרכז.

יזם תמ"א 38 רוכש את זכויות הבנייה מבעלי הדירות ומספק תמורתן שורה של הטבות שכוללות,במסלול תמ"א 38/1 :חיזוק המבנה, שיפוץ הבניין תוספת מעלית , תוספת מרפסות תוספת ממ"ד ולעתים אף שיפוץ פנים הדירות הקיימות.  במסלול תמ"א 38/2 בנין חדש, תוספצ שטל  לדירות על פי האפשרי במגרש, חניות, מרפסות, דירה בקומה גבוהה מהקומה המקורית של הדירה הישנה, דמי שכירות לתקופת הביצוע ועוד.  כל התמורות הללו הן מרכיב מרכזי בהערכת כדאיות הפרויקט אל מול הערך הקנייני שיוכל לקבל היזם ממכירת הדירות הנוספות שמותר לו לבנות במגרש מכוח התמ"א.

בעלי דירות בבניין המתאים לפרויקט תמ"א יחפשו יזם שיתן להם את התמורות הגדולות ביותר. 

חלק מהיזמים ישלבו קבלן ביצוע רק לאחר חתימת ההסכם וחלקם, בעיקר כאלו המבצעים בעצמם יכללו את עבודות הביצוע בהסכם הראשוני.עם השלמת החתימות על הסכם ההתקשרות של בעלי הדירות עם היזם על פי הרוב הדרוש, כל הפעולות ונותני השירותים ממומנים ע"י היזם עוה"ד המייצג את הדיירים, המפקח מטעם הדיירים, וכל סוללת היועצים. אחד הפרמטרים החשובים בבחירת היזם הוא מצבו הפיננסי של היזם על מנת להבטיח ששלבי הייזום והביצוע יושלמו ובעלי הדירות יקבלו את התמורות שהובטחו להם. ובכל מקרה כל עסקה מסוג תמ"א תגובה בערבות בנקאית שימציא היזם בסכום שיוערך ע"י שמאי ומשקף את שווי הדירות לאחר סיום הפרויקט.